換房防坑有術(shù)：先賣后買“連環(huán)單”必須注意首付節(jié)點(diǎn)
北京人戴先生（化名）最近打算結(jié)婚，為了有一間更寬裕、舒適的婚房，他加入了京城樓市的換房大軍，并決定先賣后買。戴先生通過(guò)兩家中介換房，分別簽訂了賣房合同和買房合同。不妙的是，由于兩份合同的時(shí)間差沒(méi)有算好，戴先生尚未收到賣舊房的首付款，卻要支付買新房的首付款。他不得不四處求告借錢，才能不至于違約。換房中，如何防坑？最關(guān)鍵的問(wèn)題是要處理好換房前后兩個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)效問(wèn)題。
兩家中介，首付款時(shí)間約定不同
2018年12月，戴先生通過(guò)房產(chǎn)中介甲與買方簽訂了賣房合同，賣出自己的房子總價(jià)300萬(wàn)元，收取買方30萬(wàn)元定金，合同寫(xiě)明2019年2月24日完成網(wǎng)簽。
此后，戴先生又通過(guò)房產(chǎn)中介乙與賣方簽訂了買房合同，買入的房子總價(jià)420萬(wàn)元，他需支付42萬(wàn)元定金。合同補(bǔ)充協(xié)議約定，“戴先生應(yīng)于2019年3月2日，將第一筆購(gòu)房款60萬(wàn)元支付給賣方?！?
戴先生告訴新京報(bào)記者，2019年3月2日這個(gè)日期是依據(jù)中介甲推算的2019年2月24日完成網(wǎng)簽而定的。中介乙認(rèn)為2019年2月24日完成網(wǎng)簽，最遲三個(gè)工作日后也就是2月28日，戴先生就能拿到買房人的首付款98萬(wàn)元。為保萬(wàn)無(wú)一失，戴先生要求在買房合同里寫(xiě)了2019年3月2日支付首付款。
戴先生以為這邊收錢、那邊付款，高枕無(wú)憂。沒(méi)想到，他通過(guò)中介甲簽訂的賣房合同，在補(bǔ)充協(xié)議中約定的首付款時(shí)間寫(xiě)的是，“買房人于不晚于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前3個(gè)工作日將第一筆首付款98萬(wàn)元支付給甲方”；而非他所認(rèn)為的2019年2月24日完成網(wǎng)簽之后，三個(gè)工作日即可收到首付款。這一“連環(huán)單”的資金銜接出現(xiàn)了問(wèn)題。
“連環(huán)單”有時(shí)間差只得舉債“補(bǔ)空”
“2019年3月2日前，我沒(méi)有拿到中介乙認(rèn)為的中介甲完成網(wǎng)簽后就該給的首付款。”戴先生回憶說(shuō)。此時(shí)，戴先生只有對(duì)方已支付的30萬(wàn)元定金，而等著他支付的還有42萬(wàn)元定金和60萬(wàn)元首付款。眼瞅著3月2日一天天臨近，戴先生不得不開(kāi)始四處借錢，湊齊新房的首付款，以履行與賣方簽訂的買房合同。
回頭想想自己掉進(jìn)去的“坑”，戴先生很想吃顆“后悔藥”。倘若再遇到換房的事，戴先生想知道，該如何處理好賣房與買房前后兩個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)效問(wèn)題呢？
解答：
目前，在二手房交易中，換房需求占比很大，從而產(chǎn)生了“連環(huán)單”。
鏈家資深經(jīng)紀(jì)人表示，在連環(huán)單問(wèn)題上，簽合同前最好帶著給自己簽約的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，向前一環(huán)或者后一環(huán)對(duì)接時(shí)效問(wèn)題和付款周期；在連環(huán)單時(shí)效上盡可能的要長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間，給突然出現(xiàn)變故的情況留下彌補(bǔ)的時(shí)間；建議換房業(yè)主最好在出售了自己房子網(wǎng)簽或者過(guò)戶之后，再去購(gòu)買房屋；在連環(huán)過(guò)程中，最好選擇同一個(gè)正規(guī)的公司，找到專業(yè)負(fù)責(zé)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
我愛(ài)我家分析師表示，在連環(huán)單中，換房人簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)做好房源查檔、購(gòu)房資質(zhì)驗(yàn)核等事宜；在簽訂買賣合同時(shí)，對(duì)于錢款交接時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間等重要內(nèi)容作出詳盡規(guī)定。由于換房所涉及的資金量相當(dāng)大，因此資金安全是首要防范的問(wèn)題。在換房過(guò)程中，買賣交易當(dāng)事人進(jìn)行資金交接應(yīng)采用市住建委資金監(jiān)管或銀行資金存管的方式。
