起點菏澤，一場樓市調(diào)控大轉(zhuǎn)折.
過去幾天，魯西南小城菏澤市，因為一條樓市政策調(diào)整，一夜之間成為全國關(guān)注的焦點。
12月18日晚間，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在網(wǎng)上發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中第六條取消“所購買新建商品住房和二手房取得產(chǎn)權(quán)交易交易證書至少滿2年、非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”條款的公布，意味著菏澤的商品房交易不再受交易年限限制，持續(xù)一年之久的”限售”成為過去式。
這條政策出臺后引發(fā)的轟動效應(yīng)，讓當(dāng)?shù)卣剂衔醇?。第二天，菏澤市住建局依然在開會研究，甚至山東省住建廳也開始不斷對外回應(yīng)。最終，菏澤市又發(fā)布一份情況說明，以根據(jù)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，取消了新購和二手住房限制轉(zhuǎn)讓期限的有關(guān)規(guī)定。自此，菏澤市取消限售的政策確定下來。
由于隨即廣州、珠海等城市不同程度跟進(jìn)“松限”政策，菏澤政策的出臺，被認(rèn)為是全國第一個取消“限售”的城市，成為撕開松動樓市調(diào)控的第一道口子。
然而這個建市不到20年、因大規(guī)模棚改為人們熟知的非核心三線城市，為什么敢吃下這“松限”的第一口螃蟹，依然存在不少人的疑慮中。
二手房“爆倉”
北方冬季的霧霾混雜著揚起的塵土，將整個菏澤籠罩在一片灰蒙之中。
從菏澤火車站出來，開車不到5分鐘，便看到道路兩旁被翻挖的黃土，被零散的綠色防塵罩蓋住。沿著菏澤最主要干道之一的人民路一路往南開，道路兩旁大多豎起了高大的廣告圍擋。從旁邊的小路進(jìn)去便會發(fā)現(xiàn)，圍擋的背后，是成片已經(jīng)搬遷但尚未拆完的居住區(qū)，或者是已經(jīng)拆除完畢的黃土廢墟。這也是菏澤老城區(qū)大部分道路兩旁共同的景象。
過去4天，是伍勝根這一年來最忙的幾天。作為菏澤一家本地房產(chǎn)中介的老板，從18日晚上起，他的手機鈴聲就沒斷過。打電話的大部分都是意向客戶，咨詢菏澤取消“限售”新政是否屬實，以及什么時候能開始交易。
“以前公司平均一個月才有60多套二手房成交，但就這幾天，手底下已經(jīng)攢了快200單意向交易了?！蔽閯俑嬖V界面新聞記者，菏澤新政后的交易政策已經(jīng)落地實行：“到22號上午，這3天半的時間，光我們公司就已經(jīng)成交110組二手房?！蔽閯俑f。
成交量的爆發(fā)，在伍勝根的預(yù)料之中：“這么快交易完的，大部分是買賣雙方已經(jīng)談妥，有的買家早已住進(jìn)了賣家的房子，就差一道手續(xù)?！?
過去3年大規(guī)模的棚改推進(jìn)，使得菏澤有大量持幣急于買房入住的群體。有多急呢？在菏澤生活了28年的崔莉告訴界面新聞記者，她原來所在的田莊鎮(zhèn)有1000余戶居民，全部拆完不過半個月的時間。
雖然拆遷款能夠準(zhǔn)時到位，但找到新的住處是當(dāng)務(wù)之急。市場上的新房大多是期房，回遷安置房也建不了那么快，二手房現(xiàn)房就是棚改戶最好的選擇。
然而去年11月菏澤市頒布的樓市調(diào)控政策，要求所購新建商品房和二手房要在取得產(chǎn)權(quán)交易書至少滿2年后才能交易。這條政策讓像崔莉這樣的人群，短時間內(nèi)無法買到新的房子。
伍勝根解釋，菏澤棚改從2015年開始大規(guī)模開始，早期的一批棚改戶在2016年—2017年間拿到回遷房。由于棚改戶回遷通常不止置換一套房，因此余下的空房，可以轉(zhuǎn)手給后續(xù)新拆遷的棚改戶居?。骸暗奘垡怀?，很多回遷房不滿足滿2年的條件，買賣一下就被卡住了?！?
因此，菏澤二手房市場就出現(xiàn)一種特殊局面：買家付給賣家50%的買房定金，先住進(jìn)賣家的房子，等產(chǎn)權(quán)證到2年后才正式過戶完成交易。伍勝根說，“限售”前公司平均每月成交量在120套，“限售”后交易量降了一半：“現(xiàn)在突然成交那么多套，不過是之前擠壓的數(shù)量反彈?！?
菏澤市政府報告顯示，2015年—2017年間，棚改戶累計完成征收27.4萬戶、4135萬平方米，安置房基本建成11.4萬套，在建12.7萬套，貨幣補償5.4萬套。同時，2018—2020年的“新三年棚改計劃”要求改造征收25萬套，其中2018年12.7萬套。從2016年開始，菏澤的棚改規(guī)模已經(jīng)連續(xù)兩年位居全國設(shè)區(qū)市首位。
粗略估計，菏澤從2015年—2020年間，涉及的棚改戶至少有50萬戶。菏澤市統(tǒng)計局2017年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市總戶數(shù)319.88萬戶，常住人口873.6萬。也就是說，這座城市中超過15%的人口，和這場轟轟烈烈的棚戶區(qū)改造，產(chǎn)生直接關(guān)聯(lián)。
2017年，也是菏澤本地人共同記憶中棚改“最厲害”的一年。崔莉用“剛炸過的戰(zhàn)場”形容那時整個城市的街道：“出門好不好走還是其次，有的地方幾個星期不去，就已經(jīng)認(rèn)不得路找不到地方了?！?
“如果2016年以前你來過菏澤，那現(xiàn)在的菏澤你已經(jīng)不認(rèn)識了。”她說。
棚改產(chǎn)業(yè)鏈
在菏澤，因為巨量的棚改拆遷安置，拆遷戶、開發(fā)商和政府之間，已經(jīng)形成一條產(chǎn)業(yè)鏈上的閉環(huán)。
根據(jù)菏澤市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2017年菏澤居民人均可支配收入為17222元，各區(qū)縣可支配收入在山東省127個區(qū)縣中排名都在百位及以后。
“所以和富裕城市的居民能靠儲蓄買房不同，菏澤拆遷戶想買房，大部分還是依靠政府的貨幣補償金?！焙蕽梢患掖笮头科筘?fù)責(zé)人李杰告訴界面新聞，補償金下不來，拆遷戶沒有能力買房。因此政府有效率的下款，便成為維持穩(wěn)定的重要因素。
但是從政府財政收入來看，菏澤政府也并不富裕。菏澤市2018年政府工作報告顯示，去年全年GDP為2820億元，位居山東全省17個城市中第13位。公共財政預(yù)算收入186.55億元，公共財政支出卻達(dá)到509.56億元，財政赤字323.01億元。
僅2017年一年，完成棚改征收18.2萬戶，占過去3年完成棚改總戶數(shù)的66.42%。按同等比例計算貨幣安置量，去年貨幣安置套數(shù)約為在3.58萬套。按每平方米4500元拆遷安置費、每戶130平方米計算（菏澤市人均居住面積約43平方米），僅貨幣安置一項便至少有200億元左右的支出，遠(yuǎn)超總財政收入。
為了能夠順利推進(jìn)棚改工作，從2014年起，菏澤市從國開行獲得棚改融資授信533.1億元，棚改融資量位居山東省首位?！皳Q句話說，菏澤市是從銀行貸款去做棚改、發(fā)放補償金等?！崩罱苷f到。
政府從銀行貸款的錢也要還。菏澤到2017年末，納稅過億元的工業(yè)企業(yè)僅為15家。沒有強勢的企業(yè)產(chǎn)業(yè)，土地財政就是最快速有效的收入方式。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年菏澤市土地出讓金總額為263億元，同比增長312.54%，是去年山東全省土地出讓金排名第四位的城市，同比增幅位居全國第二位。
菏澤易成房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年一年菏澤釋放土地供應(yīng)199.6萬平方米，釋放量接近5年釋放計劃420萬方總量的一半。大量的土地供應(yīng)，也吸引著頭部房企進(jìn)駐，碧桂園、恒大、富力等品牌房企也是在去年首次進(jìn)入菏澤。
到了今年，菏澤土地市場同樣處于爆發(fā)期。菏澤房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計顯示，今年3月、5月和8月是土地出讓高峰期，到8月中旬已累計成交52幅地塊，共計517.17萬平方米。到今年12月，全年出讓金已經(jīng)超過444億元，再度創(chuàng)下歷史新高。
以上述品牌房企的周轉(zhuǎn)速度，去年末拿地，今年末至明年年初將是集中上市期。李杰透露，僅今年12月，菏澤就有11個樓盤開盤，到明年一季度，菏澤全市有近30個項目開盤，以趕上返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期。
在李杰看來，菏澤市場上目前除了大量持幣待購的棚改客，一些在2015、2016年前后搬遷拿房的居民也有置換需要，而品牌房企此時進(jìn)入，正滿足了這些人群需要：“但因為之前’限售2年’的原因，囤在居民手上的房子沒法出售變現(xiàn)，無法買房。但是眼前這4個月又是集中上市期，開發(fā)商業(yè)績要求強烈。一方有買房需要，一方有賣房需要，唯獨因為限制交易無法市場流通，這個矛盾堵在這里了。”
一個值得玩味的細(xì)節(jié)是，今年11月，菏澤首家萬達(dá)廣場開業(yè)時因“紅領(lǐng)巾事件”，在全國引發(fā)爭議，并受到菏澤相關(guān)部門處罰。事后本地業(yè)內(nèi)人士透露，事件盡管暴露了招商過程中人員覺悟不足，但開發(fā)企業(yè)在菏澤社會的話語權(quán)和社會地位也可窺見一斑。
從目前“松限”不到4天的市場反應(yīng)來看，受到較大影響的是二手房市場，菏澤新房市場尚未受到太多波及。多家樓盤案場銷售表示，來訪量和平日相差無幾。
不過李杰認(rèn)為，對開發(fā)商真正有影響的其實是文件中的第7條，即對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管，對其他企業(yè)市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)降低，最低可放寬到10%，同時商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，只要留存夠監(jiān)管資金比例即可使用。
“之前預(yù)售資金有一半要在監(jiān)管賬戶上，相當(dāng)于我賣10個億，有5個億是回不了款。菏澤一塊地有的才5—8個億，這筆監(jiān)管資金占用量太大了，特別是對本地中小房企，基本沒法滾動和融資?！崩罱苷f，放開之后10%的比例可以忽略不計，這也更加吸引外來企業(yè)投資。
李杰認(rèn)為，不論放開“限售”使買賣雙方可以順利進(jìn)行，還是降低開發(fā)企業(yè)監(jiān)管資金，對于企業(yè)和個人都是需求的釋放：”一定程度上說，是市場倒逼政府做出這個決定?！?
調(diào)控浪潮
在經(jīng)歷了2016年的一輪全國性房價增長后，2016年9月30日—10月8日期間，全國19座城市隨后密集發(fā)布樓市調(diào)控政策。
這標(biāo)志著樓市重新進(jìn)入新一輪調(diào)控周期。在2017年2月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上，“房子是用來住的、不是用來炒的”定位首次提出，也為這一輪樓市調(diào)控定下了基調(diào)。
當(dāng)年3月的全國兩會政府報告上，也正式提出要求“因城施策去庫存”，要求加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。
中央高層對于房地產(chǎn)市場的數(shù)次表態(tài)，突顯了抑制房價上漲、使房子回歸居住屬性的決心。從這一年的3月中旬開始，各城市便在原有的調(diào)控基礎(chǔ)上連環(huán)加碼。
其中北京在3月17日率先提高已有住房或購房記錄的首付比例至6成，隨后廣州先后在3月17日和3月30日，兩度加碼調(diào)控政策。整個3月期間，全國超過30個城市陸續(xù)出臺調(diào)控或升級調(diào)控政策38條，迎來一輪房產(chǎn)調(diào)控高潮。
進(jìn)入下半年，7月31日召開的中共中央政治局會議上要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。
到了9月，房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深度密集時期。新榜統(tǒng)計顯示，9月發(fā)布調(diào)控45次，10月34次，包括北京、上海、深圳、西安、長沙、青島、重慶、桂林、無錫在內(nèi)約20個城市先后發(fā)布跟地產(chǎn)相關(guān)的通知和管理辦法。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)，全國超過110個城市及縣級以上部門，發(fā)布調(diào)控政策超過270次，是歷史上出臺調(diào)控次數(shù)最多的一年。一城一策，甚至一城多策，是當(dāng)年調(diào)控的主基調(diào)。
到了2018年，各地調(diào)控還在持續(xù)升級。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前全國房地產(chǎn)各類調(diào)控多達(dá)444次，再次刷新紀(jì)錄。但11月后樓市政策明顯減少，只有蘇州、承德兩地針對限購升級政策。
值得注意的是，在菏澤放開“限售”之后，廣州、珠海等市也陸續(xù)發(fā)布了一定程度的調(diào)控松動政策。其中，廣州市住建委先解讀在去年“330”政策前出讓成交的商服公寓可以出售給個人，隨后住建委相關(guān)人士表示，“一刀切”限價政策改為價格浮動。珠海則放寬了外地戶籍買房的限制條件。
盡管以菏澤為起點，有些地方政府自此開始根據(jù)自身實情來進(jìn)行微調(diào)，但卻并不會改變樓市的整體從嚴(yán)態(tài)勢。
12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。和去年不同的是，不再強調(diào)發(fā)展租房租賃市場，并將“差別化調(diào)控”改為分類指導(dǎo)。
作為長期的住房制度安排，“房住不炒”并不會改變。促進(jìn)房地產(chǎn)市場更穩(wěn)定，帶給百姓穩(wěn)定預(yù)期也是會繼續(xù)堅持的目標(biāo)。
后續(xù)地方政府在樓市調(diào)控中的自主空間會更大，這也是因城施策的具體落實。從菏澤放開“限售”，以及跟進(jìn)的廣州和珠海等地情況來看，地方政府已經(jīng)開始承擔(dān)調(diào)控主體的責(zé)任。
“從這兩天后幾個城市的跟進(jìn)來看，菏澤的放松，或許只是一個起點?！崩罱苷f到。
