共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)代來(lái)臨：房子你一半政府一半
近日，西安市、廣東省等多個(gè)省市發(fā)布推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)施方案及意見(jiàn)，從2014年開(kāi)始提出的“共有產(chǎn)權(quán)住房”概念，在更大范圍上得到推廣。從政策的決心來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)代正在來(lái)臨。
共有產(chǎn)權(quán)住房，顧名思義，是指政府和個(gè)人共同出資、共有產(chǎn)權(quán)、共享增值收益的房產(chǎn)，建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度，能降低中低收入住房困難家庭、各類(lèi)人才購(gòu)房門(mén)檻。
中國(guó)的住房體系正在重構(gòu)，過(guò)往多年，由市場(chǎng)商品房與政府保障房構(gòu)成的“二元結(jié)構(gòu)”或?qū)⒈淮蚱?，解決既買(mǎi)不起商品房，又不符合保障房條件的“夾心層”住房難題被提上日程。作為木桶上的短板，共有產(chǎn)權(quán)房、商品房、保障房、租賃住房將構(gòu)成多主體、多層次的住房體系，助力長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。
多地推出共有產(chǎn)權(quán)房
共有產(chǎn)權(quán)住房有望打破市場(chǎng)商品房與政府保障房的“二元結(jié)構(gòu)”，重構(gòu)中國(guó)的住房體系，其初衷是解決“夾心層”的住房難題。近期，全國(guó)多地發(fā)布推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的通知，首先從政策和決心上宣布，共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)代的來(lái)臨。
9月14日，西安發(fā)布《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》的通知，提出推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，20%居住用地以共有產(chǎn)權(quán)的形式建設(shè)限地價(jià)、限售價(jià)的“雙限房”。
9月11日，廣東省住建廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》），明確廣東省共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合條件的城鎮(zhèn)無(wú)房家庭，每戶(hù)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套共有產(chǎn)權(quán)住房，并享受與購(gòu)買(mǎi)商品住房同等的落戶(hù)、入學(xué)等公共服務(wù)，且購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)十年之后，購(gòu)房者可增購(gòu)全部產(chǎn)權(quán)。
3個(gè)月前，6月份，廣東發(fā)布了相關(guān)通知，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名五市試點(diǎn)探索共有產(chǎn)權(quán)住房，試點(diǎn)期限為一年。目前，此五城在共有產(chǎn)權(quán)住房上的探索和推進(jìn)程度不一。如深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房以安居型商品房的模式實(shí)行，2014年以來(lái)，深圳累計(jì)供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房（安居型商品房）約1.7萬(wàn)套；而廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房主要在南沙推進(jìn)，重點(diǎn)解決區(qū)域內(nèi)中高層次人才的居住需求。
盡管廣東各地市思路不盡相同，但廣東還是有望成為第一個(gè)在全省范圍內(nèi)全面鋪開(kāi)共有產(chǎn)權(quán)住房的地區(qū)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，廣東出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房相關(guān)政策意見(jiàn)稿，體現(xiàn)了“房住不炒”的精神，也是“多主體供給、多渠道保障”的政策體現(xiàn)。
今日，觀察人士談起共有產(chǎn)權(quán)住房，常謂之新生事物，因此在比較、評(píng)價(jià)時(shí)缺乏參照，無(wú)先例可循。但實(shí)質(zhì)上，早在2014年，國(guó)家已提出共有產(chǎn)權(quán)住房概念，北京、上海、深圳、成都、黃石以及淮安成為共有產(chǎn)權(quán)房首批試點(diǎn)的6個(gè)城市。
此后，國(guó)家陸續(xù)發(fā)布系列政策和指導(dǎo)意見(jiàn)，提出在住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，增加共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，支持北京、上海等城市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，也指出要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，多渠道解決群眾住房問(wèn)題。
2018年，無(wú)疑是共有產(chǎn)權(quán)住房落實(shí)、鋪開(kāi)推廣的一年。
第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，北京、福州、南京、廣東、西安等在內(nèi)的多個(gè)省市在進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房的探索。2017年10月，北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目已公開(kāi)搖號(hào)，而9月10日，福州市首批共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入申請(qǐng)階段。
搭建多元住房供應(yīng)體系
從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)住房介于商品房和保障房之間。
綜合過(guò)去兩年多個(gè)調(diào)控政策和建立長(zhǎng)效機(jī)制精神，未來(lái)國(guó)家將針對(duì)不同的收入階層，推出不同層次、類(lèi)型的住房產(chǎn)品，真正形成高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障。共有產(chǎn)權(quán)住房無(wú)疑指向中端。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市的出現(xiàn)，與近年房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。在大規(guī)模的保障房建設(shè)過(guò)程中，涌現(xiàn)出不少既買(mǎi)不起商品房，又不符合保障房條件的“夾心層”，而解決這部分人的住房問(wèn)題便提上日程。
過(guò)去北上廣深等重點(diǎn)城市的住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)飛速增長(zhǎng)，究其原因，莫不是人口持續(xù)流入以及商業(yè)銀行信用快速擴(kuò)張的結(jié)果。
2016年第四季度以來(lái)，限購(gòu)限價(jià)限貸等政策陸續(xù)出臺(tái)，這是中短期內(nèi)調(diào)控政策的作用力，主要是為避免過(guò)度投機(jī)及由此導(dǎo)致的收入不平等的社會(huì)問(wèn)題，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)熱上漲的勢(shì)頭。
9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，總體來(lái)看，一二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有漲，除了新建住宅廈門(mén)環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其余67個(gè)城市房?jī)r(jià)全部上漲。
不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后、成交結(jié)構(gòu)、統(tǒng)計(jì)口徑等原因，這份涵蓋70個(gè)大中城市在內(nèi)的住房變動(dòng)數(shù)據(jù)便不能完全真實(shí)反映市場(chǎng)。
金九銀十，向來(lái)是樓市傳統(tǒng)的交易旺季，但今年金九銀十來(lái)得悄無(wú)聲息，恒大等多個(gè)開(kāi)發(fā)商正在降價(jià)促銷(xiāo)，調(diào)控沒(méi)有放松，市場(chǎng)寒意也沒(méi)有退去。
在去杠桿深化、調(diào)控步步收緊的情況下，目前，一二線(xiàn)樓市已呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，但百姓住房難題仍有待解決。
單靠共有產(chǎn)權(quán)住房，抑或是商品房，還是保障房，均無(wú)法解決樓市深度頑疾，住房供給和需求矛盾需要全范圍、多層面地落實(shí)解決。顯然，商品房與保障房的“二元結(jié)構(gòu)”體系已建設(shè)應(yīng)用多年，作為木桶上的短板，共有產(chǎn)權(quán)住房一端需要加快補(bǔ)齊。
共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)正式呼應(yīng)了“房住不炒”的定位，也是加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度中的重要一環(huán)。
深圳等城市正在加快建立多主體供給、多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系。以后深圳的住房供應(yīng)市場(chǎng)中，商品住房將占住房供應(yīng)總量的40%、人才住房占住房供應(yīng)總量的20%、安居型商品房占20%、公租房占總量的20%。
作為市場(chǎng)參與主體，開(kāi)發(fā)商尤其關(guān)注市場(chǎng)變動(dòng)。一名TOP20的房企投拓人士告訴第一財(cái)經(jīng)，“目前公司對(duì)市場(chǎng)上的共有產(chǎn)權(quán)用地還保持觀望態(tài)度，不會(huì)輕易出手。價(jià)格方面，毫無(wú)疑問(wèn)，共享產(chǎn)權(quán)住房會(huì)分流部分需求，但對(duì)市場(chǎng)價(jià)格真正造成的影響，還需要看相應(yīng)規(guī)模和貨幣政策?！?
