2019年買房支招，購房者要警惕樓市潛在的風(fēng)險(xiǎn)
新年伊始，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總應(yīng)該寫點(diǎn)什么。
相信大家看了很多關(guān)于2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)。隨著2018年的結(jié)束，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)也已經(jīng)蓋棺定論。已經(jīng)買房的，短期內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度肯定會(huì)降低；還未買房的，則不得不將目光轉(zhuǎn)向2019年的樓市。
有關(guān)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析已然不少，最主流的觀點(diǎn)仍然是房價(jià)穩(wěn)中有降。這一點(diǎn)，可以通過住建部對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)最新的表述可以看出來。以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是為了抑制房價(jià)上漲，而在去年年底，則是改成了穩(wěn)房價(jià)，一字之差，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大的方向沒有變，房住不炒的宗旨沒有變，但是通過一些城市取消限售，降低限購標(biāo)準(zhǔn)不難看出，區(qū)域性的樓市調(diào)控松綁已經(jīng)開啟，今年或許會(huì)蔓延到更多的城市。雖然全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，但是我們也應(yīng)該警惕區(qū)域樓市潛在的風(fēng)險(xiǎn)。
潛在風(fēng)險(xiǎn)一：部分城市房價(jià)仍然會(huì)上漲
其實(shí)，全國熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多仍處于更不應(yīng)求的局面，這也是近幾年來房價(jià)快速上漲最主要的原因之一。買房的人多，而新建的房子不能滿足購房者的需求，因此，才造成了地價(jià)越來越高，開發(fā)商的熱情也是越來越高，繼而進(jìn)一步催漲房價(jià)。
國內(nèi)的房價(jià)，除了受供需關(guān)系影響之外，還受樓市調(diào)控政策的影響。通過歷次全國范圍的樓市調(diào)控不難看出，經(jīng)歷一段時(shí)間的調(diào)控之后，房價(jià)都會(huì)迎來階段性的回落。而這也是很多機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)2019年房價(jià)回落的重要依據(jù)之一。但是，在房價(jià)并未進(jìn)入全面回落期之時(shí)，那些放松樓市調(diào)控的城市，房價(jià)反而有了繼續(xù)上漲的可能。因此，2019年全國各城市的房價(jià)將會(huì)呈現(xiàn)分化之勢(shì)，部分城市的房價(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，比如山東菏澤、湖南衡陽。
潛在風(fēng)險(xiǎn)二：加息導(dǎo)致買房成本進(jìn)一步升高
2018年，雖然美聯(lián)儲(chǔ)多次加息，但是國內(nèi)并沒有為之所動(dòng)，依然施行低利率水平，這無疑刺激了經(jīng)濟(jì)的活力。隨著改革開放進(jìn)入深化期，如何應(yīng)對(duì)國際形勢(shì)的變化，提振經(jīng)濟(jì)，是咱們國家必須要面對(duì)的。
在全球步入加息潮之際，國內(nèi)加息的可能性也在逐漸提高。之前筆者也跟大家分析過，一旦加息，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)以及全國經(jīng)濟(jì)的影響都加非常明顯。雖然，現(xiàn)在在強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，但是加息一旦落地，短期內(nèi)購房者的買房成本將上升，將會(huì)影響購房者的買房計(jì)劃。
潛在風(fēng)險(xiǎn)三：房產(chǎn)稅施行步入快車道
現(xiàn)在，對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)減稅降負(fù)正在逐步落實(shí)，這無疑會(huì)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，關(guān)于開征房產(chǎn)稅的呼聲則是越來越高。并且，房產(chǎn)稅的立法工作也在穩(wěn)步推進(jìn)中。
大家對(duì)于房產(chǎn)稅也并不陌生。雖然房產(chǎn)稅的開征，意味著負(fù)擔(dān)的增加，大家并沒有必要?dú)g欣雀躍，但是不得不說，相較于普通購房者而言，那些持有多套房產(chǎn)的人，才更應(yīng)該擔(dān)心房產(chǎn)稅的落地。去年年底，一項(xiàng)調(diào)查報(bào)告顯示，國內(nèi)一二三線城市的房屋空置率均高于國際平均水平，很多城市的房屋空置率都超過了20%。一方面，很多購房者因?yàn)楦鞣N各樣的原因買不到房，買不起房；另一方面，則是擁有多套房產(chǎn)的人住不過來，造成一定的空置浪費(fèi)。另外，隨著城市建設(shè)用地的減少，如何擺脫地方政府對(duì)于土地財(cái)政的過度依賴，也是需要著重考慮的。而開征房產(chǎn)稅，則是一項(xiàng)重要措施。
目前來看，房產(chǎn)稅的任何風(fēng)吹草動(dòng)，對(duì)于普通購房者而言，短期內(nèi)利弊難料。也就是說，房產(chǎn)稅的開征，并不一定會(huì)起到快速降低房價(jià)的作用。
潛在風(fēng)險(xiǎn)四：房屋質(zhì)量問題頻出
由于限價(jià)政策，熱點(diǎn)城市開發(fā)商盈利水平大幅降低，有的樓盤甚至在虧本出售。而這則催生了一系列的降檔減配，從發(fā)在交房時(shí)引發(fā)了業(yè)主的抗議。例如，原本承諾的精裝改成毛坯，或者小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套標(biāo)準(zhǔn)大幅降低，原本期望入住的是豪宅，結(jié)果交房時(shí)發(fā)現(xiàn)竟然還不如保障房。
2019年，此類問題將會(huì)更加推出，尤其是那些高地價(jià)的項(xiàng)目，存在質(zhì)量問題的可能性大增。購房者在買房時(shí)，一定要保留好各種證據(jù)，以便后期出現(xiàn)問題時(shí)，有理有據(jù)。
雖然2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是就目前來看，全國范圍的房價(jià)上漲的可能性并不存在，但是購房者也很難輕易抄底。2019年買房，仍然少不了一些抉擇，而開發(fā)商和購房者之間的博弈也將加劇。
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