上海靜安“地王”：樓面價超10萬 又貴又難賣
全國商品房銷售額同比增長35%至11.8萬億元，房地產開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%）……2016年，樓市迎來鼎盛發(fā)展期。
這一年，各大房企紛紛出手拿地，在熱點城市搶占“面粉”。當年全國共誕生約340宗單價總價“地王”，創(chuàng)下歷史新高。尤其是上海等一線城市，“地王”不斷涌現，總價和樓面價也不斷被刷新。
然而，在這一輪堪稱史上最嚴的政策調控之下，樓市正在由熱轉冷。如今兩年過去了，這些“地王”項目現狀如何？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪了上海兩大“地王”項目——靜安“地王”和寶山“地王”。
2016年，樓市迎來高光時刻。彼時，商品房銷售額激增，房價屢創(chuàng)新高，房企開始瘋狂拿地，以期向著千億目標邁進，“地王”紀錄也被頻頻刷新。
據克爾瑞研究中心統(tǒng)計，2016年共誕生約340宗單價總價“地王”，創(chuàng)下歷史新高。上海、深圳兩地也相繼刷新全國單價、總價“地王”，其中最為搶眼的莫過于上海靜安“地王”。
2016年8月17日，融信中國以總價110.1億元、溢價率139%拿下的當時全國總價最高“地王”——上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊。據測算，該地塊名義樓面價10萬元/平方米，可售面積樓面價14.3萬元/平方米，至今仍保持著全國住宅地塊最高單價記錄。
兩年多已過，如今靜安“地王”項目的建設進展如何？在趨冷的大環(huán)境下，頭頂光環(huán)的該“地王”項目將以何種姿態(tài)入市？近日，《每日經濟新聞》記者實地探訪靜安“地王”項目時發(fā)現，施工銘牌顯示的項目竣工日期為2021年3月，入市仍然遙遙無期。
拿地之初 融信志在必得
《每日經濟新聞》記者在現場發(fā)現，靜安“地王”項目屬于閘北區(qū)不夜城板塊，東自寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路，被鴻興路分為東西兩塊。地鐵3、4、8號線分別經過其東、南、西三個方向，其中與4號線寶山路站的步行距離在10分鐘以內，與外灘直線距離2公里、陸家嘴直線距離3公里，被稱為“內環(huán)稀缺之王”絲毫不為過。
該地塊起拍價高達46億元，起始樓板價達4.19萬元/平方米。
2016年8月17日，融信集團經過1個多小時的激烈競爭，擊敗包括萬科、融創(chuàng)、世茂等在內的17家房企及聯合體，成功競得上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，最終成交價格110.1億元。
根據易居克爾瑞的統(tǒng)計數據，當時全國總價最高的住宅地塊為2014年1月方興地產獲得的原閘北區(qū)大寧路街道325街坊，總價101億元，即如今的大寧金茂府項目，開盤售價9萬~10萬元/平方米。
彼時，全國單價最高的地塊是2015年12月泰禾集團摘得的深圳寶安區(qū)尖崗山A122-0345地塊，總價27億元，樓板價7.99萬元/平方米。
成功拿下全國“地王”之后，融信曾向媒體發(fā)布通稿稱，將采取強強聯合、優(yōu)勢互補、合作共贏的輕資產模式開發(fā)，堅持股權輕資產的運營模式，攜手一線品牌開發(fā)商強強聯合。
據澎湃新聞當時報道，上海某房企負責人預測，融信是一家新銳房企，此次高價拿地是其全國統(tǒng)籌的考慮。隨著上海內環(huán)內的地塊陸續(xù)消化完畢，等2年后該地塊上市時，成交價可達到18萬元/平方米。如果后續(xù)周邊還有其他地塊出讓，單價絕不會低于這塊地。
進展緩慢 拿地2年方動工
當所有人都認為新“地王”將很快刷新房價新高度時，調控卻似乎來得更快。
2016年“3·25新政”規(guī)定，非上海戶籍居民購房需連續(xù)繳納個稅及社保滿5年及以上，擁有1套住房居民家庭再買自住房首付款比例不低于50%，購房人在申請貸款時應承諾首付款為自有資金。
繼而新“滬六條”在2016年10月9日發(fā)布；同年11月28日晚，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯合印發(fā)《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，同日，上海市住房公積金管理委員會印發(fā)《關于調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，從嚴執(zhí)行商業(yè)銀行及公積金差別化信貸政策，在“滬九條”、新“滬六條”基礎上，樓市調控再度“重拳出擊”。
同時，與圍剿“地王”的志在必得形成鮮明對比的是，融信中國在拿地之后近兩年里遲遲未見動工，閑置的場地成為附近居民的停車場，廢棄共享單車堆成小山，有媒體曾報道稱“昔日地王淪為共享單車墳場”。
2018年7月16日，地王終于邁開了建設的腳步?！睹咳战洕侣劇酚浾咴诂F場的施工銘牌上看到，項目名稱仍然使用“中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊新建商品房項目”，兩座塔吊正在繁忙作業(yè)，工程車輛與建筑工人頻繁出入，規(guī)劃方案中的下沉式廣場已現雛形。而在西地塊，目前圍墻外暫無施工信息，僅能看到建筑工人不時出入，以及堆放部分建筑材料和工人的臨時住所。
記者查閱上海靜安區(qū)政府信息公開目錄中的公告獲悉，根據有關規(guī)定，鑒于該地塊建設高品質項目，建設單位申請將東地塊民防工程集中配建在西地塊。根據區(qū)重大辦意見和建設單位的承諾，符合相關政策，同意建設單位將東地塊配建民防面積集中配建在西地塊。
寒冬之下“地王”前景難測
公告顯示，此次出讓的N070202單元332-01-A、333-01-A地塊面積31034.1平方米，容積率3.54，總建筑面積10.98萬平方米。雖是商住地塊，但根據規(guī)劃，住宅比例可達到90%，商業(yè)占10%。
和其他中心城區(qū)宅地一樣，該地塊出讓條件較為嚴苛：中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%，計79022.9平方米以上。另外要求持有100%的商業(yè)物業(yè)、配建保障性住房5.0%以上等。根據靜安區(qū)規(guī)土局審定的工程設計方案，目前正在施工的東地塊限高100米，建筑層數限定為2~29層。
粗略估計，90%的住宅面積中有近3000平方米的配套設施、5000平方米的保障房、14000平方米的自持房，最終可出售的住宅面積僅有約77000平方米。住宅套數931套中的80%需要做成小戶型。
限價之下，有市場人士評價，這篇命題作文可謂是“又貴又難”。
2016年12月2日，擁有豐富操盤經驗和更高品牌溢價的萬科宣布以53.95億元入股，持有靜安項目49%的權益。此前，萬科從上置集團手中收購了靜安地王所在寶昌路上的高端項目，更名為萬科翡翠雅賓利，成功將其送上了2016年上半年上海的豪宅銷冠寶座。
《每日經濟新聞》記者查閱多個二手房交易平臺發(fā)現，目前在該項目周圍，萬科翡翠雅賓利二手均價在95000元/平方米左右，新湖青藍國際均價約84000元/平方米，與“地王”緊鄰的蒙特利名都城在售二手房均價70000~80000元/平方米不等，而靜安“地王”項目僅僅樓板價便達14萬元/平方米。
即便萬科入局該“地王”項目，不少市場人士仍不看好未來項目上市前景。一位不愿具名的分析人士表示：“這個項目100%虧損，只是虧多少的問題”。
中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者：“當時全國各地的一批地王大部分都已虧損，靜安地王項目不甚樂觀?！?
而易居地產研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進則相對樂觀，他認為：“上海一些高端樓盤開始入市了，說明上海也開始更加市場化的定價模式，對于一些高端樓盤來有積極意義。房地產政策目前也進入了‘不收緊’階段，不需要太悲觀?！?
