從數(shù)量角逐到品質(zhì)追趕：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新未來
今日，中國指數(shù)研究院、億翰智庫發(fā)布2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜。從這兩份榜單中，可以看出，2018年房企前20強排名變化不大，行業(yè)格局趨于穩(wěn)定。龍頭企業(yè)仍有增長，但是增速放緩。房地產(chǎn)企業(yè)逐步從“積累量”向“提升質(zhì)”轉(zhuǎn)變。
銷售增速放緩 有質(zhì)量增長成為新主題
從新鮮出爐的各大榜單看，各大房企在經(jīng)歷的調(diào)控的風雨洗禮后，其銷售增速均放緩。讓房地產(chǎn)走上更加有質(zhì)量的發(fā)展之路成為永恒主題。
據(jù)中國指數(shù)研究院和億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，與2017年的銷售業(yè)績相比，老牌千億房企，均放緩了步伐。碧桂園銷售額增長率為30%左右，恒大銷售增長率13%-16%左右，萬科銷售增長率16%左右，融創(chuàng)增長率為27%左右，保利銷售增長率為30%。在兩份榜單中，均排名前20的泰禾，銷售增速為40%-50%之間，盡管還是一個較高的增速，但是相較于2016-2017年的增速來說，也是將步伐放緩。
日前，新華社通訊中提到“不拘泥于一時得失，不計較短期數(shù)據(jù)，以習近平同志為核心的黨中央以堅定決心，持續(xù)推動中國經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益提升。”這對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展同樣重要。經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展后，房地產(chǎn)企業(yè)也開始從數(shù)量的發(fā)展，轉(zhuǎn)向更加有質(zhì)量的角逐。
正如泰禾董事長黃其森所說：“創(chuàng)造美好生活，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先是要蓋好房子，而蓋好房子，就要堅持精品戰(zhàn)略。泰禾成立二十多年來，一直堅持精品戰(zhàn)略，其內(nèi)在動因是強烈的社會責任感，建筑要對城市、對社會，有所貢獻?！?
蘭德咨詢總裁宋延慶表示，產(chǎn)品力強的企業(yè)會活下去，并且會獲得良好的發(fā)展，想要房子賣得好，一定要在產(chǎn)品上下工夫。
千億軍團擴容 但引發(fā)去杠桿陣痛
盡管增速放緩，但是千億軍團仍實現(xiàn)了擴容。榜單顯示，2018年，千億房企軍團再擴容，達到了32家。盡管千億軍團再擴容，但也不得不面臨去杠桿的陣痛。
業(yè)內(nèi)人士表示，幾年前，適度寬松的貨幣政策和接連降息后，一批房企開啟全國化戰(zhàn)略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力，這些房企先后登陸資本市場，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。加了杠桿的地產(chǎn)行業(yè)，如同插上翅膀，迅速起飛。從百億元到千億元，多數(shù)后崛起的房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長。土地紅利和人口紅利，給了這些房企晉級“千億軍團”的機會。但隨著2018年調(diào)控的不斷深入，市場環(huán)境正發(fā)生著變化，行業(yè)發(fā)展邏輯也在悄然生變。
為應(yīng)對這變化了的市場，各大房企均在調(diào)整戰(zhàn)略。恒大將在規(guī)模方面繼續(xù)保持適度增長，將采取提升利潤、降低成本、控制費用等多種措施增加企業(yè)效益。陽光城則要實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營，強化現(xiàn)金流管理，通過價值創(chuàng)造，多元化融資等手段，增權(quán)益、降負債，保證公司生產(chǎn)經(jīng)營活動流暢穩(wěn)健。泰禾也通過多元化發(fā)展、提升銷售業(yè)績和創(chuàng)新融資等手段保證公司的財務(wù)安全，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人人士表示，“千億規(guī)?！敝蟮姆康禺a(chǎn)時代，規(guī)模擴張已不能是房企們唯一的行動指南，行業(yè)天花板的來臨，如何保障擴張的速度和發(fā)展的質(zhì)量之間的平衡，成為每個房企都需要考慮的問題。
為了謀求長遠的可持續(xù)發(fā)展，多元化已成為越來越多房企的共同選擇。成功并不是企業(yè)擁有多少資源，而在于能整合多少資源。
實際上，龍頭房企已經(jīng)敏銳的感覺到了這個問題。9月13日，保利房地產(chǎn)名稱為“保利發(fā)展控股集團股份有限公司” ，同一天，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司正式更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”。兩家頭部房企對外表態(tài)相當一致，更名并非“去地產(chǎn)化”，而是基于更加多元的美好生活需求。
從萬科、保利近年的多元化業(yè)務(wù)布局看，更名映射出大型房企正在從“單一開發(fā)”角色轉(zhuǎn)型，探索與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的多元化升級，以獲取更大發(fā)展空間。
泰禾經(jīng)過多年布局發(fā)展，公司在商業(yè)、醫(yī)療、教育、健管、養(yǎng)老、文化等領(lǐng)域的發(fā)展成效初顯，如今泰禾整合自身優(yōu)質(zhì)資源，順利實現(xiàn)由“泰禾”到“泰禾+”的華麗轉(zhuǎn)身。
據(jù)了解，“泰禾+”已開始在北京、福州、杭州、上海、蘇州等城市相繼落地。這種多元化的布局，使得泰禾成為中國城市居民高端生活的服務(wù)者和提供者，使得泰禾在下一步房地產(chǎn)的周期中再次占據(jù)了制高點和先機。
錢袋子被捂緊 資金更傾向于優(yōu)質(zhì)企業(yè)
高杠桿問題普遍存在，資金緊張成為多數(shù)房企的難題?？筛訜o奈的是融資難、成本高，也另一眾開發(fā)商萬分頭疼。越來越的機構(gòu)在資金投向上更加謹慎。
2018年對房企來說融資并沒有那么容易。僅在今年10月份，就有雅居樂、合生創(chuàng)展、魯商置業(yè)等多家房企的多項融資計劃被中止或終止審查，融資受阻累計數(shù)額達300億元。
2018年10月，恒大全資附屬公司發(fā)行了總額18億美元優(yōu)先票據(jù)，最高利率更是達到了13.75%，這創(chuàng)了2015年12月以來國內(nèi)企業(yè)海外發(fā)債利率的新高。并且，為了保證融資順利，恒大主席許家印自掏腰包買了10億美元。
正如某位大型信托機構(gòu)的工作人員所說的那樣，出于風險考慮和自身資金緊缺，他們已經(jīng)拒絕與中小房企洽談融資，只選擇那些有實力、有潛力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
這里不得不又提到泰禾，泰禾董事長黃其森是金融出身，深諳融資之道，采用了更加豐富的手段和方法進行融資。同時，泰禾由于在2018年取得的銷售業(yè)績以及未來的充足的貨值儲備，獲得了金融機構(gòu)的認可，融資渠道暢通，保障了財務(wù)安全。
據(jù)泰禾的公告顯示，2018年以來，泰禾各種融資手段頻發(fā)，僅上半年，泰禾申報發(fā)行的125.5億融資產(chǎn)品就取得主管部門無異議函。三季度以來，泰禾又獲證監(jiān)會批準非公開發(fā)行面值不超過55億元的公司債券。第一期15億元成功發(fā)行，時隔一月后，第二期15億元也成功發(fā)行，且票面利率較第一期下降100bp，成本下降顯著。10月和11月又先后兩次獲得上海銀行和廣大信托的授信，共計400億元。
一位金融機構(gòu)人士表示，在房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴峻的情況下，機構(gòu)選擇的合作伙伴的條件越來越苛刻，有品質(zhì)、有品牌的企業(yè)，將成為重點支持的對象。能夠在融資方面取得了不錯成果的企業(yè)，均是受到資本市場認可的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。
