牢記這10條投資邏輯，確保你2019年不買錯房！
NO.1 基本面
1.2019年，全國基本面就是一個“穩(wěn)”字。
不會大漲也不會大跌，整體走的是慢牛行情，長期來看一定會抑制投機需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。
菏澤廣州珠海合肥放松調(diào)控闖關成功后，意味著政策底已到，而由于房地產(chǎn)板塊輪動和市場傳導滯后原因，市場價格還處于逐步探底，整體就是政策底已現(xiàn)，市場底稍后就來。
NO.2 調(diào)控大勢——因城施策
2. 因城施策，不再“一刀切”。
首先要明確的是，短期調(diào)控只是緩兵之計，長效機制才是長遠之策。各城市依據(jù)自己的實際制定調(diào)控政策。
這就是政策牛逼的地方，不僅僅是改變價格，還想改變運營模式，漸漸改變?nèi)藗兊念A期，為長效機制建立預留時間。
3. 調(diào)控放松的多是“邊角料”。
因城施策執(zhí)行的是地方政府，為了穩(wěn)住地價，2019年一定會更多城市放松調(diào)控，但放松的多是“邊角料”。
中國城市的邊角料——三四線城市，可能會放寬調(diào)控；
城市本身的邊角料——郊區(qū)，可能會放寬調(diào)控；
房子的邊角料——公寓、商鋪、寫字樓，可能會放寬調(diào)控。
NO.3 1
一線城市
4. 一線城市已經(jīng)深入調(diào)控2年，價格已經(jīng)非常扎實。
按照房地產(chǎn)3年一周期的規(guī)律，壓抑已久的需求會在2019年爆發(fā)。
整體庫存較低、供小于求的一線城市已經(jīng)率先回暖，近期的二手房交易更加活躍，而新房板塊已經(jīng)進入補庫存階段。
2019年1月28日，房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《中國百城庫存報告》。
報告指出：截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米， 環(huán)比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。
從數(shù)據(jù)來看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，2018年6月首次出現(xiàn)正增長，7-12月份連續(xù)同比增長，意味著一線城市正式進入補庫存階段。
可重點關注近期一線城市的土拍，看土地市場預期和開發(fā)商動態(tài)。
關于一線城市，建議重點關注深圳，因為深圳落戶容易，是一線城市獲得房票最容易的城市，也將是2019年重點關注的一線城市。
2
二線城市
5. 二線城市正上演城市分化、板塊分化、價格分化。
強二線城市價格扎實，房價預期高，調(diào)控相對嚴格，政策打補丁明顯?；久孑^好的城市已率先企穩(wěn)，成交量開始緩慢爬坡。
而弱二線城市的土拍涼涼大戲還在上演，圈地造新城的泡沫還需要擠擠。
2019年調(diào)控不到位的還會繼續(xù)調(diào)控，調(diào)控太嚴的則會適當松綁。
例如：長沙既放開人才落戶，又按照戶籍年齡來度量剛需程度，既打開大門來歡迎人才又不給房票，這不是胡鬧嗎？由此可見，長沙的剛需優(yōu)先搖號選房政策勢必還要繼續(xù)優(yōu)化。
例如：南京在2018年下半年爆發(fā)了不少項目減配維權(quán)的時間，而一堆地王項目會在2019年入市，高地價和限價嚴格之間的矛盾勢必要調(diào)和，所以我們看到南京已經(jīng)有些項目已經(jīng)突破了限價，南京的限價的政策肯定會在2019年有所放松。
3
三四線城市
6.三四線城市堅決不能碰！不能碰！不能碰！
重要事情說三遍。
（這里的三四線城市排除北上深旁邊的三四線城市，因為這些三四線城市會承接來自一線城市的剛需人口外溢）
經(jīng)濟總量凝滯，房價預期早已被政策透支，三四線城市的巨大庫存和日益流出的人口及荒廢的產(chǎn)業(yè)之間的矛盾短期內(nèi)是不可調(diào)和的。
未來巨量的三四線城市房子會沉淪在三四線城市、空置嚴重，面臨滯漲，不好轉(zhuǎn)手，淪為紙面財富。
現(xiàn)在的三四線城市只能依靠限售來托底樓市。
當限售解除之時，市場勢必會發(fā)生踩踏性拋盤，到時，三四線城市的房子，只能憑本事，各自逃命!
所以三四線城市的房子，要賣趕緊賣，不要去賺市場的最后一塊銅板！
其實不投三四線城市不僅僅是收益問題，背后還有家庭、孩子成長、城市資源等考慮，有資金，大可選擇更好的標的。
NO.4 不能碰
7. 不要碰北上深之外的環(huán)都市圈城市。
大都市圈是未來的趨勢，但按照目前的經(jīng)濟發(fā)展，只有環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深，甚至都沒有環(huán)廣，更別說環(huán)杭、環(huán)寧、環(huán)廈。
北上深人地矛盾尖銳，拼命卡死用地指標，但其他城市這幾年通過撤縣改區(qū)、拆遷獲得了大量土地。本身也還有大量的土地可供開發(fā)，現(xiàn)在還沒有形成大都市圈的輻射能力，你就別去這些環(huán)城衛(wèi)星新城填坑炮灰了。
8.不要碰弱二線和三四線城市的新區(qū)，不要碰離主城區(qū)超過30公里的新區(qū)！
你想想，帝都北京的輻射范圍也才50公里啊!有哪個城市的輻射能力能超過帝都？
9.不要碰"邊角料"。
不僅僅是三四線城市，還有公寓、寫字樓、商鋪，【大胡子說房】已經(jīng)寫過非常多的解讀文章了。
公寓：不能落戶；沒有學位；產(chǎn)權(quán)只有40年或50年；轉(zhuǎn)賣的時候交易稅費太高。還有最關鍵的一點是漲得不如住宅快，杠桿也沒有杠桿高。
商鋪：你只看到了商鋪面積小總價低，不需要房票，旺的商圈租金水平也高，卻沒有看到互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊下，實體商鋪盈利能力越來越差，空置率越來越高，租金收益不穩(wěn)。
而且商鋪在轉(zhuǎn)賣的時候，單是稅費高這一項，從供需兩方卡死了商鋪的溢價空間。
稅費基本達到轉(zhuǎn)讓價的20%左右，無論哪方承擔，賣方到手的利潤都會被稅費稀釋，投資回報率大打折扣。
而且高額的稅費一般人根本接受不起，導致需求方數(shù)量受限，商鋪的流動性變差，溢價也難拉高。
而住宅底商也好不到哪里去，輻射半徑有限，人流稀薄，生活型消費檔次不高，消費頻次低，租金和升值都難提升。
至于寫字樓，首先你要接受的就是賣散的寫字樓普遍的運營水平就是偏低的，現(xiàn)在好的寫字樓基本都是開發(fā)商自持，至少也是自持超過一半。再者還是空租嚴重、轉(zhuǎn)手困難、轉(zhuǎn)手稅費高這些問題。
NO.5
10. 房產(chǎn)投資看長線。
雖然短期內(nèi)會有回調(diào)，沒有明顯上漲契機，但是長期值得看漲，也決定是普通人財富進階的最好機會。
在房價沒有大漲機會的前提下，要密切關鍵現(xiàn)金流和流動性，所以更要買可住、可租、可售的房子。
