投資房子一定賺?房?jī)r(jià)上漲是鐵律?這次或許你錯(cuò)了
近期的樓市不得不說確實(shí)回暖了，不僅一二線的新房銷售火爆，二手房市場(chǎng)也是成交暴漲。北京二手房成交量第3次超過1.6萬套，深圳、上海、天津等地樓市也出現(xiàn)“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。就連上周，北京的存量房網(wǎng)簽4068套，環(huán)比上漲54.74%，熱度依然不減。
加上房貸利率松動(dòng)，以及全面放寬落戶政策，于是很多人堅(jiān)信，投資房子一定賺。過去如此，今天亦如此，買房不會(huì)虧！
到底是不是這樣，是否真的如此？
中國(guó)樓價(jià)只升不降嗎？
世界上沒有只漲不跌的商品，這句話是沒錯(cuò)的，但是問題是，在中國(guó)，房子不只是商品，而是金融品外加良民證，房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺程度取決于央行和政府的堅(jiān)挺程度。
僅回顧這10年的房地產(chǎn)歷史就會(huì)記得，2013-2016年的4年間，很多人，包括很多開發(fā)商沒有挺過來，甩賣、哭泣、流血離場(chǎng)。這些人，都是高位進(jìn)去，加了不低的杠桿，有資金成本，甚至資金成本過高的。沒有等2016年開始的大行情，扛不住、忍不住，割肉離場(chǎng)。
并且2008年那一輪金融風(fēng)暴，更是造成了局部的暴跌。2017年后進(jìn)場(chǎng)的很多投資客，目前不也因?yàn)橄奘?、二手房回落等因素，迄今還燙手。
所以任何投資都一樣，有風(fēng)險(xiǎn)，有技術(shù)含量。但是對(duì)于剛需、改善需求來說，該買得買。
產(chǎn)業(yè)影響房?jī)r(jià)上漲空間
流動(dòng)人口是跟著機(jī)會(huì)走，哪里能賺到錢，就會(huì)流入那個(gè)城市，以勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，就算外來人再多，可流動(dòng)性較強(qiáng)，能不能有效轉(zhuǎn)化定居意愿是一個(gè)問題。
房?jī)r(jià)由產(chǎn)業(yè)直接影響房?jī)r(jià)的上漲空間，產(chǎn)業(yè)越高端越多元化，房?jī)r(jià)上漲空間越大，例如大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的城市，聚集高端人才較多，收入和穩(wěn)定性高，留下落戶定居的意愿更強(qiáng)。
現(xiàn)在很多三、五線城市和縣城的命運(yùn)已經(jīng)被決定了，在一個(gè)基本沒有什么產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，除了餐飲業(yè)和體制內(nèi)就沒啥東西的地方，未來的衰退可以說是大概率的，特別是當(dāng)人口的拐點(diǎn)出現(xiàn)之后，就幾乎沒有什么力量可以扭轉(zhuǎn)這個(gè)趨勢(shì)了。
即使一二線城市當(dāng)前火熱，如果未來二線產(chǎn)業(yè)沒有升級(jí)也不會(huì)太好。在2018年的時(shí)候房?jī)r(jià)只漲不跌的神話就已經(jīng)被打破了。
房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重 居民承受能力已到極限
我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重，核心城市房?jī)r(jià)收入比保持在20以上的水平，部分城市超過30，不僅遠(yuǎn)超國(guó)際普遍認(rèn)可的水平，甚至比美國(guó)和日本樓市泡沫破裂前還高出數(shù)倍（日本首都圈和京畿圈10-12，美國(guó)4-5）。
我國(guó)居民對(duì)高房?jī)r(jià)的承受能力已達(dá)極限，居民收入已無法支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
截止2017年底，我國(guó)居民部門債務(wù)占居民部門可支配收入的比例達(dá)到111%，這一數(shù)字非常驚人。
筆者認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入過剩時(shí)代，居民收入難以支撐目前高昂的房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)將維持穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)也能忍受一定幅度的房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌雖將帶來房地產(chǎn)投資的減速，但其亦將有助于居民消費(fèi)潛能的釋放以及制造業(yè)投資盈利的改善，同時(shí)鑒于消費(fèi)占GDP的比重不斷攀升，房?jī)r(jià)下跌對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊將遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的預(yù)期。
