冰河時(shí)代到來(lái) 房地產(chǎn)再次面臨歷史轉(zhuǎn)折！
2018年，的確是不平凡的一年。逢8魔咒的壓力如期而至，毛衣戰(zhàn)的硝煙愈演愈烈，金融風(fēng)險(xiǎn)的防范迫在眉睫。在這千載難逢、天時(shí)地利的時(shí)刻，房地產(chǎn)卻反常的當(dāng)起了逃兵，輪到它沖鋒陷陣、抗起大旗的時(shí)候，卻掉了鏈子，曾經(jīng)的江湖義氣蕩然無(wú)存。
有人說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)3年一個(gè)周期，即將迎來(lái)觸底反彈，也有人說(shuō)，房?jī)r(jià)太過(guò)畸形，必須大幅調(diào)整，還有人說(shuō)，房地產(chǎn)的夜壺功能很難被拋棄，其實(shí)，這些想法都太幼稚，他們還沒(méi)有從以往的思維定勢(shì)中走出來(lái)。依我看，我國(guó)過(guò)去二十年的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到了盡頭，這次是真的要徹底結(jié)束了！
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新加坡模式的開(kāi)局
由于我國(guó)底子薄，攤子大，解放后的幾十年里，所有的人力物力財(cái)力都集中到了經(jīng)濟(jì)建設(shè)中去，導(dǎo)致居民住房條件極其困難。從1956年到1986年30年間，全國(guó)所有城市僅蓋了7億平米住宅，折合1400萬(wàn)套，平均每年只有47萬(wàn)套，也就是說(shuō)在全國(guó)范圍內(nèi)，我們每年只能解決100多萬(wàn)人的居住問(wèn)題。
1978年，我國(guó)人均居住面積只有3.6平米，城鎮(zhèn)地區(qū)47.5%的家庭是缺房戶(hù)。當(dāng)時(shí)，上海近一半的家庭住房沒(méi)有廚房和廁所，只能靠手拎馬桶解決，只能用公共過(guò)道作為廚房。
為了解決住房問(wèn)題，整個(gè)80年代，高層在全國(guó)各地進(jìn)行了多次住房改革試點(diǎn)，效果都不理想，始終沒(méi)有突破福利分房的制度。
直到1998年7月3日國(guó)發(fā)23號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的問(wèn)世，從根本上打破了陳舊住房制度的禁錮?！锻ㄖ芬螅和Ｖ棺》繉?shí)物分配。建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
根據(jù)這個(gè)房改制度和當(dāng)時(shí)的收入分配體系測(cè)算，我國(guó)70%的中低收入家庭是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，10%的最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房，20%的高收入家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)的商品住房。
這個(gè)98房改制度，在現(xiàn)在看來(lái)，仍然是那么的科學(xué)、合理、無(wú)懈可擊，完全就是當(dāng)代版本的“房住不炒”。不知道是我們抄襲了古人，還是古人早已預(yù)見(jiàn)到了今日的絕境！
當(dāng)時(shí)這個(gè)制度的設(shè)計(jì)，是參考了很多發(fā)達(dá)國(guó)家的政策后制定出來(lái)的，完全符合我國(guó)的國(guó)情和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，這其中就包括新加坡。
2017年，新加坡的住房自有率高達(dá)90.9%。82%的人居住在政府提供的組屋中，18%的高收入家庭和外國(guó)人住在開(kāi)發(fā)商建設(shè)的私人住宅里。組屋類(lèi)型多元，中低收入和夾心層都可以選擇不同價(jià)位的組屋，最高價(jià)不到私人住宅的1/3，組屋的房?jī)r(jià)收入比常年維持在5.5左右，也就是普通工薪階層，工作5.5年就可以買(mǎi)到屬于自己的房產(chǎn)。而新加坡的私人住宅房?jī)r(jià)收入比約為21，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港47、北京44和上海44，居民購(gòu)房壓力比較小。
1998-2017年，新加坡的名義房?jī)r(jià)僅上漲了41.1%，而我國(guó)一線城市上漲超過(guò)了2000％，二線城市上漲也達(dá)到了1000％。
我們常說(shuō)，良好的開(kāi)局是成功的一半。98房改的初衷就是現(xiàn)實(shí)版的新加坡模式，公正、合理、極其的完善。只是后來(lái)我們才發(fā)現(xiàn)，前進(jìn)的方向正好相反，越努力離目標(biāo)就越遠(yuǎn)！
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歷史大轉(zhuǎn)折
“當(dāng)時(shí)相關(guān)部門(mén)的初衷是，經(jīng)濟(jì)適用房能夠覆蓋城市人口的70%以上。然而，直到2008年10年過(guò)去了，結(jié)果是大約只有5%的人享受到了經(jīng)適房的政策。保障性住房長(zhǎng)期的缺失，導(dǎo)致沒(méi)有享受到經(jīng)適房政策的剩余65%的中低收入者，只能把目光投向商品房市場(chǎng)，從而形成了商品房市場(chǎng)中的所謂剛性需求，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格快速上漲。”曾任全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、建設(shè)部科技司司長(zhǎng)的聶梅生曾無(wú)奈的回憶。
經(jīng)適房的缺失，商品房?jī)r(jià)格的暴漲，全民炒房意識(shí)的覺(jué)醒，這一切的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就發(fā)生在2003年！
2003年8月12日，國(guó)發(fā)18號(hào)文《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求：一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施。二、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)或承租普通商品住房。采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。
18號(hào)文中，最高層首次開(kāi)創(chuàng)性的將房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，把發(fā)展商品房市場(chǎng)提高到了前所未有的高度。完全可以認(rèn)為，2003年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的里程碑、暴發(fā)年。從此，中國(guó)房地產(chǎn)就像是注射了興奮劑，亢奮、猖獗，瘋狂的擴(kuò)張，就像是脫韁的野馬，勇往直前，一騎絕塵。
根據(jù)18號(hào)文的原則，經(jīng)適房的供應(yīng)轉(zhuǎn)變成了商品房供應(yīng)，原本70％的家庭入住經(jīng)適房，卻變成了90％的家庭購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商定價(jià)的商品房。經(jīng)適房的消失，商品房的壯大，把絕大多數(shù)工薪階層雙手奉送到了開(kāi)發(fā)商的餐盤(pán)之上。
98年23號(hào)文出臺(tái)5年之后，03年18號(hào)文來(lái)了一次180度的大轉(zhuǎn)折。這次轉(zhuǎn)折，對(duì)于拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定社會(huì)大局具有重要意義，但是，對(duì)于解決居民住房問(wèn)題，無(wú)疑是一大挫折。
為了配合18號(hào)文的貫徹落實(shí)，2002年5月9日，國(guó)土部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。政府成為住宅用地供應(yīng)的唯一主體，從此，土地財(cái)政掀開(kāi)大幕，昂首闊步的走上歷史舞臺(tái)！
任志強(qiáng)曾介紹說(shuō)：“2003年以前，土地供應(yīng)大概是每年平均30%到40%的增長(zhǎng)，并且逐年遞增。但是該文件的發(fā)布直接導(dǎo)致了土地供應(yīng)量的下降，其中有十幾個(gè)月的土地新增供應(yīng)量只有5%左右，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。所以從2004年到2006年年底的時(shí)候，土地市場(chǎng)供給嚴(yán)重不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，因?yàn)楣?yīng)和需求之間的匹配關(guān)系已經(jīng)被打破了”。
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香港模式的結(jié)局
當(dāng)然，我國(guó)土地財(cái)政的興盛和把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的做法，不是我們自己的原創(chuàng)，這一切都要?dú)w功于香港，準(zhǔn)確的說(shuō)，其實(shí)是我們抄襲了香港的整個(gè)房地產(chǎn)制度。土地招拍掛、期房預(yù)售制、70年土地使用權(quán)、公共面積分?jǐn)?，我們現(xiàn)行的這些“先進(jìn)”、“創(chuàng)新”而又飽受詬病的房地產(chǎn)政策，全部來(lái)源于香港。
由于房地產(chǎn)是香港的支柱產(chǎn)業(yè)，維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是港府的職責(zé)所在，所以，嚴(yán)控土地供應(yīng)就成了最強(qiáng)有力的武器。
香港的住宅用地占全部土地的比例不到7%，其中，3％是低密度的鄉(xiāng)村丁屋，城區(qū)住宅用地占比只有4%。對(duì)于港府來(lái)說(shuō)，擴(kuò)大住宅用地，易如反掌，但因此而帶來(lái)的房?jī)r(jià)下跌，卻是港府難以承受的。
2018年7月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已經(jīng)升到393.5，相對(duì)于1984年的17.2，漲幅高達(dá)23倍。
全球房?jī)r(jià)最高的殊榮，帶來(lái)的是不菲的財(cái)政收入。2016-2017財(cái)年，香港地價(jià)收入、印花稅、物業(yè)及投資、一般差餉等房地產(chǎn)相關(guān)收入為2447億港幣，占當(dāng)年港府全部收入5731億元的43%左右。
再來(lái)對(duì)比我國(guó)，2017年，我國(guó)地方一般公共預(yù)算收入和地方政府性基金收入共計(jì)14.9萬(wàn)億，而其中，房地產(chǎn)相關(guān)稅收和國(guó)有土地出讓收入為6.8萬(wàn)億，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)相關(guān)收入占比地方財(cái)政總收入達(dá)到了46%。
我們仿效香港的房地產(chǎn)制度，竟然連土地財(cái)政依賴(lài)度都驚人的雷同，真是不僅學(xué)到了招式，更領(lǐng)會(huì)到了精髓。
但港府在維持高房?jī)r(jià)的同時(shí)，取之于民用之于民，確保低收入者能夠居者有其屋。在香港，28.9%的居民租住在政府提供的公屋中，租金相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的1/6，15.2%的居民購(gòu)買(mǎi)政府提供的廉價(jià)居屋，剩下55.9％的市民住在開(kāi)發(fā)商建的私人住宅里。也就是說(shuō)，無(wú)論香港的房?jī)r(jià)有多高，也只會(huì)對(duì)中高收入者產(chǎn)生影響，另一半始終會(huì)有政府托底保障。
照搬國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可以，可悲之處就在于我們學(xué)了個(gè)半斤八兩，只學(xué)會(huì)了如何通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)制造GDP，如何通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)保證財(cái)政收入兩位數(shù)增長(zhǎng)，如何通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)消化天量的貨幣投放，如何通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)掩蓋可怕的通貨膨脹，卻單單沒(méi)有學(xué)會(huì)，香港如何解決低收入人群的住房保障。
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冰河時(shí)代
香港模式的借鑒，的確為我們快速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)，籌措資金解決全民住房問(wèn)題提供了一條捷徑。但現(xiàn)在看來(lái)，它已經(jīng)完全不適合我國(guó)的國(guó)情，繼續(xù)沿著老路走下去，會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。
我們必須壯士斷腕，與房地產(chǎn)的香港模式堅(jiān)決劃清界線。物權(quán)法已經(jīng)規(guī)定，居住用地70年到期后不用主動(dòng)申請(qǐng)，自動(dòng)續(xù)期，房地產(chǎn)稅正在加緊制定，幾年后將會(huì)出臺(tái)替代土地出讓金。租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房正在一二線城市大力發(fā)展。期房預(yù)售制的取消，現(xiàn)售制度的推行也是大勢(shì)所趨。完全可以看出，我們正在擺脫香港模式，正在給自己糾偏、矯正，知錯(cuò)能改，善莫大焉。
“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這個(gè)頂層設(shè)計(jì)的核心，其實(shí)和98房改的精髓如出一轍，高度吻合。奔波20年之后，我們又重新回到了原點(diǎn)，按照1998年的愿景和模式再次重新出發(fā)。這并非原地踏步，而是不忘初心！
所以說(shuō)，從根本上看，房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的年代已經(jīng)一去不返，整個(gè)頂層的指導(dǎo)思想和發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)轉(zhuǎn)向。頂層設(shè)計(jì)的周期就是行業(yè)發(fā)展的周期。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，冰河時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。
各大房企如臨大敵，積極尋找多元化發(fā)展的出路，唯恐在房地產(chǎn)這一棵樹(shù)上活活吊死。于是乎，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、恒大、雅居樂(lè)、時(shí)代地產(chǎn)、朗詩(shī)、龍湖、合景泰富、保利等通通改名“去地產(chǎn)化”，主動(dòng)撕掉地產(chǎn)標(biāo)簽，謀求轉(zhuǎn)型。
房企對(duì)后市的悲觀預(yù)期，直接反應(yīng)在土地市場(chǎng)上。今年1-8月，全國(guó)300城土地市場(chǎng)流拍890宗，全年超過(guò)1000宗毫無(wú)疑問(wèn)。而上一輪房地產(chǎn)低谷期的2014年，全國(guó)整年土地流拍總數(shù)也只有345宗。
在現(xiàn)金為王的當(dāng)下，所有房企都在收縮戰(zhàn)線，加緊回籠資金。8月30日至10月8日，恒大針對(duì)旗下280個(gè)城市646個(gè)樓盤(pán)推出了特惠活動(dòng)，住宅全部8.9折、商鋪全部6折起，首付款可以分期，最低僅需5%。9月26日，廈門(mén)首開(kāi)萬(wàn)科白鷺郡推出107套別墅，原價(jià)500萬(wàn)，現(xiàn)一口價(jià)278萬(wàn)，5折大甩賣(mài)。
在一線城市的帶領(lǐng)下，量?jī)r(jià)齊跌正在蔓延至二線城市。今年1-8月，北京商品住宅銷(xiāo)售面積266.3萬(wàn)平方米，同比去年下降22.7%；上海二手房指數(shù)已連續(xù)9個(gè)月下跌。廈門(mén)、成都今年二手房房?jī)r(jià)下跌超過(guò)20％，杭州二手房跌幅也已經(jīng)超過(guò)10％。等二線城市全面轉(zhuǎn)冷之后，三四線的好日子也即將到頭。在大政方針的指引下，沒(méi)有誰(shuí)能夠幸免，也沒(méi)有人敢于心存僥幸。
房地產(chǎn)的歷史使命已經(jīng)結(jié)束，暴發(fā)戶(hù)的丑陋惡習(xí)必須摒棄。我們?cè)诩m錯(cuò)，我們?cè)谶€債，我們?cè)谂まD(zhuǎn)乾坤，確切的說(shuō)，我們?cè)跒樽约嘿I(mǎi)單，為20年的政策輪回買(mǎi)單。
房地產(chǎn)的確正在走向谷底，但絕不會(huì)是3年小周期的谷底，而是20年大周期的谷底，這個(gè)底有多長(zhǎng)，也許會(huì)很長(zhǎng)很長(zhǎng)。
在這漫長(zhǎng)的冰河時(shí)代，我們能做的只有養(yǎng)精蓄銳、韜光養(yǎng)晦、備足糧草，為冬眠準(zhǔn)備。哪怕它外面風(fēng)吹雨打，天寒地凍，活下來(lái)才是最終目的。那些盲目、激進(jìn)、貪婪的打獵者，注定會(huì)凍死在冰天雪地里，因?yàn)樗麄兣瓮丫玫拇禾旄揪筒粫?huì)到來(lái)！
