樓市降溫 地方土地財(cái)政亟待轉(zhuǎn)型
“土地財(cái)政”作為地方政府的“第二財(cái)政”，使地方政府聚集了大量可支配的財(cái)力，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)投資增長(zhǎng)，在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中起到至關(guān)重要的作用。但近年來(lái)，過(guò)分依賴(lài)土地出讓收入帶來(lái)的負(fù)面影響越來(lái)越大，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)逐漸成為導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一，同時(shí)也加大了地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及金融風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，比上年增長(zhǎng)11.6%，高于預(yù)期。但同期全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%，自2015年6月以來(lái)首次出現(xiàn)下跌，其中，住宅銷(xiāo)售面積下降3.2%，東部加速下降、中部開(kāi)始下降。與此同時(shí)，今年前兩個(gè)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額12803億元，增長(zhǎng)2.8%，但增速回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。此外，房企拿地信心低迷，同期土地購(gòu)置面積同比下降34.1%，土地成交價(jià)款同比下降13.1%。
另?yè)?jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)有土地出讓收入受房地產(chǎn)影響波動(dòng)較大，與房地產(chǎn)波動(dòng)周期波動(dòng)基本呈現(xiàn)一致的現(xiàn)象。2015年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇及火熱，土地使用權(quán)收入連年攀升，2017年全國(guó)土地收入超5萬(wàn)億元，增速近40%，2018年全國(guó)土地收入繼續(xù)創(chuàng)新高，達(dá)到了6.51萬(wàn)億元，增速放緩至25%，土地出讓金不斷創(chuàng)新高的背后是不斷被推高的地價(jià)以及越來(lái)越大規(guī)模的土地出讓。
2018年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房企融資收緊等因素的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)有所降溫。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)地級(jí)市土地流拍數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1808宗，且下半年以來(lái)成交土地多以低價(jià)和底價(jià)成交。
事實(shí)上，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度一直較高，地方政府寄希望于賣(mài)地來(lái)彌補(bǔ)和維持地方財(cái)政收支缺口。同樣根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2012年以來(lái)土地使用權(quán)出讓金與地方公共預(yù)算的比值基本保持在0.4以上，近兩年來(lái)隨著土地出讓金的攀升，與地方一般公共預(yù)算收入的比值也越來(lái)越大，2017年、2018年的比值升為0.57、0.66，超過(guò)地方一般公共預(yù)算收入的一半以上。說(shuō)明這幾年地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度進(jìn)一步加重。
由于多數(shù)三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，土地財(cái)政收入幾乎成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最主要來(lái)源。得益于大規(guī)模的棚改貨幣化安置，土地出讓金收入大幅提升，是其一般公共預(yù)算收入的2倍以上，為地方政府提供了豐厚的資金。隨著棚改貨幣化推進(jìn)，刺激了三四線城市大量的購(gòu)房需求，三四線商品房市場(chǎng)迅速量?jī)r(jià)齊升，帶動(dòng)土地市場(chǎng)一時(shí)火熱，地方政府在高位時(shí)賣(mài)地套現(xiàn)成為緩解地方債務(wù)的重要手段。高土地依賴(lài)度短期也引發(fā)了地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上升，未來(lái)隨著棚改貨幣化比例下調(diào)，需求已經(jīng)被提前透支的情況下，一旦土地市場(chǎng)降溫，此類(lèi)城市需求難以為繼。
有專(zhuān)家指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，棚改規(guī)模的下降以及貨幣化安置的下調(diào)，土地市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯降溫，靠賣(mài)地來(lái)維持政府收支的風(fēng)險(xiǎn)加大，地方政府將面臨巨大的債務(wù)壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政引起的地價(jià)上漲帶來(lái)的投機(jī)需求，拉大了貧富差距，損害了社會(huì)公平，也會(huì)帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題。但我們也可以看到，土地法的修訂，符合條件的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以入市，今年兩會(huì)提出穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，地方財(cái)政的收入模式將更加多元化，各城市對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)程度有望減輕。
