2018年千億房企達(dá)30家 恒大奪銷售權(quán)益榜首位
2018年的房地產(chǎn)行業(yè)大局已定。據(jù)2018年12月31日克而瑞發(fā)布的《2018年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》顯示，在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企依然實(shí)現(xiàn)逆勢增長。碧桂園流量金額突破7000億元，萬科突破6000億元，恒大則位居銷售權(quán)益榜首位，規(guī)模房企的實(shí)力正進(jìn)一步增強(qiáng)。此外，各梯隊(duì)房企在規(guī)模增長的同時(shí)，分化格局持續(xù)。排名前十房企門檻超2000億，破千億房企共30家。
權(quán)益榜更反映資金實(shí)力
2018年下半年以來，市場下滑、行業(yè)規(guī)模增速放緩?？硕鸢駟物@示，截至12月末，百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比增速從7月近60%的高位回落至21%左右。但規(guī)模房企全年累計(jì)銷售增速仍保持較高水平，百強(qiáng)房企全年銷售增長35%。
從當(dāng)下銷售數(shù)據(jù)看，2018年依然是房地產(chǎn)行業(yè)刷新歷史紀(jì)錄的一年，其中，標(biāo)桿房企市場占有率繼續(xù)集中，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局依然持續(xù)。榜單顯示，碧桂園流量金額破7000億元，位列第一;萬科突破6000億元，中國恒大緊跟其后，達(dá)5511億元;融創(chuàng)和保利作為第二梯隊(duì)，在4000億規(guī)模上沖擊。
其中，最大的亮點(diǎn)仍屬碧桂園。據(jù)克而瑞發(fā)布的榜單顯示，碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，同比增長32.3%，自2017年以來穩(wěn)坐榜首位置。
萬科緊隨其后，2018年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額6069.2億元，同比增長約14.5%。其前11月實(shí)現(xiàn)合同銷售額5439.5億元，由此計(jì)算，萬科12月份業(yè)績超600億元。得益于11-12月份較高的銷售業(yè)績，萬科以558.2億元的差距超越恒大，位居流量榜榜單第二。
值得注意的是，根據(jù)克而瑞發(fā)布的權(quán)益榜單顯示，中國恒大以5241.0億元的權(quán)益金額位居首位。業(yè)內(nèi)指出，銷售權(quán)益榜反映了房企的整體投資能力，在一定程度上更能反映企業(yè)的資金實(shí)力。
事實(shí)上，從榜單前200名的房企中，有部分房企權(quán)益榜排名顯著高于流量榜?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，這些房企可以分成兩類：一類是銷售權(quán)益占比較高，有較強(qiáng)項(xiàng)目獲取和獨(dú)立操盤能力的房企，如中國恒大;另一類是股權(quán)合作項(xiàng)目較多、投資能力較強(qiáng)的房企，如越秀、弘陽等。此外，代建、小股操盤業(yè)務(wù)較多的房企基于快速擴(kuò)張的需求，項(xiàng)目權(quán)益比例較低。雖然這些房企在權(quán)益榜中的名次較流量榜偏低，但利用較強(qiáng)的操盤和項(xiàng)目管理能力，在項(xiàng)目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累，如綠城、建業(yè)、濱江、朗詩等。
除了龍頭三強(qiáng)外，融創(chuàng)借助其收并購優(yōu)勢、充足的可售貨值以及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億門檻，綠地全年也超3800億元。相比“碧萬恒”，這三家房企的規(guī)模增速相對較高。
克而瑞研究中心認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡，百強(qiáng)房企的業(yè)績規(guī)模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。其中，龍頭房企仍將延續(xù)2018年的平穩(wěn)發(fā)展，以追求有質(zhì)量增長為主。
近9成房企完成全年目標(biāo)
“房企全年業(yè)績目標(biāo)的完成情況，一方面反映了企業(yè)對全年市場走勢的預(yù)判能力，另一方面也可以認(rèn)為是對房企自身綜合運(yùn)營能力的年度考核，特別是在營銷和品牌方面?！笨硕鹧芯恐行母呒壏治鰩熤煲圾Q表示，特別是在2018年房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩、市場預(yù)期繼續(xù)下滑的背景下，全年業(yè)績能否如期完成，是對房企的綜合考驗(yàn)。
值得注意的是，2018年除萬科、碧桂園明確表示不設(shè)定目標(biāo)外，百強(qiáng)房企中有近半數(shù)房企提出了年度銷售目標(biāo)，恒大目標(biāo)定在5500億，融創(chuàng)、保利、綠地劍指4000億，龍湖、泰禾期待突破2000億;陽光城、正榮等誓破千億。其中，從目標(biāo)增長率來看，恒大目標(biāo)增長率為10%，而大多數(shù)企業(yè)普遍在40%以上。此外，也有少數(shù)房企在2018年年中提升了業(yè)績目標(biāo)，如中國金茂將企業(yè)內(nèi)部目標(biāo)從1000億元上調(diào)至1200億元，龍光地產(chǎn)也將全年660億元的目標(biāo)上調(diào)至700億元。
從目標(biāo)完成率來看，2018年有近9成房企按時(shí)完成了全年業(yè)績目標(biāo)。金科、陽光城、世茂、新城、寶龍、華潤和奧園這7家企業(yè)更是在2018年11月就提前完成了全年業(yè)績目標(biāo)。
其中，金科2018年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1291.1億元，目標(biāo)完成率達(dá)161.4%，超額完成了全年800億元的業(yè)績目標(biāo)。此外，金科還是2018年新晉千億房企，且2018年前8月就超過了2017年全年的銷售規(guī)模。
不過，由于年末市場整體較為低迷，仍有不少企業(yè)無法完成2018年全年的目標(biāo)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，朗詩綠色集團(tuán)全年共實(shí)現(xiàn)業(yè)績381.3億元，未能完成全年460億的業(yè)績目標(biāo);首創(chuàng)置業(yè)也不例外，全年實(shí)現(xiàn)銷售額702.8億元，未能完成800億銷售目標(biāo)。
TOP50門檻近550億元
做大規(guī)模依然是當(dāng)下房企的主流選擇，整體上，房企拼規(guī)模的決心依舊不減?？硕鸢駟物@示，2018年全年，3000億以上陣營已達(dá)6家，排名前十房企門檻超2000億，破千億房企共30家，前50房企門檻近550億元。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在今年達(dá)到30家之后，未來規(guī)模的擴(kuò)容將會(huì)放緩，短期內(nèi)將維持在30-35家左右。
伴隨馬太效應(yīng)的放大，行業(yè)集中度加劇。億翰智庫研究報(bào)告認(rèn)為，規(guī)模型房企憑借廣泛的布局和雄厚的資金實(shí)力，市場份額越來越高;中小房企受制于土地、資金、政策等資源限制，生存壓力越來越大。行業(yè)進(jìn)入資源主導(dǎo)階段，集中度還有很大的提升空間。
此外，克而瑞報(bào)告顯示，2018年，排名前200各梯隊(duì)房企規(guī)模持續(xù)增長，銷售金額集中度較2017年同期均有較大幅度的提升。其中，排名前十房企集中度達(dá)26.9%，排名前20房企集中度達(dá)37.5%。而排名前50名房企和百強(qiáng)房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)至55.1%和66.7%。
分梯隊(duì)看，百強(qiáng)房企內(nèi)部出現(xiàn)分化。排名前三的龍頭房企和排名100后的房企，集中度較前兩年基本持平。其中，排名前三的房企增速較2017年放緩。排名11-50的房企集中度增速仍保持較高，較2017年均進(jìn)一步提升。
對于2019年樓市的發(fā)展預(yù)期，億翰智庫研究報(bào)告認(rèn)為，二線城市市場存在較大機(jī)會(huì)，尤其是普通二線城市。主要由于兩點(diǎn)，一是二線城市未來是房地產(chǎn)資金的主要承接點(diǎn);二是二線城市需求較其他城市更有保障。此外，三四線城市市場將會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，部分三四線仍存在機(jī)會(huì)。
