若以套內(nèi)面積計(jì)價(jià) 豪宅、地王將最受傷
2月18日，住建部官網(wǎng)發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿，其中2.4《使用維護(hù)》章節(jié)里面提到：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)面積進(jìn)行交易”，這一內(nèi)容，使得“建筑面積”“使用面積”“公攤面積”成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。
目前僅僅是征求意見(jiàn)稿階段，距離落地還有很長(zhǎng)時(shí)間，但是，如果真的以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，對(duì)哪些領(lǐng)域的影響最大呢？
一家香港上市房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)認(rèn)為，受影響最大的有兩個(gè)方面，第一是高端住宅方面，可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)品體系重構(gòu)；第二，對(duì)地王項(xiàng)目解套會(huì)產(chǎn)生巨大影響。
通常情況下，高端住宅項(xiàng)目單價(jià)和總價(jià)較高，一些開(kāi)發(fā)商為了快速去化，往往會(huì)采取贈(zèng)送面積的方式進(jìn)行促銷(xiāo)，也就是行業(yè)內(nèi)以“偷面積”作為產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。
在他看來(lái)，如果以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的話(huà)，一方面限制了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)難度，另一方面加大了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)難度。
在以往高端住宅營(yíng)銷(xiāo)中，一些項(xiàng)目往往通過(guò)贈(zèng)送公攤面積來(lái)增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意愿?！芭e個(gè)例子，讓你1000萬(wàn)元買(mǎi)100平方米的房子，你可能會(huì)考慮考慮，但是如果100平方米的房子，使用面積是200平方米，你會(huì)不會(huì)買(mǎi)？”一家龍頭房企的項(xiàng)目經(jīng)理表示。
據(jù)上述營(yíng)銷(xiāo)總介紹，全國(guó)一共有260多塊地王，目前已經(jīng)解套的有100多塊地，還有150-160塊地王沒(méi)有解決。如果按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，這些地王解套將面臨著巨大的難題，“如果真的按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，這些地王基本沒(méi)有解套希望。”上述營(yíng)銷(xiāo)總表示。
地王解套邏輯與高端住宅營(yíng)銷(xiāo)一樣，也是通過(guò)贈(zèng)送面積實(shí)現(xiàn)。比如，一家開(kāi)發(fā)商以高于市場(chǎng)價(jià)50%的樓面價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地，別人的房子賣(mài)5萬(wàn)元，而該開(kāi)發(fā)商需要把房?jī)r(jià)賣(mài)到10萬(wàn)元才能從地王中解套。
在這種情況下，這家開(kāi)發(fā)商以高于同行一倍的價(jià)格銷(xiāo)售的話(huà)，顯然沒(méi)有太大競(jìng)爭(zhēng)力。
例如，有兩套房子，一套建筑面積是100平方米，單價(jià)是5萬(wàn)元，總價(jià)是500萬(wàn)元；一套建筑面積只有50平方米，單價(jià)是10萬(wàn)元，總價(jià)也是500萬(wàn)元。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，用500萬(wàn)元肯定會(huì)買(mǎi)100平方米的房子。
但是，如果是50平方米的房子，再贈(zèng)送50平方米，其定位和品質(zhì)稍微勝出一籌，競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，甚至?xí)^(guò)100平方米的房子，“實(shí)際使用面積是一樣，你建筑面積少的，交的稅還少呢?！鄙鲜鲰?xiàng)目總表示。
此外，在住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿2.4使用維護(hù)中，還約定了“不應(yīng)擅自改變居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途”。
