未來(lái)幾年“這些人” 將住上最差的房子！
記得第一次在南京古城墻下散步時(shí)，朋友給我講了一個(gè)故事。
“你知道這城墻里砌著是什么嗎？”
我被問(wèn)的一愣，“除了磚頭和泥巴，還能有什么？”
“其實(shí)，還有人。?！?
石頭墻里砌人這個(gè)畫(huà)面太美，有些滲人，讓我有些慌張，他笑了笑。
其實(shí)南京古城墻是明太祖朱元璋修建的，朱元璋這個(gè)人的缺點(diǎn)挺多，尤其是多疑，從開(kāi)國(guó)功臣三十四位被他干掉三十三位級(jí)就能看得出來(lái)。
其次是膽子小，為了守住這得來(lái)不易的江山，他修了這古城墻御外敵，號(hào)稱堅(jiān)如磐石，天下第一。事實(shí)也證明了朱元璋并沒(méi)撒謊，這座古城墻至今為止歷經(jīng)滄桑600余年，依然固若金湯。
在修南京城墻時(shí)，朱元璋經(jīng)常跑到工地去檢驗(yàn)工程質(zhì)量，他隨便走到一處城墻工地，就叫人將他指向之處拆開(kāi)檢查，看有沒(méi)有偷工減料，以次充好，不合“程式”。如若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，這一段工程的質(zhì)監(jiān)員、包工頭、工匠都抓起來(lái)砍掉腦袋，然后“筑筑者于垣中”。
把人當(dāng)做材料給砌到城墻里去，或許就是南京明城墻屹立至今的真相，現(xiàn)在來(lái)講就是建筑過(guò)程中對(duì)原材料的把控和嚴(yán)格的質(zhì)量管理。
其實(shí)不只朱元璋，古代無(wú)論是建造達(dá)官權(quán)貴府邸的工程商，還是坊間民傳的巧人工匠，他們都是有信仰的，“命以屋為存，匠以藝為生”。
那時(shí)候也沒(méi)什么營(yíng)銷或者媒體廣告，工匠要想活得滋潤(rùn)，就必須靠民間口碑，實(shí)打?qū)嵉淖鲑|(zhì)量做工藝。
然而把時(shí)間拉回到現(xiàn)在，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，老祖宗留下那點(diǎn)兒信仰和匠心傳承，好像刨開(kāi)城墻也難尋了。
2
前幾天臺(tái)風(fēng)“山竹”登陸廣東，化身質(zhì)監(jiān)員給中國(guó)現(xiàn)代建筑做了一次徹頭徹尾的抗壓測(cè)試。
體測(cè)結(jié)果為五級(jí)傷殘。
在山竹的撫摸中，大量的玻璃窗直接被“吹”爆，甚至有的連窗框一起被吹飛，隔斷門(mén)脫落，外掛空調(diào)隨風(fēng)飄蕩。
甚至一些剛建成驗(yàn)收完畢的房子也大面積出現(xiàn)滲水漏水現(xiàn)象，外墻脫落。至于原因，只有兩個(gè)，要么施工不當(dāng)要么偷工減料，這種問(wèn)題應(yīng)該在臺(tái)風(fēng)發(fā)生之前就已經(jīng)出現(xiàn)了空鼓。而且很多豪宅也未幸免于難。
昨天有個(gè)粉絲在研習(xí)社問(wèn)我：“為什么網(wǎng)上都說(shuō)2018年建造的房子可能是歷史上最差的？”
其實(shí)這就是限價(jià)政策的惡果，舉個(gè)例子。
如果一個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，本來(lái)房子賣100塊錢(qián)，買(mǎi)地花50塊錢(qián)，給建造商25塊錢(qián)，自己賺15塊，留下10塊去造房子，如果有一天，有人不讓你賣100了，讓你賣95塊錢(qián)，但同樣買(mǎi)地還得花50（可能更多），建筑商還是25塊錢(qián)，開(kāi)發(fā)商為了保持利潤(rùn)，企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)繼續(xù)抽15塊錢(qián)，那么造房子就只能剩下5塊錢(qián)了。
至于5塊錢(qián)造的房子和10塊錢(qián)造的房子有什么不同，你也絕對(duì)看不出來(lái)！柱子里的鋼筋四根少兩根，粗細(xì)瘦一圈，你總不能刨開(kāi)看吧。
一般來(lái)說(shuō)，只有施工單位的人知道房子有多差，注意是有！多！差！
現(xiàn)在地產(chǎn)商做一個(gè)項(xiàng)目，拿著施工圖紙去招標(biāo)施工單位，從材料到人工，全部交給總包。最后總包報(bào)價(jià)最低的，往往中標(biāo)。低到有時(shí)候從理論上都不賺錢(qián)，更不要說(shuō)管理水平再不行的情況了。那么施工單位一個(gè)項(xiàng)目一干，從進(jìn)場(chǎng)到交付，一般兩三年，誰(shuí)沒(méi)事干個(gè)兩三年公益事業(yè)對(duì)吧，要掙錢(qián)的。
話在轉(zhuǎn)回說(shuō)一個(gè)，地產(chǎn)商在拿著施工圖紙去招標(biāo)總包之前，需要去找設(shè)計(jì)院做施工圖的設(shè)計(jì)，沒(méi)圖紙，施工單位也是無(wú)米之炊上傻坐的巧婦。而地產(chǎn)商為了省錢(qián)，會(huì)特別看重成本占比較大的鋼材的消耗量。用多大直徑的鋼筋，用多少根，由設(shè)計(jì)院的結(jié)構(gòu)專業(yè)通過(guò)計(jì)算和規(guī)范的限制確定。
所以，地產(chǎn)商為了激勵(lì)設(shè)計(jì)院幫助其省錢(qián)，往往會(huì)在合同里寫(xiě)明含鋼量上限，并附帶一條類似于“鋼筋每省一噸，設(shè)計(jì)費(fèi)多一塊錢(qián)”的條款。我認(rèn)識(shí)一個(gè)行業(yè)內(nèi)特別資深的結(jié)構(gòu)老師出的施工圖，因?yàn)闃短?，以至于地產(chǎn)商有點(diǎn)害怕，而要求其多加幾根，很多地產(chǎn)商慕名而去找他做結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。
回頭想想，本沒(méi)有多少余量的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（但仍然是滿足規(guī)范的），碰上一個(gè)要賺錢(qián)的施工單位。就很容易"有多差“了。
3
那么2018年建筑的房子質(zhì)量是歷史上最差的一年，是因?yàn)橄迌r(jià)政策造成的。那么其他年份的房子質(zhì)量就是好的嗎？
不可能。
前幾天和幾個(gè)地產(chǎn)朋友吃飯，還專門(mén)討論過(guò)這個(gè)問(wèn)題。
大概從2008年以后推，這10年來(lái)，房?jī)r(jià)下跌了，房子質(zhì)量不好，房?jī)r(jià)漲了，房子質(zhì)量依舊不好。
朋友的解釋非常到位。房?jī)r(jià)下跌了，房子賣不出去，我們沒(méi)啥利潤(rùn)，只能縮減成本，能省即??；房?jī)r(jià)上漲了，利潤(rùn)大了，我們?yōu)榱丝焖倩亓髻Y金，只能加快周轉(zhuǎn)效率，第一層水泥還沒(méi)晾干就得上第二層，鋼筋架構(gòu)還沒(méi)搭好，外墻就運(yùn)過(guò)來(lái)了。
你看去年房?jī)r(jià)大漲年，工程出了多少問(wèn)題？開(kāi)發(fā)商都在賽跑搶市場(chǎng)，誰(shuí)慢了就被吃了，最典型的就是開(kāi)發(fā)商去三四線城市淘金。
因?yàn)榫拖袢ツ耆木€這種行情，真的是百年難遇，大家都知道是一次性買(mǎi)賣。大型房企去三四線布局淘金拼的是速度，而本地開(kāi)發(fā)商為了“抵御外敵”也跟著拼命提高建筑速度。
所以閉著眼睛也能猜到工程質(zhì)量，不出意外，今年下半年還會(huì)集中爆發(fā)一次維權(quán)潮。至于維權(quán)能拖就拖，等到“下個(gè)周期”就好了。
這里讓我想到2007年的一個(gè)案例。
上海一家知名大型開(kāi)發(fā)商，在2007年開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤(pán)。2007年上海的房?jī)r(jià)可是處于高位，1萬(wàn)7每平米的均價(jià)，人都是搶著購(gòu)買(mǎi)。但是等這個(gè)項(xiàng)目交付的時(shí)候，時(shí)間已經(jīng)是2008年了。
2008年金融危機(jī)一場(chǎng)下來(lái)，這個(gè)項(xiàng)目周邊的二手房以及新房的房?jī)r(jià)一落千丈，從1萬(wàn)7降到了1萬(wàn)3。
對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)一套100平米的房子，隔年賠了40萬(wàn)，這種打擊不是一般人能承受住的，況且那還是08年的40萬(wàn)。所以購(gòu)房者在收房的時(shí)候是滿是怨恨。
在這種情況下，房子是千萬(wàn)不能出問(wèn)題的，然而事與愿違，房子不單出了問(wèn)題，還是大問(wèn)題。
在驗(yàn)房收房的時(shí)候，架空的地板踩出來(lái)都是冒灰的，煙道各種串味，然后就是隔音相當(dāng)差勁，在這個(gè)屋子說(shuō)話，在隔壁的屋子聽(tīng)的更清楚。
房?jī)r(jià)暴跌再加上房子質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，直接激化了業(yè)主的不滿情緒。于是以專業(yè)炒房客為領(lǐng)袖的業(yè)主維權(quán)團(tuán)隊(duì)開(kāi)始進(jìn)行轟轟烈烈的維權(quán)運(yùn)動(dòng)。
那時(shí)候瘋狂到，業(yè)主們扛著大旗天天站在開(kāi)發(fā)商的辦公室大樓門(mén)口圍堵這家房企的員工，導(dǎo)致工作無(wú)法正常進(jìn)行。
每天這家房企員工的日常工作就是道歉和挨罵。但是只要業(yè)主不退房，一切都好說(shuō)。
就這樣修修補(bǔ)補(bǔ)到了下半年，2018年底的時(shí)候，50%的業(yè)主同意了交房。
而這個(gè)時(shí)候，又發(fā)生了一個(gè)更嚴(yán)重的事情。
那就是淋浴房漏水事件，因?yàn)榉孔邮羌芸战Y(jié)構(gòu)，淋浴房的水直接可以漏到整個(gè)地面上，這不單對(duì)房子結(jié)構(gòu)造成了影響，還對(duì)業(yè)主的家具造成了巨大的損失。突然之間，整體矛盾升級(jí)，場(chǎng)面失去了控制。
從2019年315開(kāi)始，各大主流媒體開(kāi)始輪番攻擊和質(zhì)疑這家房企，政府也貼出了大公告嚴(yán)批。這家房企一度陷入輿論漩渦，項(xiàng)目總在年總結(jié)會(huì)議上兩眼淚目，這么大一家房企竟要因?yàn)檫@一個(gè)項(xiàng)目折進(jìn)去了。
但是，這家房企在口誅筆伐中掙扎了大半年后，突然迎來(lái)了轉(zhuǎn)折機(jī)遇。
這個(gè)時(shí)間點(diǎn)就是2009年底。上海房?jī)r(jià)開(kāi)始回暖，并且從之前的1萬(wàn)3一路狂飆到了2萬(wàn)多。這時(shí)候，幾乎之前所有前來(lái)維權(quán)的業(yè)主同步消失了，沒(méi)有一個(gè)人再會(huì)因?yàn)榉孔淤|(zhì)量問(wèn)題再去維權(quán)。
4
第三部分我用大量的篇幅去細(xì)講這個(gè)案例。其一是在說(shuō)明在這年頭買(mǎi)房維權(quán)已經(jīng)司空見(jiàn)慣，其二是在說(shuō)明中國(guó)房子質(zhì)量問(wèn)題這些年始終沒(méi)有得到解決，其實(shí)背后有一個(gè)最深層次的原因，就是房?jī)r(jià)。
房?jī)r(jià)一輪接一輪地上漲，已經(jīng)讓房子淡去了居住屬性，更多的是投資屬性。從商品房時(shí)代開(kāi)啟之后，客戶要求的只是房子能漲多少錢(qián)，而不是房子的質(zhì)量有多好？
當(dāng)然開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)把所有精力投入到你所關(guān)注的事情上去，例如如果從政府手里拿到更便宜的土地，如何忽悠客戶，告訴他們這個(gè)地方未來(lái)會(huì)如何火爆、如何暴漲。
等你第一次去售樓處買(mǎi)房的時(shí)候，接待人員首先會(huì)把你領(lǐng)到沙盤(pán)旁的區(qū)位圖旁，告訴你這個(gè)房子未來(lái)的升值潛力有多大，規(guī)劃有多么的好，其次再看戶型和質(zhì)量，當(dāng)然這個(gè)規(guī)劃存在不存在，能不能實(shí)現(xiàn)，就另當(dāng)別論了 。
就像2017年這輪房?jī)r(jià)大漲，很多地方的房子搶都搶不到，你還會(huì)在乎質(zhì)量嗎？你不買(mǎi)，照樣有別人買(mǎi)。
