傳統(tǒng)“貨倉”持續(xù)走量 “五一”樓市 成交價格平穩(wěn)
朱村板塊貨量充足的“明星盤”富士康科技小鎮(zhèn)開盤一路走高，“五一”更主推40多平方米小戶型，且整體價格親民，板塊市場“五一”人氣十足。許蕾 攝
“五一”假期，廣州依靠傳統(tǒng)“貨倉”的發(fā)力，整體走勢平穩(wěn)。雖然大部分項目價格并無太多優(yōu)惠折扣，但增城、南沙、黃埔等傳統(tǒng)“貨倉”板塊仍是市場主力，廣鋼板塊引領(lǐng)中心區(qū)市場，全市整體成交價格也保持平穩(wěn)。
值得注意的是，2019年“五一”前兩周即有2680套新貨入市，占4月比例達64%，房企“備貨”積極性與往期相比未見掉隊。新貨積極入市，加之舊盤積極推新，“五一”整體開盤/加推貨量達到近兩年高位。
廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2019年“五一”假期廣州一手住宅實際開盤或加推3097套左右，較去年同期上升23%，整體去化延續(xù)近期市場表現(xiàn)。
實際推貨超3000套
整體去化近五成
廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2019年“五一”假期廣州共計27個樓盤開盤加推，樓盤數(shù)比2018年“五一”假期(21盤)增加29%，較2018年十一假期(17盤)增加58%。主力供應(yīng)區(qū)域為傳統(tǒng)東部、南部“貨倉”與廣鋼板塊：增城(7盤)>南沙(6盤)>荔灣(5盤)、黃埔(5盤)。
各區(qū)表現(xiàn)方面，監(jiān)測加推的7個區(qū)域中，4個區(qū)較去年“五一”推貨增加；傳統(tǒng)供應(yīng)大區(qū)則各有升降，增城、南沙微跌，黃埔、荔灣上升。其中，增城多盤加推(含一全新盤)，總推貨量占比25%，共計推出770套單位，朱村、新塘等板塊帶動區(qū)域熱度提升；黃埔主要板塊項目皆有推售，整體推售近638套，較以往同期大幅增加。
板塊表現(xiàn)方面，“五一”共16個板塊開盤或加推，整體去化率約50%，其中南沙金洲、天河奧體、蘿崗、新塘、朱村等板塊推售量位居前五，且首日去化率皆高于整體水平。南沙金洲兩個剛需大盤“五一”均有充足貨量加推，加之整體板塊配套、居住環(huán)境逐漸成熟并被買家接受，整體較南沙其它板塊受歡迎。奧體板塊一明星大盤推新再度受捧，多渠道帶客，去化快，推高板塊市場關(guān)注度；廣鋼則引領(lǐng)中心區(qū)市場，多盤加推，此外，滘口、大坦沙等板塊同樣集中推貨，共同拉升荔灣區(qū)整體熱度。朱村板塊貨量充足的“明星盤”富士康科技小鎮(zhèn)開盤一路走高，“五一”更主推40多平方米小戶型，且整體價格親民，板塊市場“五一”人氣十足。
房企提前搶跑不多
七成項目價格持平
不過，跟往期和預(yù)期不一樣，2019年“五一”搶跑項目并不多。
廣州中原研究發(fā)展部針對性調(diào)研全市42個項目發(fā)現(xiàn)，“五一”當(dāng)天推售價格與最近3個月持平(或變化幅度低于1%-5%)的項目30個，占比近七成，可以看到目前大部分項目的價格策略仍是維持“平穩(wěn)”。
與3個月前對比，價格讓利的項目12個，讓利幅度集中在5%-8%，普遍采取“特價房”“一口價”方式對外。不過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，特價房多屬于低樓層、朝向差的單位，如黃埔區(qū)知識城等主打“地鐵通勤”板塊，但特價房更多是作為吸引客戶關(guān)注，并不是所有單位都享受讓利折扣。
此外，大部分項目價格并無太多優(yōu)惠折扣，僅個別項目認(rèn)購大面積單位，獲贈5年物管費，也有個別項目“五一”認(rèn)購后仍有“小驚喜折扣”。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，“五一”期間大部分項目促銷活動僅為吸引人氣，主要仍以常規(guī)的特價、一口價單位，主要為吸引關(guān)注從而促進成交，“五一”調(diào)研期間暫未發(fā)現(xiàn)項目出現(xiàn)降價現(xiàn)象，大部分項目價格走勢平穩(wěn)。中央、地方多次表態(tài)“房住不炒”“分類調(diào)控”，受市場預(yù)期影響，目前環(huán)境下，較難出現(xiàn)以往“越買越漲”勢頭；另一方面，開發(fā)商定價愈發(fā)謹(jǐn)慎，受限于目前“半年之內(nèi)上下浮動不超過10%”的定價機制，放開限價后，保持穩(wěn)定仍是多方的共識。
大戶型比例持續(xù)上升 戶型多樣
“五一”開盤/加推、收籌的項目中，100平方米以上的3房、4房單位比例進一步增加，占比達68%，較去年同期提升23%。其中南沙、長嶺居、知識城、廣鋼等板塊8個項目推出復(fù)式、類復(fù)式產(chǎn)品。
目前廣州大部分項目已實行單合同，不用提前支付“裝修款”，故目前購房者首付壓力較此前“減輕”，開發(fā)商對買家首付款支付的寬限也相對收窄，基本回歸正常。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部實地調(diào)研，開盤推新的27個項目中，20個要求一周內(nèi)付齊首付，占比74%。不過也有個別項目為爭取成交，延遲1個月或更長，以項目優(yōu)勢不明顯項目為主。此外，長嶺居一項目因項目本身問題，延遲3個月。
新盤蹭“五一”熱度
但仍觀望延遲入市
5個全新盤“五一”前皆拿到預(yù)售證且進行不少的宣傳推廣，不過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“五一”期間大部分只是開放樣板間及新品，仍處蓄客階段。包括：新項目稀缺的越秀區(qū)，北京路高端盤粵海拾桂府“五一”亮相；從化保利花城紀(jì)宣傳期已持續(xù)幾周，有搶“五一”風(fēng)頭之勢，不過“五一”期間仍以蓄客為主，5月中旬才會加推。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為：一方面，從近年來“五一”和“十一”假期的推貨特征變化判斷，房企、買家對“樓市黃金周”的熱情下降，并不著急趕在假期間入手；另一方面，目前市場環(huán)境下，房企仍略顯謹(jǐn)慎、理性，或推少量產(chǎn)品試水，或等到認(rèn)籌量足夠，以避免扎推“五一”，形成差異競爭、錯位銷售。
