產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎機(jī)遇？傳統(tǒng)房地產(chǎn)商為何紛紛搶灘
在“房住不炒”的定位下，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、土拍新規(guī)等房地產(chǎn)相關(guān)政策密集發(fā)布，行業(yè)銷(xiāo)售增速回落、市場(chǎng)不斷分化、行業(yè)集中度逐漸提升，房地產(chǎn)進(jìn)入了新的時(shí)代。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)逐漸不能適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。記者了解到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為房企轉(zhuǎn)型重要戰(zhàn)略與方向，各種規(guī)模和類(lèi)型的的房企開(kāi)始搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
現(xiàn)狀：“房住不炒”定位不改 傳統(tǒng)房地產(chǎn)商亟待轉(zhuǎn)型
今年以來(lái)，在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的基本定位下，全國(guó)各地相繼出臺(tái)房地產(chǎn)政策，其中涉及到了限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等方面，總體上，通過(guò)嚴(yán)格調(diào)控、加大供給等手段實(shí)現(xiàn)行業(yè)降杠桿、去庫(kù)存、平穩(wěn)發(fā)展的目的。
“事實(shí)上，黨的十九大的報(bào)告提出‘房住不炒’后，可以理解為是中央定調(diào)了樓市調(diào)控方向。而在7月底中央政治局召開(kāi)的會(huì)議上也提出要堅(jiān)決的遏制房?jī)r(jià)上漲，事實(shí)上，在以往的表述中，均為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，史上第一次刪除了過(guò)快兩字，調(diào)控態(tài)度可見(jiàn)一般。而從地方的角度來(lái)看，由于因城施策，各地在保證民生的基礎(chǔ)上采取了差異化的政策，在著力構(gòu)建多層次、差異化的住房供應(yīng)的保障體系。總體上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的政策是通過(guò)嚴(yán)格調(diào)控，加大供給的手段實(shí)現(xiàn)行業(yè)降杠桿、去庫(kù)存、平穩(wěn)發(fā)展的目的?！辟惖项檰?wèn)高級(jí)分析師王志文指出。
從市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，各線(xiàn)城市發(fā)展差異巨大，房企的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。中國(guó)商報(bào)記者在會(huì)上獲悉，目前一線(xiàn)及二線(xiàn)城市推出土地主要呈現(xiàn)兩個(gè)特征，一是租賃用地占比持續(xù)加重，二是供應(yīng)的宅地多位于相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域，開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售難度大。其中一線(xiàn)城市拿地成本高昂，孤軍作戰(zhàn)拿地的可能性渺茫，開(kāi)發(fā)商只能“抱團(tuán)取暖” ，留給后來(lái)者的空間越來(lái)越少。此外，土地出讓交易條款嚴(yán)苛，房企利潤(rùn)空間不斷壓低，土地流拍現(xiàn)象逐漸增多 。
王志文表示，從近期的土地出讓條件來(lái)看，房企想要單槍匹馬在一線(xiàn)城市拿地希望比較渺茫，例如北京東城區(qū)的某個(gè)地塊是在規(guī)定的銷(xiāo)售價(jià)低于當(dāng)前的市場(chǎng)成交價(jià)的條件下，由華潤(rùn)、招商和碧桂園三家開(kāi)發(fā)商組合成的聯(lián)合體是金牌成交的，而由于土地出讓交易的條款非常嚴(yán)苛，所以房企的利潤(rùn)空間也在不斷壓縮，所以開(kāi)發(fā)商拿地的熱情嚴(yán)重受挫，目前土地流派的現(xiàn)象逐漸增多。
從資本環(huán)境看，房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措難度不斷加大，融資規(guī)模有所降低，融資成本繼續(xù)攀升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年典型房企融資總額為5830億元，同比減少了4.9%。從成長(zhǎng)能力來(lái)看，根據(jù)賽迪的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)平均營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率為94.76%。87.22%的企業(yè)低于行業(yè)平均值， 49家企業(yè)營(yíng)業(yè)總收入同比增長(zhǎng)率連續(xù)兩年呈下降趨勢(shì)。企業(yè)成長(zhǎng)能力較弱，需探索新的業(yè)務(wù)方向，拓展市場(chǎng)范圍。
對(duì)策：地產(chǎn)多元化發(fā)展 產(chǎn)業(yè)將成房企轉(zhuǎn)型重點(diǎn)
面臨新的市場(chǎng)環(huán)境，房企們紛紛轉(zhuǎn)型，謀求多元化發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成其重點(diǎn)發(fā)力的方向?！胺科蟛粩嗳趸禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的職能，而去強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)的空間載體職能，從而向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)延伸觸角，地產(chǎn)商變?yōu)榭臻g運(yùn)營(yíng)商，戰(zhàn)略上從空間開(kāi)拓，轉(zhuǎn)向空間運(yùn)營(yíng)，那么由于環(huán)一二線(xiàn)城市的金融門(mén)檻攀升，產(chǎn)品類(lèi)型的不斷復(fù)雜化，所以催生出地產(chǎn)加萬(wàn)物的新生態(tài)?！蓖踔疚谋硎?。
從戰(zhàn)略層面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足眾多前景良好的產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，綠地、萬(wàn)科、恒大，寶麗等地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)軍智能制造領(lǐng)域；綠城、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)企業(yè)在做醫(yī)養(yǎng)健康領(lǐng)域發(fā)力；寶能、碧桂園、華夏幸福等企業(yè)在向造車(chē)領(lǐng)域發(fā)展。
發(fā)展實(shí)業(yè)已經(jīng)成為有實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的必備技能。以新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)為例，寶能集團(tuán)斥資140億元在杭州市富陽(yáng)區(qū)產(chǎn)能30萬(wàn)輛的新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地，總用地面積約3000畝 ；碧桂園順德新能源汽車(chē)小鎮(zhèn)也正式啟動(dòng)，將圍繞新能源化和智能網(wǎng)聯(lián)化兩大方向，發(fā)展新能源整車(chē)、核心零部件、車(chē)聯(lián)網(wǎng)，以及與之關(guān)聯(lián)的云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等科技產(chǎn)業(yè) 。
據(jù)賽迪顧問(wèn)高級(jí)分析師彭丹丹介紹，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)/物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等為主要載體，以企業(yè)為投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)主體，以滿(mǎn)足服務(wù)企業(yè)、員工、政府等多方需求為主要內(nèi)容的一種空間形態(tài)。其中，企業(yè)需求包括“采購(gòu)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、物流、營(yíng)銷(xiāo)、售后”等價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)的需求，人的需求包括“吃、住、行、醫(yī)、教、游、購(gòu)、娛、地位、成長(zhǎng)”等需求，政府需求包括“產(chǎn)值、稅收、就業(yè)、公共服務(wù)”等需求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是園區(qū)進(jìn)化到3.0階段“專(zhuān)業(yè)化分工、市場(chǎng)化運(yùn)行”必然結(jié)果。該階段企業(yè)作為操盤(pán)主體進(jìn)入，在資金和運(yùn)營(yíng)等方面更加靈活，園區(qū)空間功能和服務(wù)內(nèi)容更加豐富，彌補(bǔ)了政府開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)園區(qū)的短板。
目前，主要五大類(lèi)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行探索布局，首先是比較早進(jìn)入的政府平臺(tái)公司，主要是以上海高科、上海臨港為主要代表；其次是在2012年前后進(jìn)入的以聯(lián)東、華夏幸福、益達(dá)等為代表的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，這類(lèi)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)形成比較成熟的運(yùn)營(yíng)模式。
未來(lái)：四大核心因素坐鎮(zhèn) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“錢(qián)景”無(wú)限
賽迪顧問(wèn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正在形成的新生態(tài)，是由房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)和地產(chǎn)功能屬性升級(jí)共同催生的，并由此提出了地產(chǎn)蜂巢的概念，未來(lái)的地產(chǎn)更像是一個(gè)蜂巢，蜂巢是以最少的材料，形成最大的容量，而未來(lái)的地產(chǎn)，以最少的空間，形成最大的價(jià)值，不僅僅為人資本、產(chǎn)業(yè)，提供了實(shí)體載體，更是通過(guò)會(huì)聚和延伸在各種資源集結(jié)之處，產(chǎn)生了更高的價(jià)值，從而捕捉地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)在中長(zhǎng)期發(fā)展中的新機(jī)遇。
賽迪顧問(wèn)表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的四大基因，分別是策劃基因、運(yùn)營(yíng)基因、產(chǎn)業(yè)基因、金融基因。賽迪顧問(wèn)高級(jí)分析師牛懷謹(jǐn)介紹，策劃基因指的是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如何策劃拿地，如何研究地區(qū)分析，研究地區(qū)核心產(chǎn)業(yè)需求以及產(chǎn)業(yè)定位；運(yùn)營(yíng)基因則表示如何打造地產(chǎn)的服務(wù)平臺(tái)，打造高質(zhì)量的園區(qū)配套；產(chǎn)業(yè)基因指的是如何招商引資，打造上下游的生態(tài)圈和企業(yè)的發(fā)展環(huán)境；金融基因指的是一個(gè)企業(yè)在如今的大環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)多種渠道的融資，以及低成本融資。
隨著政策的出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面臨不小的壓力，將這些基因融入到企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理當(dāng)中，提升企業(yè)投資者的回報(bào)仍然是重中之重?！笆紫任覀兇笾率崂沓鋈齻€(gè)階段，分別是準(zhǔn)備期、發(fā)展期以及成熟期。準(zhǔn)備期主要是企業(yè)融資、產(chǎn)業(yè)策劃、以及土地準(zhǔn)備，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，發(fā)揮核心作用是他們的金融基因，就是融資能力以及多種融資渠道，同時(shí)還有他們的策劃拿地能力。發(fā)展期的核心就是企業(yè)生態(tài)構(gòu)建以及服務(wù)平臺(tái)的搭建，同時(shí)還有招商引資，最重要的是他們的運(yùn)營(yíng)能力，以及他們的產(chǎn)業(yè)的聚集能力。最后一個(gè)成熟期，也是最關(guān)鍵的部分，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商如何通過(guò)園區(qū)的高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，通過(guò)現(xiàn)金流將自己物業(yè)的資產(chǎn)證券化，引入外部的投資者，通過(guò)一系列的金融創(chuàng)新產(chǎn)品將他們手中的存量資產(chǎn)盤(pán)活，在這個(gè)階段金融基因發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。”牛懷謹(jǐn)表示。
對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的前景，牛懷謹(jǐn)預(yù)測(cè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有達(dá)到發(fā)展最輝煌的頂點(diǎn)，其實(shí)未來(lái)仍然有很大的發(fā)展空間，關(guān)鍵在于企業(yè)如何自身定位，如何精耕細(xì)作，更重要的是如何在金融和資本領(lǐng)域，進(jìn)行重要的創(chuàng)新，來(lái)提升他們未來(lái)的發(fā)展?jié)撃埽a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)依然是非常有利可圖的。
