全球生活報(bào)告出爐，網(wǎng)友喻為“購(gòu)房綠皮書”
一邊是東北小城鶴崗房?jī)r(jià)低至350元/平方米，數(shù)萬(wàn)元就能擁有一套；一邊是中國(guó)香港和內(nèi)地多個(gè)城市住宅均價(jià)再創(chuàng)新高，豪宅均價(jià)達(dá)687.25萬(wàn)美元。房?jī)r(jià)上，從不可能“環(huán)球同此涼熱”。
近日，有機(jī)構(gòu)發(fā)布了《2019全球生活報(bào)告：城市指南》。有網(wǎng)友戲稱，報(bào)告實(shí)則是“城市指難”，研究對(duì)象全部是生活成本高企的城市，簡(jiǎn)直堪比“購(gòu)房綠皮書”，對(duì)比著自己的收入和存款，就知道哪里能去哪里買不起了。
報(bào)告對(duì)全球35個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了綜合對(duì)比與剖析。得出結(jié)果表明，針對(duì)交通基礎(chǔ)設(shè)施、連通性、零售、文化中心以及住房等領(lǐng)域進(jìn)行的城市投資是推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。
而其中，被關(guān)注和討論熱度最高的仍是包括全球住宅價(jià)格、全球住宅租金，以及全球住宅租金漲幅這幾份榜單。由此可見，盡管“衣食住行”里“住”排在衣、食之后，但實(shí)際生活中，居住才是占用日常支出最高比例的選項(xiàng)。
亞洲房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)繼續(xù)
內(nèi)地一線城市買房不比香港易
報(bào)告顯示，住宅價(jià)格最貴TOP10中，亞洲城市占據(jù)一半，香港以828.4萬(wàn)元的套均價(jià)壓過(guò)第二名新加坡，連續(xù)第九度蟬聯(lián)冠軍。中國(guó)內(nèi)地四大一線城市中，唯有廣州未上榜，北上深分列第九、第三和第五。業(yè)內(nèi)人士分析，深圳排名的上升源于近年來(lái)其科技中心定位的落實(shí)，以華為、騰訊等為代表的電子通訊及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的所在，保證了相當(dāng)數(shù)量的高技術(shù)高收入人群的常居。
而不僅中國(guó)，亞洲多個(gè)城市的房?jī)r(jià)都表現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢(shì)。高力國(guó)際華東區(qū)研究部副董事沈巍和華東區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理江鵬分析認(rèn)為主要原因有四：
一是亞洲宏觀經(jīng)濟(jì)，尤其是新興經(jīng)濟(jì)體的向上態(tài)勢(shì)明顯；
二是整體利率近年來(lái)處于低位，刺激了投資開發(fā)及民眾借貸的增長(zhǎng)；
三是包括中國(guó)在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，資源優(yōu)厚的大中型城市對(duì)人口的虹吸效應(yīng)創(chuàng)造出大量居住需求；
四是中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)期基本仍保持正面，且由于國(guó)情和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，數(shù)十年來(lái)國(guó)內(nèi)住宅資本值不斷走高，因而使得市場(chǎng)預(yù)期樂(lè)觀，投資意愿高企。
但另一方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，如果刨除占交易比例微乎其微的那部分山頂豪宅，香港房?jī)r(jià)的平均值未必最高。
張大偉以北京舉例：2019年截至目前的套均價(jià)格在785萬(wàn)元以上，成交均價(jià)為55142元/平方米。而這還是將普通住宅和別墅放在一起平均而來(lái)的價(jià)格，若將城市面積、戶型設(shè)計(jì)、按揭利率、收入水平、產(chǎn)權(quán)年限等因地巨差的元素考慮在內(nèi)，毋論北上深，內(nèi)地的幾個(gè)準(zhǔn)一線城市的置業(yè)難度甚至可能也并不低于香港。
香港同胞的“供樓之苦”，內(nèi)地現(xiàn)在也感同身受，甚至有過(guò)之而無(wú)不及。比如近年來(lái)為了“先上車”，幾十萬(wàn)買套類似香港“劏房”的18平方米、20平方米極小戶型；明知首付貸利率不合理又可能存后患也飲鴆止渴等等。
易居研究院發(fā)布的2018年度房?jī)r(jià)收入比報(bào)告顯示，監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的50個(gè)全國(guó)重點(diǎn)城市平均值為13.9，比2017年的14.1略有下降。這在一定程度上說(shuō)明樓市調(diào)控已經(jīng)起效。而如果按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比在4~6才屬合理范圍，超過(guò)6即為泡沫區(qū)。但即使是這份報(bào)告中的最后一名長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)收入比也在6.8。北上深、廈門、三亞等地更是全在20以上，排名第一的深圳竟高達(dá)34.2。真正是普通家庭“不吃不喝二十年”才供得起一套。
國(guó)內(nèi)租售比進(jìn)入2.1時(shí)代
青年一代置業(yè)觀或有改變
由于置業(yè)觀念上的差異，亞洲城市在住宅租金榜上不見身影，多的是歐洲國(guó)家首都城市、經(jīng)濟(jì)中心城市和制造業(yè)密集城市。
紐約是這一排行榜上的?？鸵嗍潜灸甓劝袷?，全城平均月租金折合人民幣近2萬(wàn)元。曼哈頓幾個(gè)核心區(qū)如Inwood、WashingtonHeights的房租上漲幅度已超過(guò)35%，普通收入居民月薪的2/3都花費(fèi)在居住上。
行業(yè)分析普遍認(rèn)為，特朗普的稅制改革削弱了市場(chǎng)交易活躍度。政策的改換使很多原本有意愿的購(gòu)房者轉(zhuǎn)而暫時(shí)租房，大量需求的增加直接推促了租賃市場(chǎng)的水漲船高。
房租漲幅最快TOP10中亦是歐洲城市為主，占據(jù)6席。西班牙的馬德里、巴塞羅那，葡萄牙的里斯本，愛爾蘭的都柏林等，這些在金融危機(jī)期間曾經(jīng)歷房?jī)r(jià)斷崖式下跌的城市，得益于就業(yè)增長(zhǎng)和低空置率，樓市正在復(fù)蘇并已開始增溫。
與美國(guó)不同，我國(guó)于今年起剛剛實(shí)施的個(gè)稅新政，在房貸上給予專項(xiàng)抵扣，應(yīng)該說(shuō)是鼓勵(lì)首套置業(yè)的手段。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)一二線城市又多與上述歐洲城市情況相似，外來(lái)就業(yè)人口不斷涌入。但中國(guó)的住房租金水平還在低位徘徊。
高力國(guó)際華東區(qū)研究部表明，這主要因?yàn)閲?guó)內(nèi)“租售并舉”措施提出不久，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展也尚處初級(jí)階段。但值得關(guān)注的是，中國(guó)的租售比市場(chǎng)情況和年輕一代的置業(yè)觀念已經(jīng)在發(fā)生巨變。
去年末，58同城、安居客發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2018年8月之后，全國(guó)租售比降低至2.1%~2.2%，一線城市的租售比則均在2%以內(nèi)，國(guó)內(nèi)租售比正式進(jìn)入2.1時(shí)代。而2018年下半年以來(lái)，各城市紛紛出臺(tái)的對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管政策，對(duì)租金的上漲和房源的品質(zhì)起到了抑制和把控作用，因此租售比更加趨于穩(wěn)定合理。
報(bào)告同時(shí)顯示，去年全國(guó)租賃房源訪問(wèn)量同比增長(zhǎng)26%，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游、成渝五大城市群的訪問(wèn)量高于平均值，達(dá)30%。全國(guó)租賃房源同比增長(zhǎng)36%，內(nèi)地房?jī)r(jià)“三強(qiáng)”滬、京、深，也正是租賃房源供應(yīng)量的前三名。流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生為當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)主要需求群體，因而春節(jié)后和畢業(yè)季為兩大找房高峰期。租金在2000元/月以下的剛性租賃需求占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。由于面積直接關(guān)系到價(jià)格，因此訪問(wèn)量與面積段呈反比，50平方米以下房源占比39.1%，排名第一，珠三角地區(qū)更是超過(guò)一半的訪問(wèn)量都集中在50平方米以下房源。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波的觀點(diǎn)是，未來(lái)租賃人群對(duì)于居住品質(zhì)的要求會(huì)不斷提升，因此在增加租賃房源供給量的同時(shí)，租賃也將迎來(lái)品質(zhì)時(shí)代。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)研究部高級(jí)董事邱義昇，則對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，國(guó)內(nèi)大量租賃用地的出讓時(shí)間集中在2017、2018兩年，以此推算，形成有效供應(yīng)市場(chǎng)的時(shí)間大致在2020年以后。隨著房產(chǎn)稅和租售同權(quán)等相關(guān)法律和長(zhǎng)效機(jī)制的逐步落地，預(yù)計(jì)未來(lái)租房會(huì)成為越來(lái)越多民眾——尤其是年輕人的選擇。這對(duì)平抑房?jī)r(jià)超速增長(zhǎng)，促使租售比回歸理性有著重要作用和意義。畢竟，租賃公寓市場(chǎng)的成熟度本身也是衡量一個(gè)國(guó)家或城市發(fā)達(dá)程度的標(biāo)準(zhǔn)之
