聯(lián)合辦公，是去化所需還是未來可期？
進入2019年，“聯(lián)合辦公”這一物業(yè)空間租賃者，正在以更加豐富多彩的形態(tài)，從獨立物業(yè)、寫字樓進駐到越來越多的商場之中。
對比商業(yè)地產(chǎn)研策思維中習慣性地稱之為“商辦體系下的創(chuàng)新產(chǎn)品”，商場招商的朋友或許更喜歡將其稱之為一種全新的“業(yè)態(tài)”，甚至是“主力店”。
作為在特定時期和歷史背景下誕生并發(fā)展的一種物業(yè)空間“共享”模式，“聯(lián)合辦公”在中國從出現(xiàn)到普及只花了3年左右時間，從井噴到回歸理性的時間則更短。
本文，我們將嘗試從三個維度，去梳理與分析商場引入“聯(lián)合辦公”的思考路徑與運營思路。
以“高顏值”俘獲人心的辦公空間：巴黎首家WeWork | 圖據(jù)網(wǎng)絡
[1]
行業(yè)不斷成熟
市場規(guī)模將過千億
聯(lián)合辦公作為一種為降低辦公室租賃成本而進行共享辦公空間的辦公模式，其關鍵要素就在于在能夠各自獨立完成工作的同時，充分共享空間與資源。
在探討這個問題之前，有必要對這個行業(yè)在中國的發(fā)展背景做一個簡單梳理。
2016年，美國知名眾創(chuàng)空間WeWork進入中國，首站選擇了經(jīng)濟發(fā)達、商業(yè)領先的上海。隨后，WeWork陸續(xù)在北京、香港、深圳、成都、杭州、武漢等城市設立辦公空間。
不到三年時間，WeWork在中國的辦公空間已經(jīng)超過70個，會員總數(shù)逾85000個（所有注冊會員）。2019年，WeWork還計劃將業(yè)務繼續(xù)拓展到廣州、南京、蘇州、西安、重慶、天津等地。
另一頭，在更早的2015年4月，由中國地產(chǎn)行業(yè)資深人士毛大慶發(fā)起創(chuàng)立的國內(nèi)聯(lián)合辦公品牌——優(yōu)客工場，已經(jīng)正式成立，并開始籌謀自己的布局計劃。
截止2018年12月，優(yōu)客工場在全球44座城市及新區(qū)布局了200余個共享辦公空間，包括國內(nèi)眾多一二線城市，以及新加坡、雅加達、紐約等國外知名地區(qū)。
當然，除了這兩大行業(yè)龍頭之外，目前還有多個聯(lián)合辦公品牌正試圖在巨大的中國市場分食一杯羹。譬如，納什空間、氪空間、裸心社、方糖小鎮(zhèn)、夢想加、WE+窩酷、Distrii辦伴、SOHO3Q、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、島里等等。
如今，聯(lián)合辦公已然在北上廣深為代表的國內(nèi)一線城市得到普及，更多的新一線城市如成都、杭州、武漢等，亦都陸續(xù)迎來了多個聯(lián)合辦公品牌。
國內(nèi)的聯(lián)合辦公之所以能夠在近三年得到迅速的發(fā)展，還有一點不可忽視的力量——政策推動。
2013-2017年，正是中國雙創(chuàng)政策熱潮時期，眾多初創(chuàng)企業(yè)對于靈活辦公的需求與日俱增，在得到資本市場青睞的同時，更愿意選擇聯(lián)合辦公來節(jié)省開始，將收益最大化。
艾媒咨詢公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年6月底，中國聯(lián)合辦公平臺數(shù)超過300家，布局網(wǎng)點數(shù)超過6000個，總體運營面積達1200萬㎡，提供工位數(shù)多達200萬個。
可以預見，聯(lián)合辦公正在逐漸成為未來的主流辦公模式，而好租研究數(shù)據(jù)也在證明這一點：中國的聯(lián)合辦公空間平均每年的增長率不低于50%，到2030年，30%的辦公空間都會是聯(lián)合辦公空間，預計將形成近千億的市場規(guī)模。
在市場規(guī)模不斷擴大的同時，以WeWork為代表的聯(lián)合辦公品牌，開始尋求更多的呈現(xiàn)形式，譬如，從商務區(qū)的寫字樓開始走向商業(yè)區(qū)的購物中心。
[2]
新場地VS新業(yè)態(tài)
租賃雙方各取所需
當我們試圖解答“聯(lián)合辦公為何與商場結(jié)緣”時，自然少不了從兩大“主角”的立場分別出發(fā)進行分析。
作為商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品，正常情況下購物中心的空間價值、租金效率都要遠高于商辦，但隨著實體零售的退潮，聯(lián)合辦公已然變成了可以考慮的內(nèi)容之一。
畢竟聯(lián)合辦公提供的不僅僅是租金，更帶來了多元的人群和社交需求，這足以讓一些商業(yè)項目擁有更多的活力和更有趣的內(nèi)容，甚至也讓一些老舊的商業(yè)物業(yè)，通過以聯(lián)合辦公為主體的改造，重新煥發(fā)生機。
當然，除了盒子商業(yè)之外，以WeWork為代表的聯(lián)合辦公空間，亦開始進入更多元模式的商業(yè)項目中，如三里屯太古里、北京坊、上海上生·心所（未開業(yè)，已被WeWork收購的原裸心社）、成都總府路Z31等。
而且我們發(fā)現(xiàn)，這些大都是帶有存量改造、舊城改造等性質(zhì)的項目。因此我們認為，對于商業(yè)項目而言，引入聯(lián)合辦公至少會有兩個層面的考量：
一是，在進行舊物業(yè)改造或存量商業(yè)改造時，以及商場招商陷入瓶頸時，能夠在短期內(nèi)緩解商業(yè)物業(yè)存量去化的壓力。雖然都是為了消化存量空間，但也有不盡相同的情況——
譬如因為先前的定位已不適應當下市場環(huán)境，導致空鋪無法滿租；又或是，從更具體的空間角度來看，部分商場內(nèi)部由于開發(fā)時的各種因素限制，帶來了難以給零售業(yè)態(tài)使用的空間，例如動線遠、落位死角、層高偏高、大進深缺乏展示面等。
在這種情況下，聯(lián)合辦公便成為了消化此類空間的選擇之一。
另一種情況是，在一些新開業(yè)的購物中心中，由于前期周邊人群、市場不成熟（城市新區(qū)），需要較長的市場養(yǎng)成周期，當下商業(yè)面積供應過剩時，可以考慮引入聯(lián)合辦公，因為它既可以消化空間，也為商業(yè)本身持續(xù)積累人氣，帶來相對穩(wěn)定的基本人流到訪率。
這其中最為典型的案例，是龍湖的聯(lián)合辦公品牌：一展空間。
龍湖通過將其與自身的天街系列結(jié)合，創(chuàng)造出一系列“盒子里里的辦公業(yè)態(tài)”。首先在北京，龍湖與夢想加合作，在龍湖長楹天街打造了一個“商業(yè)+生態(tài)”的聯(lián)合辦公樣板。在成都，龍湖與walnut合作，在時代天街打造極具空間特色和科技感的一展空間·walnut辦公空間。
二是，伴隨著行業(yè)競爭加劇，品牌同質(zhì)化嚴重，商場必然會有業(yè)態(tài)創(chuàng)新的迫切需求。
正如前文說到的，就算聯(lián)合辦公在短期內(nèi)不能貢獻可觀的租金，但其能夠帶來多元且相對穩(wěn)定的客群，從而產(chǎn)生比較頻繁的日常社交需求，能夠為商業(yè)項目增加客流、人氣的同時，讓商業(yè)空間具有更多的趣味與活力。
畢竟，近幾年商業(yè)項目在業(yè)態(tài)內(nèi)容上的創(chuàng)新需求有目共睹。
以主力店為例，早已不再是以往簡單的“老三樣”——百貨、超市、影院，而是出現(xiàn)了更多樣化的內(nèi)容選擇，比如健身中心、書店、家居店、互動娛樂空間以及各類集合店。
那么，誰又能說聯(lián)合辦公不能成為一個商業(yè)項目的全新主力店呢？
再來，站在聯(lián)合辦公品牌的立場，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展成熟，尋求更多元性質(zhì)的物業(yè)和場地乃是大勢所趨。
一方面，可以進一步體現(xiàn)“聯(lián)合辦公”這一新型商辦物種的優(yōu)勢——靈活性，能夠適應多種物業(yè)條件和環(huán)境；
另一方面，與傳統(tǒng)辦公方式的競爭，以及與同行的競爭，也在驅(qū)使著聯(lián)合辦公品牌去挖掘更多的可能性，而以購物中心為代表的商業(yè)空間，既能夠提供較好的交通可達性，也能夠引來更多潛在客戶，從而借助項目擴大品牌影響力。
正是因為如此，即便是沒有以品牌的身份直接進駐商場，目前也有不少聯(lián)合辦公空間在選址時偏向于近商業(yè)區(qū)的物業(yè)，以及商業(yè)中心的寫字樓配套。
譬如WeWork成都睿東中心辦公空間、成都銀泰·優(yōu)客工場、昆明大悅城·優(yōu)客工場等都是其中的典型案例，并且，從WeWork和優(yōu)客工場官網(wǎng)顯示的辦公空間地址來看，這樣的選擇并不在少數(shù)。
所以，我們亦有理由相信，如果能夠有效解決商業(yè)最核心、最現(xiàn)實的“坪效”和“盈利”等問題，聯(lián)合辦公與商業(yè)項目的合作將會更加頻繁且豐富。
[3]
難以持續(xù)盈利的困境
與模式持續(xù)更新的趨勢
2017年下半年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)開始出現(xiàn)一系列收/并購動作，并且在2018年愈演愈烈。
這背后，是行業(yè)加速洗牌的信號：聯(lián)合辦公已然從群雄混戰(zhàn)變成了寡頭競爭。
與其他共享經(jīng)濟模式相同，聯(lián)合辦公市場在度過一窩蜂擴張的階段之后，馬太效應逐漸顯現(xiàn)，于是，產(chǎn)品服務升級與更加精細化、人性化的運營，將成為聯(lián)合辦公品牌下一階段的主要競爭戰(zhàn)場。
大規(guī)模爆發(fā)導致存量在很短時間內(nèi)達到一個峰值，當政策紅利減弱甚至消失之后，市場亦將迎來快速萎縮，導致運營成本增加、融資困難。
因此，行業(yè)出現(xiàn)大量的收并購、戰(zhàn)略投資/合作等現(xiàn)象，以此進行自我的淘汰與更新，而目前仍活躍于市場上的主流聯(lián)合辦公品牌都在走精細化、品牌化、規(guī)?；穆肪€。
在眼下這樣的行業(yè)現(xiàn)狀下，聯(lián)合辦公要大舉進入業(yè)態(tài)組合相對固定的商業(yè)空間內(nèi)，首先需要解決的問題便是：如何保證持續(xù)的盈利能力。
畢竟，承租能力弱和出租價格高，是聯(lián)合辦公現(xiàn)階段一時難以攻破的發(fā)展瓶頸。
并且，與此同時，每一個聯(lián)合辦公空間，從物業(yè)選址到投入使用都將面臨三大成本：租金成本、折舊成本和運營成本。
以成都的市場行情為例，我們來算筆賬：
-
租金：成都目前聯(lián)合辦公場地的租賃費用主要集中在50-100元/㎡/月區(qū)間，更低的一般位置較遠。
-
折舊：按60個月計算，一次性裝修投入（硬裝+軟裝+家具+報建）按1500元-2000元/㎡核計，折舊為25元/㎡/月。
-
運營：按照至少10元/㎡/月計算。
在以上條件下，如果該空間滿租，場地租賃的價格至少要比常規(guī)租賃價格低35-40元/㎡/月才不會虧。但如果疊加考慮出租率，差價要有50元/㎡/月，才能大致持平。
即使是龐大如WeWork，其在成都目前已經(jīng)開業(yè)運營的三家門店也僅有睿東中心店達到60%以上的租出率，其他品牌可想而知。
雖然對于商場而言，其他常規(guī)業(yè)態(tài)也都同樣面臨這些成本，但主力店畢竟是少數(shù)，大部分品牌的營業(yè)面積有限，且成熟的、連鎖的品牌都能保證相對穩(wěn)定的實際收益。
但是，聯(lián)合辦公因其性質(zhì)決定了，但凡進入商業(yè)項目，無論是承租的面積空間還是實際租金，都幾乎是“主力店”的角色。
這就意味著，如果聯(lián)合辦公與商業(yè)項目希望長久持續(xù)得合作下去，就必須解決以下的現(xiàn)實問題：
實現(xiàn)主力店的客流帶動力和人氣影響力、在運營模式上能與商業(yè)項目有更多的結(jié)合、與商業(yè)空間乃至消費者產(chǎn)生更多互動，以確保持續(xù)提升坪效、保證穩(wěn)定且能夠上升的承租能力。
至于如何能夠做到以上幾點、成為商業(yè)項目的一種穩(wěn)定的新型業(yè)態(tài)，則要看聯(lián)合辦公未來能否從自我更新的角度，對變換的市場環(huán)境快速做出反應。
其中就包括了模式更新?，F(xiàn)階段開始采取與購物中心合作就是方式之一。
當然，除了模式之外，更重要的是內(nèi)容層面的更新。譬如公共空間共享資源的不斷豐富，日常運營管理的逐步完善，以及增加更多差異化、個性化以及定制化服務等。
引用一位招商崗位出身的項目總的觀點：“招聯(lián)合辦公進來，目前來看，主要是為了存量的快速去化。未來若無法提升坪效，有可能會回歸寫字樓，或者成為舊改的主力軍?！?
可以肯定的是，作為商場內(nèi)第一次出現(xiàn)的“TOB”類店鋪，聯(lián)合辦公的“特殊身份”決定了其與眾不同的發(fā)展路徑。
因此，無論是站在聯(lián)合辦公品牌的角度，還是站在項目方的角度，我們都很愿意將聯(lián)合辦公看做是商業(yè)項目的一個全新的業(yè)態(tài)。
當然，我們更期待的是，借由聯(lián)合辦公的一個市場生長周期，讓商業(yè)地產(chǎn)在主力店創(chuàng)新與業(yè)態(tài)更新等角度，出現(xiàn)更多不一樣的元素和模樣。
