遠(yuǎn)方有了，就差錢了，新辦公的聯(lián)合、共享與未來
回顧進(jìn)入倒計時的2018年，不動產(chǎn)資管行業(yè)人士對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景的判斷普遍是“滿懷信心的悲觀”。
其中有對政策有效性的疑慮、對貿(mào)易戰(zhàn)風(fēng)險的焦慮、甚至對不動產(chǎn)資管未來路徑的顧慮。雖然對單個企業(yè)而言未來發(fā)展是清晰的，但如何抱團(tuán)穿越“L”型的探底周期，還需要行業(yè)人士共同探討。
為此在第三屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會即將來臨之際，睿和智庫特推出“迷茫篇”系列，回顧金融、居住、辦公、商業(yè)等領(lǐng)域的發(fā)展路徑變化，尋找迷茫的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)的生存之道！
辦公篇
一、共享辦公第一次并購浪潮來襲，長尾企業(yè)如何擠進(jìn)第一陣營？
從 2017 年下半年開始，在資本的主導(dǎo)下，市場上品牌合并、互換股權(quán)的合作案例就在大幅增加，不少二三線品牌更是開始尋找“接盤俠”，“洗牌”大潮已至。
如果說，2018年是共享辦公并購年，那么這一輪熱潮優(yōu)客再次成為并購明星。
2018年1月3日，優(yōu)客工場與洪泰創(chuàng)新空間正式完成全資并購；
2018年3月9日，優(yōu)客工場與無界空間正式宣布合并；
2018年3月26日，優(yōu)客工場并購Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社；
2018年7月12日，優(yōu)客工場宣布并購上海共享辦公社區(qū)Workingdom；
2018年7月23日，優(yōu)客工場正式與愛特眾創(chuàng)達(dá)成并購合作意向；
2018年9月12日，優(yōu)客工場并購智能化辦公平臺“火箭科技”；
2018年10月，優(yōu)客工場完成了（截止目前）最新一次并購，收購方糖小鎮(zhèn)，繼續(xù)一路狂奔。優(yōu)客并購的目的也昭然若揭，即快速帶動行業(yè)整合，通過同質(zhì)化空間的整合，實現(xiàn)變相融資和規(guī)模擴(kuò)張。
優(yōu)客工場之外，2018年4月12日，WeWork正式宣布全資并購裸心社！按規(guī)模論，裸心社在國內(nèi)只能勉強排在第二陣營，但裸心社“高顏值”辦公空間，“小而美”網(wǎng)紅的品牌屬性，在業(yè)內(nèi)擁有極高知名度，因此，此番合并，還是引起相關(guān)各方高度關(guān)注。但被收購時，估值縮水一半，令人唏噓。
如果把并購也看作一種聯(lián)合，行業(yè)內(nèi)抱團(tuán)取暖之勢也是越發(fā)明確。
疑問：2018跑丟了接力棒的這些企業(yè)，有多少是因為真正市場競爭導(dǎo)致的？還是因為企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略失誤，譬如過度追求規(guī)模擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)無法持續(xù)？而這種失誤是否可以避免？
二、“燒錢”推廣背后，折射的以互聯(lián)網(wǎng)思維發(fā)展的底層邏輯在哪？
仿佛一夜之間，氪空間“冒”了出來。緣由是2018年年中，氪空間的廣告鋪天蓋地的出現(xiàn)在核心商圈的地鐵站，覆蓋地鐵燈箱、出入通道、站臺墻柱等重點投放位置。
眾所周知，線下廣告成本不菲，而且還是在這些核心區(qū)域投放，這往往只有財大氣粗的企業(yè)才舍得投入，氪空間投線下廣告是“燒錢”沒跑了。
彼時，對于氪空間來說，最重要的是規(guī)模和品牌，大手筆的廣告當(dāng)然能迅速提升品牌影響力，提升用戶認(rèn)知度?；蛟S，氪空間認(rèn)為共享辦公是個新生事物，多數(shù)企業(yè)與個人并沒有接觸到這個概念，這也是教育市場的一種手段。只是在這一輪爆發(fā)之后，氪空間的“后勁”稍顯乏力，廣告以及代表的“燒錢”模式效果真正有多少效果，恐怕要打個問號。
此外，坊間一直傳聞氪空間為快速擴(kuò)張規(guī)模，瘋狂在北京、上海等地以高于市場價的價格拿項目。至少到目前，共享辦公的主要經(jīng)營收入還是來自于“輕資產(chǎn)拿項目，通過運營提升租金”，如此不惜成本拿項目，未來的項目運營，筆者不禁暗暗替氪空間捏把汗。今年6月氪空間做過一輪融資之后，截止到目前為止，尚未有進(jìn)一步融資成功的信息。
疑問：為了市場份額和估值，燒錢營銷可以理解，但燒錢復(fù)燒錢，如此的非良性循環(huán)，這樣的商業(yè)邏輯市場真的可以接受嗎？互聯(lián)網(wǎng)的思維是要規(guī)模，有規(guī)模才有共享，但是什么規(guī)模才能促生有價值的共享？運營者又何時才能真正從共享中獲利？
三、品牌選擇紛紛布局甲級寫字樓，是必要之選還是與理想背道而馳？新舊辦公之間是競爭還是合作關(guān)系？
2017年12月，WeWork項目落戶中海國際中心，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是寫字樓生態(tài)面臨變革的一個重要信號：過往以租賃廠房、倉庫等業(yè)態(tài)翻新改造成辦公室為主的聯(lián)合辦公，開始入駐甲級寫字樓了。
2018年，共享辦公滲透甲級寫字樓已經(jīng)成為常態(tài)。
共享辦公對市場的傳統(tǒng)版圖有所影響顯而易見，共享辦公在發(fā)展初期一直以傳統(tǒng)寫字樓作為假想敵，多數(shù)品牌也認(rèn)為現(xiàn)階段共享辦公的競爭對手是傳統(tǒng)寫字樓。
只是現(xiàn)在傳統(tǒng)寫字樓也開始自我更新，比如今年5月，凱德集團(tuán)自創(chuàng)的共享辦公品牌C正式上場——對內(nèi)是是凱德集團(tuán)傳統(tǒng)辦公的自我升級，對外也標(biāo)志著傳統(tǒng)物業(yè)向聯(lián)合辦公的轉(zhuǎn)型邁出了第一步。
疑問：共享辦公，最初的定義是一種為降低辦公室租賃成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式。傳統(tǒng)的甲級寫字樓本身就租金高企，而共享辦公通過升級、服務(wù)，做出的溢價勢必會轉(zhuǎn)嫁到用戶端（尤其是現(xiàn)在獨立空間的興起），這算不算一種與理想的背馳？賬真的算得過來嗎？
甲級寫字樓原本素質(zhì)就不錯，共享辦公的改造、升級和服務(wù)可施展的空間太小。作為運營方，自己的價值又體現(xiàn)在哪里？
四、談了太多的遠(yuǎn)方，何時談?wù)勫X？
市場涌動、資本狂熱，但唯有賺錢的生意才是好生意。客觀來看，發(fā)展三年的共享辦公未來可見的模式尚不明朗。
共享辦公最基本的掙錢邏輯就是通過服務(wù)、創(chuàng)意、運營、差異化等創(chuàng)造出空間的增值，賺取租金的差價。但顯然現(xiàn)階段，單一的租金收入并不足夠覆蓋其運營成本，更別提盈利了。市場上普遍認(rèn)為的未來可見的商業(yè)模式應(yīng)是從租金導(dǎo)向變成流量導(dǎo)向，此時，空間從資產(chǎn)屬性變成服務(wù)屬性，商業(yè)模式屬性從地產(chǎn)屬性變成平臺屬性。特別是做平臺，需要為這一類客戶提供綜合性服務(wù)，然后有多次服務(wù)，并把它變成一種可以輸出的服務(wù)模式。
疑問：行業(yè)內(nèi)有個有趣的現(xiàn)象是，針對這種模式不同的階段側(cè)重不同的“命名”，從最初的聯(lián)合辦公到共享辦公，再統(tǒng)一稱為新辦公，積極的看法是：行業(yè)一直在探索與迭代進(jìn)化，另一面是不是也從側(cè)面印證了行業(yè)普遍還處在不清晰、不明朗的狀況下，那問題是，何時會清晰，給市場，也給運營者自己一個完美答卷？
2018年的共享辦公行業(yè)，是熱鬧的，發(fā)展也在加速。在持續(xù)思考與探索后，2019年勢必會迎來新的突破。
