通州運(yùn)河核心區(qū)寫字樓崛起 將成北京商辦重要組成
通州區(qū)-北京城市副中心，位于北京市東南部，長安街東延長線，區(qū)域面積906平方公里，為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。通州區(qū)享有“北京城市副中心”的獨(dú)特定位，北京市政府也將在2018年底前正式搬遷至通州，這對推動(dòng)通州疏解北京市非首都功能起到示范帶動(dòng)作用。戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管、高級董事嚴(yán)區(qū)海對此表示：“通州區(qū)的高端定位和大力建設(shè)，將在未來3年內(nèi)使其運(yùn)河核心區(qū)成為北京寫字樓市場的重要組成部分?！?
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：
通州運(yùn)河核心區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度大，總投資約189億；
核心區(qū)寫字樓市場拉開序幕：寫字樓項(xiàng)目已開始交付，大量甲級寫字樓如新光大中心，復(fù)地中心，富力中心等將于2020-2022年陸續(xù)入市；
通州寫字樓已交付和在建面積達(dá)230萬平方米，出售面積占比超過65%，出租面積占比超過30%，且多為知名實(shí)力機(jī)構(gòu)自持；
目前，以國有銀行，城市商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司為代表的金融機(jī)構(gòu)爭相搶占整棟一線河景物業(yè)，未來3到5年各國有、合資、外資機(jī)構(gòu)將接踵而至；
通州區(qū)政府的規(guī)劃實(shí)施和運(yùn)河核心區(qū)寫字樓建設(shè)，將使通州運(yùn)河核心區(qū)成為比肩現(xiàn)有傳統(tǒng)各大核心商圈的又一巔峰商務(wù)聚集區(qū)。
市場具體分析
通州運(yùn)河核心區(qū)的規(guī)劃面積為16平方公里，未來將建成以高端商務(wù)為主體的區(qū)域。此外，地鐵6號(hào)線以及規(guī)劃中的R1線覆蓋此區(qū)。根據(jù)通州政府的規(guī)劃，核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是一項(xiàng)非常龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，該區(qū)域的工程主要包括東關(guān)大道、地下環(huán)隧、地下公共空間、市政道路等61項(xiàng)工程，總投資約189億。
運(yùn)河核心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)均按照國際最高標(biāo)準(zhǔn)，在政府的大力支持下，運(yùn)河核心區(qū)寫字樓市場蓬勃發(fā)展。目前通州的寫字樓項(xiàng)目主要位于運(yùn)河核心區(qū)且均為甲級物業(yè)，包括了萬科集團(tuán)，光大安石，富力地產(chǎn)，復(fù)地集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的寫字樓項(xiàng)目。戴德梁行表示，13個(gè)寫字樓項(xiàng)目的竣工時(shí)間主要集中于2020-2022年，其中保利大都匯已經(jīng)交付。
運(yùn)河核心區(qū)寫字樓在建體量巨大，目前出售面積高于出租面積。該區(qū)域?qū)懽謽堑目偨ㄖ娣e達(dá)230萬平方米：出售面積超過65%，為150萬平方米，售價(jià)可達(dá)5萬元/平方米。對于業(yè)主而言，大體量項(xiàng)目的出售為其提供了高額度的流動(dòng)資金，助其展開進(jìn)一步的項(xiàng)目開發(fā)?，F(xiàn)階段核心區(qū)寫字樓的出租面積占比較少：約為30%，部分項(xiàng)目實(shí)行租售并舉，目前已入市的寫字樓租金約為人民幣180元/平方米/月。
通州運(yùn)河核心區(qū)寫字樓市場的現(xiàn)階段客戶主要為國有企業(yè)，且辦公面積龐大。目前主要的簽約客戶群為國有銀行，城市商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司等金融企業(yè)。這些客戶主要在運(yùn)河核心區(qū)購置大面積的寫字樓項(xiàng)目。金融企業(yè)在通州區(qū)的大量聚集，將對其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐通州起到強(qiáng)大的帶動(dòng)作用。據(jù)了解，通過有序推動(dòng)市級黨政機(jī)關(guān)和市屬行政事業(yè)單位搬遷，帶動(dòng)中心城區(qū)其他相關(guān)功能和人口疏解，到2030年通州區(qū)將承接中心城區(qū)40-50萬常住人口。
北京市政府2018年9月公布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》，第70條指出“東城區(qū)、西城區(qū)：禁止新建寫字樓等大型公建項(xiàng)目；朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)：東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建寫字樓等大型公建項(xiàng)目”，戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管、高級董事嚴(yán)區(qū)海對此表示，“通州區(qū)對中心城區(qū)功能和人口的疏解起到重要作用。在高點(diǎn)定位和大力建設(shè)下，通州運(yùn)河核心區(qū)將會(huì)發(fā)展為世界級的高端商務(wù)中心?！?
