從地產視角解讀2018中央經濟工作會議
2019年是新中國成立70周年，是全面建成小康社會關鍵之年。21日閉幕的中央經濟工作會議在形勢判斷、政策協(xié)同、任務部署等多個方面都提出了新的表述，為明年的經濟社會發(fā)展描繪了一幅靚麗的圖景，也將對未來房地產市場的發(fā)展產生深刻的影響。
一、宏觀政策取向穩(wěn)定壓倒一切，逆周期調節(jié)優(yōu)先供給側改革
在2019年這個特殊的時間節(jié)點上，本次中央經濟工作會議將明年的經濟工作定調為“至關重要”?！爸陵P重要”也就是要求明年的經濟工作不容有失，可見中央的重視程度顯著升級。本次會議對經濟工作的規(guī)律性認識中強調五個“必須”。其中，“必須精準把握宏觀調控的度，主動預調微調、強化政策協(xié)同”，是在對過去“大水漫灌”式過渡刺激和“一刀切”式過度調控進行深刻反思后提出宏觀調控新思路，意味著未來的宏觀調控會更加注重政策制定的科學性、穩(wěn)健性和協(xié)調性。本次會議再次強調“六穩(wěn)”，這也是從今年7月、10月、12月三次中央政治局會議后第四次強調“六穩(wěn)”。這說明雖然穩(wěn)中求進的工作總基調不變，但在內外發(fā)展環(huán)境日趨嚴峻的形勢下，“穩(wěn)增長”實質已經成為明年施政的核心目標。
盡管中央仍然認為“我國經濟運行主要矛盾仍然是供給側結構性的”，但在當前“外部環(huán)境復雜嚴峻，經濟面臨下行壓力”的發(fā)展階段，有效需求不足卻是現(xiàn)階段的主要矛盾。本次中央經濟工作會議將“強化逆周期調節(jié)”放在“供給側結構性性改革”之前，說明中央將平衡短期需求管理優(yōu)先于長期結構性改革，并選擇通過“實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”來熨平短期經濟波動。在供給側結構性改革上，本次會議強調使用“鞏固、增強、提升、暢通”四種方式，意味著深層次、動筋骨的體制機制改革會相對置后，這也充分體現(xiàn)了政策“維穩(wěn)”的特點。在穩(wěn)定壓倒一切的宏觀政策取向下，預計明年的房地產調控會基本維持現(xiàn)狀——既不會像17年一樣持續(xù)行政加壓，以免造成房價崩盤和投資下行；也不會像16年上半年一樣由調控轉為刺激，以免再度出現(xiàn)房價的報復性反彈。
二、房住不炒總基調不動搖，短期調控重在穩(wěn)預期
從2016年9月至今，在中央確立的“分類調控，因城施策”方針下，本輪房地產調控周期已持續(xù)兩年多。與過去相比，無論是范圍、時間，還是力度、強度，都堪稱空前收緊。2018年7月中央政治局會議首次提出“六穩(wěn)”之后，關于放松房地產調控的爭議就持續(xù)不斷。本次中央經濟工作會議延續(xù)了十九大所確立的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，而且對房地產調控的政策表述也依然放在“加強保障和改善民生”一節(jié)中，這說明未來注重民生屬性的房地產調控總基調不會動搖。
本次中央經濟工作會議將“因城施策”前置，“分類調控”改成“分類指導”。這說明中央的房地產調控思路由過去的“自上而下”轉為“因地制宜”，“因城施策”，未來會更加注重通過城市政府的區(qū)域性政策調節(jié)干預市場，而非全國強制性的“一刀切”。為了進一步落實地方政府責任，本次會議強調“夯實城市政府主體責任”，這相當于又給地方政府上了一個緊箍咒：如果政策調整后房價控制不力，就要追究城市政府相關責任人的責任。這意味著即使地方政府要對政策進行微調，也必須在房住不炒的原則下，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期為出發(fā)點，保持房地產調控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，而不能回歸過去漲了調、降了松的老路。
三、房地產長效機制建設提速、住房供給體系優(yōu)化成施政重點
回顧過去的中央經濟工作會議，2016年首次提出“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”；2017年提出“完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”；2018年再次提出要“構建房地產市場健康發(fā)展長效機制”并將其置于“房住不炒”之前。從“加快研究建立”、“完善”到“構建”，說明房地產長效機制的政策構建不僅在提速，而且將逐漸成為未來出臺相關房地產調控政策的框架指導。
本次會議既沒有強調“發(fā)展住房租賃市場”，也沒有提“租購并舉”，而是要“完善住房市場體系和住房保障體系”。從邏輯上來說，完善住房供應體系也是房地產長效機制建設中的組成部分，這是中央對房地產市場調控認識深化的體現(xiàn)。完整的住房供給體系包括高端商業(yè)住宅（高端商品房+高端租賃房）、普通商品住宅（普通商品房+普通租賃房）和保障性住房（限價房+廉租房++公共租賃房）三個層次。我國目前的住房發(fā)展現(xiàn)狀卻是住房總量供過于求，而供給結構不合理：首先，大戶型、高價位的高端商品房供給過多，而中小戶型、中低價位普通商品房供給不足；其次，商品房市場發(fā)展過快，而住房租賃市場發(fā)展滯后；第三，保障性住房總量不足，其中公共租賃房有效供給不足。去年中央經濟工作會議側重強調“發(fā)展住房租賃市場”，此后在一波租賃新政刺激下，金融資本帶動租賃市場快速發(fā)展，但因為住房供應體系的缺陷，出現(xiàn)了部分租賃機構為占領市場囤積房源、哄抬租金，進而加劇商品房市場供求失衡的問題。本次會議提出的“完善住房市場體系”意味著未來將優(yōu)化住房供給結構，平衡商品房市場和住房租賃市場，避免細分市場發(fā)展過熱；“完善住房保障體系”則意味著未來政府會進一步加大對保障性住房建設的投入力度，尤其是提高公共租賃房的有效供給。
四、土地管理法修正案短期難出臺，三塊地改革試點或再度延期
十八屆三中全會首次提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”。2015年2月，全國人大常委會通過了《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整實施有關法律規(guī)定的決定》。2017年11月，十二屆全國人大常委會第三十次會議通過決定，33個試點地區(qū)“三塊地”改革延期一年。今年年底舉行的十三屆全國人大常委會第七次會議將審議“關于再次延長授權國務院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調整實施有關法律規(guī)定期限”的決定草案的議案和土地管理法修正案草案的議案。本次中央經濟工作會議提出，“要總結好農村土地制度改革三項試點經驗，鞏固改革成果，繼續(xù)深化農村土地制度改革。”相比于16年“統(tǒng)籌推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點”和17年“健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制，清除阻礙要素下鄉(xiāng)各種障礙”的表述，今年“總結”、“鞏固”“繼續(xù)深化”的表述相對保守，這說明在穩(wěn)增長的政策取向下，具有牽一發(fā)而動全身作用的農村土地制度改革被置于平穩(wěn)推進的路徑上?！锻恋毓芾矸ā吩谌ツ杲涍^一輪征求意見和修訂后，在征收標準、集體土地流轉和增值收益分配等問題上仍存在較大爭議，且與《土地管理法》修訂密切相關的《物權法》、《合同法》、《擔保法》等法律也需要同步修改。在當前三塊地改革試點尚未取得顯著成效和成熟經驗的情況下，預計《土地管理法》修正案短期內難以出臺，今年提交審議的三塊地改革試點大概率也將再度延期。
