重慶：產(chǎn)業(yè)樓宇和寫(xiě)字樓“二元競(jìng)爭(zhēng)格局”凸顯
《2018年第三季度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，傳統(tǒng)淡季寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)放緩，產(chǎn)業(yè)樓宇和寫(xiě)字樓“二元競(jìng)爭(zhēng)格局”凸顯。
產(chǎn)業(yè)樓宇+寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈“二元競(jìng)爭(zhēng)格局”
該報(bào)告顯示，第三季度重慶優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)。至季末，重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓存量維持260萬(wàn)方。供需作用之下，重慶寫(xiě)字樓整體空置率環(huán)比下跌2.1%，至季末報(bào)34.2%。涵蓋新經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)為寫(xiě)字樓需求的主要驅(qū)動(dòng)力。
據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重慶有包括照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城、西永微電子產(chǎn)業(yè)園等十余個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。其中，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城為科技創(chuàng)新、服務(wù)貿(mào)易、新型金融、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的集聚地。與重慶寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展步調(diào)一致，截至目前，園區(qū)已擁有近400萬(wàn)方產(chǎn)業(yè)樓宇。
報(bào)告顯示，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城租戶(hù)結(jié)構(gòu)與重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶(hù)結(jié)構(gòu)的相關(guān)性高達(dá)72.3%。按行業(yè)分析，照母山生態(tài)科技創(chuàng)新城前三大需求驅(qū)動(dòng)分別是房地產(chǎn)(22.0%)、TMT(19.9%)、金融業(yè)(18.2%)；按需求來(lái)源看，本地企業(yè)占比高達(dá)75%。重慶產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)與寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“二元競(jìng)爭(zhēng)格局”凸顯，產(chǎn)業(yè)樓宇存在對(duì)寫(xiě)字樓需求分流的可能性。
展望未來(lái)，重慶寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)將迎來(lái)逾17萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。世邦魏理仕預(yù)判整體市場(chǎng)壓力仍將持續(xù)一段時(shí)間，空置率大幅回落的可能性較低。隨著新經(jīng)濟(jì)將持續(xù)發(fā)力，活躍需求有望推動(dòng)空置率回調(diào)。然而新增需求存在分流可能性，對(duì)外，一級(jí)租賃市場(chǎng)面臨來(lái)自于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)——具備產(chǎn)業(yè)扶持等優(yōu)勢(shì)的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)樓宇；對(duì)內(nèi)，面臨寫(xiě)字樓市場(chǎng)內(nèi)部的“二房東”之間的競(jìng)爭(zhēng)——精裝修、帶家具且溢價(jià)低。因此，隨著辦公空間的多樣化和品質(zhì)提升、競(jìng)爭(zhēng)層面的擴(kuò)寬及深化，供需矛盾短期緩解面臨挑戰(zhàn)，一級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的租金回調(diào)空間有限。
