北京空置房約70萬(wàn)套、上?？罩?00萬(wàn)套、深圳空置230萬(wàn)套：房地產(chǎn)稅背后究竟下了多大一盤(pán)棋？
北上深有多少空置房？
房地產(chǎn)稅推出會(huì)對(duì)空置房源帶來(lái)何種影響?
房地產(chǎn)稅會(huì)推動(dòng)租金上漲嗎？
房地產(chǎn)稅到來(lái)，會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資有何影響？
01
北上深有多少空置房？
前幾天，寫(xiě)了一篇文章，可能是內(nèi)容有點(diǎn)敏感，被刪除了。
那今天這篇文章，就不涉及房地產(chǎn)稅具體的實(shí)施措施和細(xì)節(jié)。
我們來(lái)探討下，房地產(chǎn)稅對(duì)空置房產(chǎn)生的影響。
每年，北上深的空置房話題都要被媒體拉上來(lái)討論一番。
前些天，胡景暉爆料，北京五環(huán)、六環(huán)以內(nèi)大概有90萬(wàn)套空置房，再次引發(fā)大眾對(duì)全國(guó)到底有多少空置房的討論。
大家如此關(guān)注，是因?yàn)橹袊?guó)的空置房數(shù)量本來(lái)就是個(gè)謎，目前并沒(méi)有權(quán)威的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，而且民間各方觀點(diǎn)也經(jīng)常打架。但有一件事是可以肯定的：中國(guó)的空置房率偏高。
北上深到底有多少空置房？貓叔給大家提供一個(gè)數(shù)據(jù)參考。
通過(guò)寬帶互聯(lián)網(wǎng)家庭用戶數(shù)（不考慮一戶接多個(gè)寬帶的情況以及家庭沒(méi)有接入寬帶的情況）測(cè)算，申萬(wàn)宏源研究所給出以下數(shù)據(jù)：
北京的住宅存量571萬(wàn)套，通過(guò)家庭寬帶用戶數(shù)算出的空置房屋72萬(wàn)套，空置率12.5%，
上海的住宅存量820萬(wàn)套，空置房屋100萬(wàn)套，空置率10%，
深圳的住宅存量865萬(wàn)套，空置房屋232萬(wàn)套，主要為小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)法交易。
按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
我們可以看到，北京、上海的商品房空置率達(dá)到空置危險(xiǎn)區(qū)的邊緣，而深圳，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的特殊性，商品房比較稀缺，小產(chǎn)權(quán)房供給溢出較為明顯。
三個(gè)城市都存在大量的空置房。如果房地產(chǎn)稅征收，而且征收的主要對(duì)象是房產(chǎn)稅二套房及以上房主，那么有多套房的房主，為了減輕稅收壓力，會(huì)把空置的房源出租。
02
房租上漲的必然性
看到這里，會(huì)有人問(wèn)，這不是房主把房產(chǎn)稅成本轉(zhuǎn)嫁到租客身上了嗎？肯定會(huì)推動(dòng)房租上漲呀。
其實(shí)這個(gè)問(wèn)題本末倒置了。即使不出房地產(chǎn)稅，房租也是要上漲的。
以北京為例，我們分析下未來(lái)的租金趨勢(shì)。
北京市三次產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值（單位：億元）
北京市三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（單位：萬(wàn)人）
由于篇幅關(guān)系，我只列出09年-14年的數(shù)據(jù)，但大家依然可以得出結(jié)論：21世紀(jì)以來(lái)，北京第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值逐步提升，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值放緩。與此同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)逐年增加，第一、二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)逐漸減少。
不難看出，北京最缺少的是高端產(chǎn)業(yè)人才和以第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)為主)的勞動(dòng)型人才。而目前北京市流動(dòng)人口，需求的人才和目前人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了不匹配。
《社會(huì)建設(shè)藍(lán)皮書(shū)：2017年北京社會(huì)建設(shè)分析報(bào)告》中明確提出，北京市流動(dòng)人口以初中學(xué)歷為主，而且但是占大頭的第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)質(zhì)量不高，大多集中在非高端的服務(wù)行業(yè)。
盡管北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，勞動(dòng)密集型等重工業(yè)不斷外遷，但一二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群不愿意外遷啊。于此同時(shí)，盡管高端制造業(yè)、高端服務(wù)行業(yè)崛起，并沒(méi)有流入更多高技能人群。
近兩年，北京提出人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化。其目的就是讓舊產(chǎn)業(yè)低附加值人口流出，保證新產(chǎn)業(yè)高收入人口流入。一旦通過(guò)政策持續(xù)引進(jìn)這個(gè)龐大的高收入群體，那么租金也會(huì)相應(yīng)提升。
更具體的佐證是，紐約在1970-1980年也經(jīng)歷過(guò)類似階段。
70年代紐約受到地價(jià)上漲、環(huán)境污染等大城市病的影響，制造業(yè)大規(guī)模外遷，而勞動(dòng)力也隨著流出。1980年開(kāi)始，伴隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)和調(diào)整，紐約產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口開(kāi)始回流，同時(shí)帶來(lái)的是產(chǎn)業(yè)增加值和租金的上漲，至今名義租金上漲了450%，名義房?jī)r(jià)上漲了547%，而且租金漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅是常態(tài)。
所以，租金取決于供需關(guān)系。人口凈流入的城市，如果供應(yīng)端的房源不足，那么供不應(yīng)求的情況下勢(shì)必會(huì)帶來(lái)房租上漲，和房地產(chǎn)稅關(guān)系不大。
03
房地產(chǎn)稅對(duì)租房市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用
房地產(chǎn)稅不僅不會(huì)帶動(dòng)房租上漲，如果舉措得當(dāng)，會(huì)促使更多空置房出租，將更多房源投放市場(chǎng)。
以北京、上海、深圳的租房市場(chǎng)具體分析：
根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，北京2017年的租賃人口731萬(wàn)，按照北京房屋租賃管理規(guī)定，一間房最多允許居住兩人。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也就是說(shuō)目前北京的租賃市場(chǎng)需要366萬(wàn)間房，目前市場(chǎng)只提供了300萬(wàn)間，缺少66萬(wàn)間。而北京72萬(wàn)套空置房，可以非常有效的填補(bǔ)這個(gè)缺口。
再進(jìn)一步分析。目前北京房源二居室達(dá)到72.3%，而對(duì)租戶的意向調(diào)查中，60%的租戶更關(guān)注一居室。未來(lái)一居室依然是租房市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)。如果投資者想要出租房源換取收益，那么一居室是最好的選擇。
再看上海，上海也規(guī)定了一間房不得超過(guò)兩個(gè)人居住。按966萬(wàn)租住人口來(lái)看的話，一共需要483萬(wàn)間，而目前大約是380萬(wàn)間出租房，缺口達(dá)103萬(wàn)間。而上海的空置房屋是100萬(wàn)套?？罩梅客瑯幽芷鸬捷^大的房源補(bǔ)充作用。
在租房成交占比中，一居室和二居室平分秋色?？紤]到空置房源大多是商品住宅，而同樣地段魔都的老公房?jī)r(jià)格比商住房要便宜三分之一，那么按照評(píng)估價(jià)格，老公房房地產(chǎn)稅比商品房要低，尤其是一居室的老公房，抗壓能力比商品房要大的多。
根據(jù)《深圳市人口與社會(huì)事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》計(jì)算，目前共1395萬(wàn)人在深圳租住。按2人一間，2間一套計(jì)算，共需出租房屋349萬(wàn)套。而目前，深圳的租賃房屋數(shù)為783萬(wàn)間（套），假設(shè)783萬(wàn)均為間數(shù)，按套均2間計(jì)算，市場(chǎng)上提供的租賃房源也達(dá)到325萬(wàn)套。
所以算上空置的232萬(wàn)套，深圳市場(chǎng)明顯供給大于需求。深圳的問(wèn)題是租房市場(chǎng)供給太多。按照深圳規(guī)土委的規(guī)定，“十三五”期間，要通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)。那么未來(lái)深圳的整體租房供應(yīng)量會(huì)縮減，達(dá)到供需相對(duì)平衡的狀態(tài)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)稅對(duì)深圳的影響最小。因?yàn)樯钲诒旧砭邆漭^強(qiáng)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)能力。
以上，再次重申一下我的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)稅出臺(tái)不是為了降低房?jī)r(jià)，或者抬高房租，目的是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，改善中低收入者租房、住房機(jī)會(huì)。
04
房地產(chǎn)稅之后，投資理念的改變
最后簡(jiǎn)單跟大家分享一下房產(chǎn)的投資理念。
對(duì)投資群體而言，用租金來(lái)選擇投資標(biāo)的，就是一個(gè)笑話。2008年以后，中國(guó)一線城市，租金和房?jī)r(jià)出現(xiàn)了嚴(yán)重的背離。
上圖是北上廣深四個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)和二手住宅租金指數(shù)的統(tǒng)計(jì)表——
北京租金回報(bào)率從2008年的3.25%跌到現(xiàn)在的1.45%，
上海租金回報(bào)率從2008年的2.85%下降到現(xiàn)在的1.55%，
深圳租金回報(bào)率從2008年的3.40%跌到現(xiàn)在的1.51%，
廣州租金回報(bào)率從2008年的4.24%下降到現(xiàn)在的1.70%……
發(fā)現(xiàn)了沒(méi)？一切始于2008年，房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)租金。也就是2008年以后，房產(chǎn)投機(jī)分子越來(lái)越多。激進(jìn)的年輕投資者，更喜歡講杠桿，刷信用卡，博取短期不確定性的房?jī)r(jià)漲幅。
但最早的一批投資老炮，確實(shí)是用租金回報(bào)率衡量未來(lái)收益的。
北京樓市有這樣一位牛人，曾經(jīng)在2004年，北京三環(huán)買下100套富力城住宅。他是怎么算的呢？富力城當(dāng)年一套房子6000塊錢每平米，60平米總價(jià)36萬(wàn)元，每月租金4200元，出租回報(bào)率是14%，而當(dāng)時(shí)的銀行利率是6%。
這位牛人，就是被稱為房產(chǎn)投資第一人的張羽沖，他說(shuō)，“我沒(méi)有想把房子賣到最高點(diǎn)。因?yàn)槲覀兛吹降氖亲畛踝钋懊婺且欢瓮顿Y機(jī)會(huì)?！?
未來(lái)5-10年，我相信投資理念會(huì)越來(lái)越回歸于價(jià)值判斷。租金會(huì)是房產(chǎn)投資者越來(lái)越看重的一個(gè)因素。
像優(yōu)質(zhì)地段評(píng)估價(jià)格偏低的經(jīng)適房、老公房，甚至租售比超過(guò)7%的商住房、小產(chǎn)權(quán)，租售比超過(guò)4%的住宅，會(huì)因?yàn)槌錾淖饨鸹貓?bào)率，受到越來(lái)越多人的親睞。
賺取穩(wěn)定的收益，而不博最后一個(gè)銅板，可能會(huì)成為更多人的選擇。
