標(biāo)普：房企上半年平均毛利率增至33% 債務(wù)規(guī)模不斷攀升
9月6日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)稱，盡管今年上半年中國(guó)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)紀(jì)錄的利潤(rùn)水平在一定程度上緩解了其資產(chǎn)負(fù)債表壓力，但其債務(wù)規(guī)模仍在不斷攀升；業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)的杠桿比率也在持續(xù)走高。這說(shuō)明中國(guó)受評(píng)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有在監(jiān)管及融資環(huán)境收緊之時(shí)放慢腳步，反而在激進(jìn)地謀求更大的市場(chǎng)份額。
標(biāo)普認(rèn)為，隨著開(kāi)發(fā)商加快舉債購(gòu)地步伐，其總債務(wù)規(guī)模將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大。盡管現(xiàn)金利潤(rùn)水平強(qiáng)勁，約40%-50%的受評(píng)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)對(duì)息稅及折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）比率較2017年末有所上漲。
融資狀況更好的房企將融資環(huán)境收緊視作獲取市場(chǎng)份額的有利時(shí)機(jī)。但與此同時(shí)，一些財(cái)務(wù)杠桿和流動(dòng)性水平不斷惡化的較弱房企也在持續(xù)擴(kuò)張。
而隨著房地產(chǎn)緊縮措施出臺(tái)及非標(biāo)影子銀行融資（眾多房企常用的融資方式）遭遇監(jiān)管打擊，土地價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的降溫。土地拍賣高溢價(jià)現(xiàn)象不再。
此外，開(kāi)發(fā)商依舊可通過(guò)部分傳統(tǒng)融資渠道（包括項(xiàng)目貸款和部分信托融資）獲得資金以支持不斷上漲的建設(shè)開(kāi)支，只是融資成本有所上升。眾多受評(píng)開(kāi)發(fā)商積累了大量現(xiàn)金余額及合約銷售額，為應(yīng)對(duì)不利環(huán)境及支持公司資本開(kāi)支提供了空間。
2018年上半年，受評(píng)開(kāi)發(fā)商的平均毛利潤(rùn)率從2017年的約30%升至33%。近50%受評(píng)企業(yè)的毛利潤(rùn)率增幅超過(guò)200個(gè)基點(diǎn)，只有15%出現(xiàn)下滑。然而，由于一二線城市的房?jī)r(jià)限制舉措，房企利潤(rùn)率上漲局面恐難以在未來(lái)12個(gè)月之后延續(xù)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，盡管市場(chǎng)環(huán)境嚴(yán)峻，大部分開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性狀況在上半年依舊保持穩(wěn)定，其現(xiàn)金對(duì)短期債務(wù)的平均覆蓋比率依舊保持在1.2倍附近。標(biāo)普表示，一些實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商所面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將大幅上升。這類開(kāi)發(fā)商往往嚴(yán)重依賴短期信托貸款和資產(chǎn)管理計(jì)劃等非標(biāo)融資渠道，從而面臨著巨大的再融資風(fēng)險(xiǎn)。
也有一些開(kāi)發(fā)商利用自身強(qiáng)勁的現(xiàn)金銷售收入償還了債務(wù)而沒(méi)有尋求繼續(xù)擴(kuò)張，從而降低了企業(yè)債務(wù)杠桿。約15%-20%的受評(píng)開(kāi)發(fā)商在上半年成功地改善了自身的債務(wù)對(duì)EBITDA比率，使其將至低于2017年末水平。
另一方面，隨著境內(nèi)外債券到期，企業(yè)的再融資需求將繼續(xù)攀升。2018年下半年，“實(shí)際到期”（包括行使回售權(quán)）的境內(nèi)債券規(guī)模將達(dá)到1,500億元人民幣（約合220億美元），2019年全年將達(dá)到2,500億元人民幣（約合370億美元）。同時(shí)，今年下半年將有60億美元（約合408億元人民幣）的境外債券實(shí)際到期，2019年全年還將有110億美元（約合750億元人民幣）境外債券到期。因此，企業(yè)流動(dòng)性狀況能否改善將取決于市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)商是否進(jìn)行積極的財(cái)務(wù)管理。
人民幣走弱是持有美元債務(wù)的開(kāi)發(fā)商面臨的另一不利因素。但是我們預(yù)計(jì)，匯率影響仍將維持在可控水平，因?yàn)槿嗣駧艑?duì)美元匯率尚未降至低于2016年12月時(shí)的近期最低水平。另外我們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已總體降低了境外債務(wù)在其資本結(jié)構(gòu)中的比例，從而降低了匯率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)其償還境外債務(wù)能力的影響。
