買房從來不是簡單的事，交易的某些環(huán)節(jié)往往暗坑深藏。

但，大多數(shù)期房購買風(fēng)險是完全可以避免的，消費者可以提前了解避坑知識點，謹(jǐn)慎一點，細(xì)心一點，買到的房子可以很順心。

購買可能會有哪些風(fēng)險呢？我們可以通過什么途徑來維護自己的合法權(quán)益呢？

文章就從三個方向著重分析一下：買房前期、買房中期和買房后期。

買房前期

1、不要光聽置業(yè)顧問說什么，要看小區(qū)規(guī)劃圖有什么。

之前的文章介紹過，可以通過項目規(guī)劃圖避開開發(fā)商未告知的不利因素《買房先看它，你買的房子才會更容易升值！》，要重點關(guān)注規(guī)劃圖中不明用途的地塊，特別是深藍色標(biāo)注的市政設(shè)施用地，很可能是垃圾站、開閉所、污水處理、化糞池。

除此之外，那些置業(yè)顧問吹過的牛逼，規(guī)劃圖都會一一戳破。

看房時，不少人都會被售樓部華麗的樓盤宣傳冊、精致的沙盤吸引，在置業(yè)顧問“所見即所享”的話術(shù)中越看越鐘意。

但沙盤和實景之間往往差了幾個檔次，比如沙盤上的路是拼花卵石鋪裝，實景可能是瀝青鋪裝，甚至是硬化水泥路。

亦或者，沙盤上綠化盎然九重園林，綠化率直奔35%以上，但實景可能只有零星樹木，甚至都是剛種下的小樹苗。

有些置業(yè)顧問還會夸大樓間距，沙盤也會特地拉大樓棟距離，但是你可以打開規(guī)劃公示圖或總平面圖，放大圖片后在兩棟樓的軸線上可以看到實際樓間距。

還有一些開發(fā)商會擅自改變原有的規(guī)劃設(shè)計，比如把配套設(shè)施隨意改動，把綠地變成地上車位，或者在空地上加蓋新樓，嚴(yán)重侵害消費者的知情權(quán)。

為了規(guī)避上面的問題，我們一定要仔細(xì)核對規(guī)劃圖，上面會有配套設(shè)施、綠化、容積率、車位劃分等信息，可以一一查證。

而且，開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計是需要向有關(guān)部門做備案的，我們可以在合同上與開發(fā)商作出約定，如有規(guī)劃變更應(yīng)提前通知；未作出通知的，屬于侵權(quán)行為。

2、不是所有的廣告都可以對消費者負(fù)責(zé)，但我們可以對自己負(fù)責(zé)。

開發(fā)商的廣告宣傳廣告上，通常會有不起眼的免責(zé)條款“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，因此，廣告上羅列的樓盤XX大價值點，比如環(huán)境如何宜居，配套如何齊全，交通如何便利，學(xué)區(qū)如何優(yōu)越，可以美化夸大而不受法律制約。

你看重什么，就要落實什么。如果看重學(xué)區(qū)，就要去調(diào)查意向樓盤周邊成型小區(qū)是不是真的劃到那個學(xué)區(qū)，如果不是，則就讀幾率微乎其微；或者統(tǒng)計周邊小區(qū)的總戶數(shù)，把適齡小孩人數(shù)與招生人數(shù)對比，如果供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大與求，很大程度上也是無法就讀的。

如果你特別看重配套/交通/車位配比等因素，可以要求開發(fā)商把承諾寫進合同，列明違約責(zé)任。如果開發(fā)商執(zhí)意不簽，要么你放棄購買，另選他處；要么就干脆認(rèn)為沒有這些承諾，否則期望值越高，落差可能會越大。

3、不要以為審查“五證”很麻煩，后期被坑更心煩。

五證是：即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

看起來復(fù)雜，我們只需要看有沒有土地證和預(yù)售證即可，兩者都有表明所購房屋屬合法交易范疇。

很多樓盤爛尾的原因是開發(fā)商在手續(xù)不全的情況下就開盤銷售，資金不能回籠，開發(fā)商跑路，所以證件齊全的必要性早被大家熟知，但不代表關(guān)鍵時刻都能靈活運用。

比如我的朋友小李，初次看房時候也核驗了證件，看房滿意交了定金。之后遲遲不見開發(fā)商通知簽合同，不能面簽就不能辦理按揭，眼看著利率上浮比率從10%漲至20%，只能干著急。按理來說開發(fā)商應(yīng)該更急于簽合同回款，這是為什么呢？相信不少人也遇到過這樣的疑惑。

原來是因為他買的那套房交定金時并沒有取得預(yù)售證，幾個月開發(fā)商成功取證之后才通知面簽。

雖然小李初次看房時核驗了證件，已經(jīng)確定這是五證齊全的樓盤可以放心選購。但是幾輪看房下來，他改變了最初意向，最終選定的樓棟卻是尚未取得預(yù)售證的。

因為這個疏忽，他無形之中承擔(dān)了項目爛尾的風(fēng)險，并且承擔(dān)了因利率上浮而增加的十幾萬房貸利息，郁悶至極。

所以，即使證件齊全，我們也要特別查看《商品房銷售許可證》的預(yù)售范圍，上面會列明該項目可銷售樓棟，在下定前務(wù)必要確認(rèn)所買樓棟號在預(yù)售范圍內(nèi)。

買房中期

4、合同文書雖大同小異，但失之毫厘差之千里。

有條件的話一定要認(rèn)真看清合同，這句話值得重讀三遍。

很多人在看到合同時第一眼覺得復(fù)雜看不透，要么覺得大家都一樣反正不能改動，就會隨意對待，只核對相關(guān)信息就直接在置業(yè)顧問指定的地方簽字了。

其實看合同也是有學(xué)問的，一般來說合同都分為以下5個部分：

補充協(xié)議一定要細(xì)細(xì)研究，不懂的可以請教熟悉房產(chǎn)知識的人把關(guān)，對模糊不清的條款，務(wù)必要在明確其具體含意后再決定簽署。

并且，要把關(guān)鍵性問題研究透徹，比如說，公攤實際大小和置業(yè)顧問說的是否一致；交房延期賠償比例等等。

比如下面這個樓盤合同的延期交付條款，責(zé)任雙方并不對等：

關(guān)于賣方（開發(fā)商）的延期交付的規(guī)定是，出賣人向受買人一次性支付相當(dāng)于房屋總價款0.1%的違約金。如果90日內(nèi)不能達到交付條件，賠償金額為買受人已付款的0.1% 。

關(guān)于賣房（購房者）的延期收房的規(guī)定是，受買人按日支付向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之3的違約金。

乍一看好像開發(fā)商虧了，但實際上開發(fā)商只需一次性賠償總房款的0.1%，而購房者是按日交付0.03%（僅三天便是0.1%），誰多誰少高下立判，簡直深坑。

此外，還有些不良開發(fā)商會利用合同的空白處做文章，私自增加內(nèi)容作為合同的補充條款。

因此，我們簽完合同后，要在最后空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容，如果無需填寫，也應(yīng)畫上橫線，防止被不良開發(fā)商動手腳。

買房后期

5、交房要錙銖必較、嚴(yán)控程序

正常的收房流程：

特別注意，有些開發(fā)商交房時，要求先辦完所有手續(xù)再驗房，不符合國家政策。

一旦你簽字交款，就意味著你認(rèn)可房子并且完成收房了，即使房子有整改也只能交給物業(yè)慢慢維修，非常被動，一定要堅決拒絕，規(guī)范程序。

6、收房不驗房，裝修要白忙

收房時候貨不對版已經(jīng)見怪不怪了，一些開發(fā)商為了利益最大化，偷工減料私自降標(biāo)，造成屋頂漏水、墻面開裂管道滲漏等嚴(yán)重質(zhì)量問題，給房屋質(zhì)量和安全埋下了重大隱患。

所以，我們收房時務(wù)必認(rèn)真驗房：

1.備齊工具

2.檢測墻體：用錘子墊上幾層紙敲擊墻壁，空鼓的地方聲音清脆，實體墻聲音沉悶；

3.檢查門窗的強度：門窗推拉順滑，無嚴(yán)重劃痕斷裂，五金配件齊全，門窗關(guān)閉時無明顯縫隙等；

4.驗收防水：把室內(nèi)排水孔封閉嚴(yán)實，然后放水蓄水，查驗是否有滲漏現(xiàn)象。

5.墻面天花：用大功率燈光照射，墻壁天花板是否平整可以通過光線的陰影看出；如果局部翻修過，則會與墻壁原色不同色。

因此，驗房要謹(jǐn)慎，發(fā)現(xiàn)問題要求開發(fā)商限期整改。如果嫌麻煩或者需要更嚴(yán)格驗收房屋，特別是對主體結(jié)構(gòu)等方面的驗收，盡可能請專業(yè)檢測機構(gòu)進行鑒定，以便根據(jù)具體情況進行處理。

總之，房子是大宗交易，交易環(huán)節(jié)無論多謹(jǐn)慎都不為過，特別是高周轉(zhuǎn)和限價之下減配變成常態(tài)，就更需要我們擦亮眼睛，補充知識，掃清盲點。

如果不想在買房后被動維權(quán)，就要在買房前主動維護，買好房子并沒有那么難。