面朝大海，該不該買？當(dāng)海景房的理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)
小滿節(jié)氣一過(guò)，仲夏六月將至。和夏天最具關(guān)聯(lián)度的詞語(yǔ)中，一定少不了“大?！?。
而“海”的房地產(chǎn)衍生品“海景房”，也開(kāi)始進(jìn)入了一年一度的熱宣促銷期。平均十個(gè)推銷電話中，至少有三五個(gè)的話術(shù)是“養(yǎng)生度假、投資養(yǎng)老，40平起一線海景房了解下……”等等此類。
“面朝大海，春暖花開(kāi)”，大概是海子的詩(shī)中被普及和傳誦度最高的一句。也因?yàn)檫@八個(gè)字，中國(guó)人對(duì)于海景房有著非同一般的追求甚至是執(zhí)念。反過(guò)來(lái)，這句詩(shī)也成了開(kāi)發(fā)商們信手拈來(lái)的“洗腦說(shuō)辭”。
不少海景房購(gòu)買者認(rèn)為，擁有一套開(kāi)窗見(jiàn)海——至少是鄰近海邊的房子，是一項(xiàng)人生理想的實(shí)現(xiàn)，是詩(shī)畫生活的開(kāi)端，甚至是與“茍且”的分界和去遠(yuǎn)方的起點(diǎn)。
但實(shí)際上，習(xí)慣于“報(bào)喜不報(bào)憂”的開(kāi)發(fā)商們，隱瞞掉了關(guān)于海景房的實(shí)用性、居住舒適度、持有成本、保增值空間等諸多相關(guān)問(wèn)題。而這些“憂”，又大多會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人頭上化成“悔”。
海景房的理想和現(xiàn)實(shí)間，到底隔了多長(zhǎng)的海岸線？
海景房，國(guó)人夢(mèng)？
有說(shuō)法是，中國(guó)人的兩大高級(jí)甚至是終極居住夢(mèng)，一是別墅，二就是海景房。
別墅自不必說(shuō)，海景房被趨之若鶩的原因則更多一些。
中國(guó)海岸線總長(zhǎng)3.2萬(wàn)公里，適宜居住段更短，再平均給14億人口，數(shù)字就更少得可憐。
物以稀為貴，“稀缺性”是開(kāi)發(fā)商們兜售海景房時(shí)，廣告文案和案場(chǎng)銷售口中出現(xiàn)頻率最高的一個(gè)詞。也是搔到大眾“人無(wú)我有”普遍心理的那把癢癢撓。
同時(shí)，影視作品渲染出的“?！保部偸峭怀銎洹扒逍掠迫弧薄ⅰ白杂衫寺蹦且幻娴膶傩?，讓人平添親近的渴望。
而比起動(dòng)輒千萬(wàn)起步的別墅，海景房的門檻低很多，黃海、渤海、北海等海域的三四線城市的海景房，平均總價(jià)都不到百萬(wàn)，有的首付只要幾萬(wàn)塊?？韶?fù)擔(dān)性和可實(shí)現(xiàn)性強(qiáng)。
再加上近年來(lái)內(nèi)陸城市空氣污染問(wèn)題日益突出，霧霾圍困下的人們急需一個(gè)躲避凈地；中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，50后和60后的養(yǎng)老問(wèn)題迫在眉睫；海邊成了承接這些需求的優(yōu)先選擇之一，海景房順勢(shì)熱銷。
于是，資金充裕的去海南，三亞是首選，退而求其次的蔓延向文昌、儋州、五指山；資金有限的放眼山東、遼寧等地，青島貴點(diǎn)，威海、煙臺(tái)水漲船高，乳山等地還是“地皮價(jià)”；大連、營(yíng)口、秦皇島，最低十幾萬(wàn)就能成為“海景房業(yè)主”。
去自家海邊的“二套”看海景、吹海風(fēng)、吃海鮮，“候鳥(niǎo)式”度寒暑，成了中國(guó)家庭達(dá)成“小康”或“小富”的一大標(biāo)志。
就這樣，在前些年比較強(qiáng)烈和旺盛的“海景房置業(yè)潮”下，品牌房企紛紛上馬，能拿到相關(guān)地塊要上，拿不到，創(chuàng)造條件填海也要上。
很快，供過(guò)于求，不少海景房項(xiàng)目——尤其是缺乏產(chǎn)業(yè)和文化支撐的那些，苦守沙盤多年也盼不來(lái)買單客戶。
典型例證之一就是佳兆業(yè)東戴河。其從2010年就與遼寧綏中濱海新區(qū)簽訂協(xié)議。擬投資500億元，以6年-8年時(shí)間，打造規(guī)劃面積約11平方公里的中國(guó)北方最大的濱海旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目。
但來(lái)自《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》今年3月的一篇報(bào)道顯示，迄今8年已過(guò)，東戴河項(xiàng)目建設(shè)完成率尚不足20%。面對(duì)媒體對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度問(wèn)題的質(zhì)疑，佳兆業(yè)董事局主席郭英成未作正面回復(fù)，僅表示“已經(jīng)尋找到成熟的發(fā)展模式”。
無(wú)法回避的事實(shí)是，以佳兆業(yè)東戴河為代表的該區(qū)域樓盤，長(zhǎng)期以來(lái)銷售堪憂，空置高企。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2010年確立該新區(qū)并著手開(kāi)發(fā)的五年內(nèi)，區(qū)域入住率始終在10%左右徘徊。直到2016年京津冀核心城市全線限購(gòu)，熱錢開(kāi)始流向鄰近區(qū)域，這里的情況才略有好轉(zhuǎn)。
即便如此，這個(gè)因佳兆業(yè)得名的新區(qū)，至今仍屢屢列名“中國(guó)鬼城排行榜”。因?yàn)樾聟^(qū)產(chǎn)業(yè)動(dòng)能不足呈空心化，人口增長(zhǎng)乏力，有效購(gòu)買人群不能長(zhǎng)期生活居住等問(wèn)題，無(wú)法在短期內(nèi)和根本上得到解決。
而佳兆業(yè)東戴河只是一個(gè)代表，國(guó)內(nèi)眾多海景樓盤的買賣雙方面臨的尷尬大同小異。
海景房的“背陰面”
海邊生活的益處當(dāng)然不少，這里暫不詳述。但去除浪漫濾鏡后，其真實(shí)景象中的“噪點(diǎn)”也多到無(wú)法視而不見(jiàn)。
依據(jù)開(kāi)發(fā)商的一般定義，海景房按距離分為“三檔線”。“一線”通常指距海灘300米以內(nèi)，可直觀海的房子；“二線”指距海800米內(nèi)，步行至海灘時(shí)間在5分鐘以內(nèi)的房子；800米開(kāi)外的均可歸為“三線”海景房。
從字面上就可理解，一線最貴，二線其次，三線相對(duì)最便宜。同一區(qū)域內(nèi)，戶型能否看到海的價(jià)差可以在20%甚至更高。
但實(shí)際上，距海愈近的房子隱患愈大。總結(jié)起來(lái)主要有四方面：吵、潮、腐、危。
“枕著海浪聲入睡”，聽(tīng)上去很美。但試想好像水龍頭整夜沒(méi)關(guān)“嘩嘩”放水一般的響動(dòng)，只會(huì)讓人神經(jīng)衰弱，哪可能睡得著？
有人說(shuō)潮是北方海景房的弊病，南方不存在。但潮濕本就是一個(gè)詞，北方的叫潮，南方的叫濕，后者比前者含水度更高。
以海南為例，3.54萬(wàn)平方公里的全省陸地總面積，以《中國(guó)國(guó)家地理》的條件標(biāo)準(zhǔn)，被劃分為五個(gè)氣候濕度區(qū)。其中只有三亞屬于半干旱半濕潤(rùn)區(qū)，其他地區(qū)分布于濕潤(rùn)區(qū)、半濕潤(rùn)區(qū)、山地濕潤(rùn)區(qū)和半干旱區(qū)。
濕潤(rùn)區(qū)的文昌、瓊海、萬(wàn)寧，半濕潤(rùn)區(qū)的儋州，以及山地濕潤(rùn)區(qū)的白沙、保亭、五指山，很多房子在非夏季日照時(shí)間不夠時(shí)，新的四壁冒滴水珠，舊的通體長(zhǎng)毛霉?fàn)€。這種室內(nèi)環(huán)境對(duì)人的皮膚、關(guān)節(jié)等方面的影響可想而知。很多海邊居民都患有風(fēng)濕病、滑膜炎等區(qū)域性氣候病。
海風(fēng)“咸咸的味道”，同樣聽(tīng)上去迷人實(shí)際上坑人。其中夾帶的鹽分，對(duì)裝修材料和家具家電的腐蝕性極強(qiáng)。有電器品牌曾在一年內(nèi)突然猛增大量報(bào)壞維修服務(wù)要求，后經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，報(bào)修者幾乎全部是該品牌在之前為其定制配套產(chǎn)品的某海景項(xiàng)目業(yè)主。
而風(fēng)如果相對(duì)溫柔，破壞性還是循序漸進(jìn)的。如果是臺(tái)風(fēng)，那就是摧枯拉朽式的。
仍以海南為例，每年6月-11月，是臺(tái)風(fēng)高發(fā)期。海南省氣象局氣候中心編撰的《海南臺(tái)風(fēng)歷史之最》宣傳手冊(cè)顯示，1949年-2017年近68年間，海南全島最多臺(tái)風(fēng)年的臺(tái)風(fēng)數(shù)多達(dá)20場(chǎng)，最少一年也有4場(chǎng)。
其中，1973年的第14號(hào)臺(tái)風(fēng)“瑪琪”，曾造成全省死亡926人，重傷1690人，輕傷4470人。
而2014年登陸的9號(hào)臺(tái)風(fēng)“威馬遜”，登陸時(shí)中心附近最大風(fēng)力17級(jí)，中心最低氣壓910百帕，為1949年有氣象記錄以來(lái)，登陸海南的最強(qiáng)臺(tái)風(fēng)之一。這場(chǎng)臺(tái)風(fēng)同時(shí)也是造成經(jīng)濟(jì)損失最大的一次，直接導(dǎo)致海南18個(gè)市縣共216個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)受災(zāi)，受災(zāi)325.829萬(wàn)人，倒塌房屋23163間，直接經(jīng)濟(jì)總損失119.5226億元。
試想如此臺(tái)風(fēng)直接作用于那些沒(méi)有植被或其他建筑物遮擋的“一線海景房”，堪稱恐怖。
也因此，海南省在2013年就出臺(tái)限制規(guī)定，宣布不再審批在海岸線最高潮位200米范圍內(nèi)的住宅用地。
而很多海景房缺失的，不僅是安全性，還有合法合規(guī)性。
比如來(lái)自2018年2月的相關(guān)報(bào)道顯示，位于青皮林保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目華潤(rùn)石梅灣九里當(dāng)時(shí)已建設(shè)至第五期。盡管已獲得了相應(yīng)的土地使用權(quán)及項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)等許可，但未辦理林地手續(xù)，并且踩了青皮林保護(hù)區(qū)生態(tài)紅線。
最近，此前持續(xù)受到當(dāng)?shù)卮迕衽e報(bào)，被指強(qiáng)行霸占開(kāi)發(fā)澄邁縣大豐鎮(zhèn)鹽丁村海岸線，破壞海洋生態(tài)環(huán)境的富力紅樹(shù)灣項(xiàng)目，被當(dāng)?shù)胤抗懿块T叫停銷售，并暫關(guān)其合同網(wǎng)簽。文件規(guī)定，禁止解除前，富力不得對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行任何銷售和宣傳。 這樣的懲戒源于項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中大規(guī)模破壞了面積超過(guò)9畝的珍稀紅樹(shù)林。
好風(fēng)景不等于好前景
胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2018中國(guó)奢華旅游報(bào)告》顯示，調(diào)查樣本中的近一半高端旅游者購(gòu)置了度假房，其中首選海景房，而三亞又在海景房所在地中最受青睞，選擇率達(dá)12%。但一年之內(nèi)對(duì)度假房的使用率明顯不高，入住1-3次的人數(shù)比例僅為22%，少于1次的比例更高。
北京某資深操盤手總結(jié)，“凡車程在3小時(shí)以上的所謂‘度假房’，年均使用率基本低于3次?！?
海景房似乎等同于一件穿上捂得慌脫了凍得慌，唯一作用只?？梢造乓拔矣小钡钠A克，不去心向往之難免可惜，去一趟又舟車勞頓身心俱疲。
因此上述操盤手建議，若非有十分必要和情結(jié)，即便喜歡海邊度假也完全可以選擇下榻酒店、短租民宿等更無(wú)負(fù)擔(dān)的方式。“還不占用大量資金，也不必背上房貸?！?
若還是對(duì)海景房心心念念，記住以下幾個(gè)要點(diǎn)。
首先，看房時(shí)選“反季”。旅游季時(shí)的景象都是美好的，淡季時(shí)才能體現(xiàn)出項(xiàng)目硬軟件的真正水平。
其次，注意看規(guī)劃。商超、醫(yī)院是底線，最好還有學(xué)校和酒店，這樣幾個(gè)條件下，項(xiàng)目所在區(qū)域淪為“鬼城”的可能性較小。
最后，最好還有文化魅力，才能讓人久住不厭。海再美，天天看也會(huì)疲倦。只有項(xiàng)目所在城市的文化和旅游資源有差異化，才能讓人玩累了回家看海，看膩了出門再玩。
而如果不僅是為了休閑自住，還想使購(gòu)入的海景房增值保值的置業(yè)者，則更需注意。
單純依托景觀而非需求的房子，因?yàn)槿狈Ψ€(wěn)定租金回報(bào)，融資、抵押、套現(xiàn)等功能也極弱，基本不具備投資屬性，甚至不能叫做資產(chǎn)——因?yàn)椴荒軒?lái)收益。尤其是在當(dāng)前南方海景房市場(chǎng)限制嚴(yán)苛，北方海景房市場(chǎng)空置高企的背景下，不少海景房，恐怕難逃乏人接盤、價(jià)格下跌的命運(yùn)。
福布斯金融理財(cái)師評(píng)審委員劉磊的觀點(diǎn)是：無(wú)論國(guó)內(nèi)海外，只渲染風(fēng)景吸引客戶，卻不提增長(zhǎng)率、空置率、收益率等核心因素的房產(chǎn)營(yíng)銷，都不足為信。這是一種利用購(gòu)房者的夢(mèng)想和信息不對(duì)等劣勢(shì)，制造市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)和賺差價(jià)思維舉動(dòng)，最終數(shù)錢的是開(kāi)發(fā)商，賠了血本為他們買單的，是老百姓。
