寫(xiě)字樓里風(fēng)云變幻，這個(gè)行業(yè)的租戶異軍突起
高樓林立，身著正裝的白領(lǐng)們穿梭在寫(xiě)字樓中。閃耀的玻璃幕墻后也藏著風(fēng)云變幻——辦公室的主人們換了一撥又一撥，如同一面鏡子，映出北京產(chǎn)業(yè)的此消彼長(zhǎng)。
時(shí)隔三年，同樣針對(duì)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶的報(bào)告出爐。近日，世邦魏理仕針對(duì)北京60個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的近3000家入駐企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并在行內(nèi)首次對(duì)甲級(jí)商務(wù)園市場(chǎng)進(jìn)行租戶普查，總結(jié)發(fā)布《2019北京甲級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)園區(qū)租戶普查報(bào)告》。對(duì)比2016年的報(bào)告，北京科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)租戶結(jié)構(gòu)演變，TMT（科技/新媒體/電信通訊）行業(yè)在北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃面積占比已經(jīng)從2016年的11%增長(zhǎng)到15.2%，其僅次于金融的第二大租戶行業(yè)位置在過(guò)去三年得到進(jìn)一步鞏固，這得益于獨(dú)角獸的崛起所創(chuàng)造的大量大面積需求。
這樣的變化是什么的動(dòng)力產(chǎn)生？孫祖天分析，首先是因?yàn)榭萍紕?chuàng)新的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，信息產(chǎn)業(yè)的GDP從三年前10.8%上升到了12.7%，TMT占寫(xiě)字樓的新租（每年新的租賃成交）比例在2016年是18.8%，到2019年已經(jīng)漲到1/4。
今年亞太地區(qū)一份關(guān)于亞太科技城市的排名顯示，綜合營(yíng)商環(huán)境、創(chuàng)新環(huán)境和成本辦公空間的三大指標(biāo)，北京位列榜首，與硅谷的差距也在慢慢縮小，當(dāng)之無(wú)愧處于“東方硅谷”的位置?！叭珖?guó)大部分獨(dú)角獸的企業(yè)總部都設(shè)在北京，他們?cè)谶^(guò)去幾年的擴(kuò)張，為北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)創(chuàng)造了大量的大面積租戶的需求?！彼治?。
在整體規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，TMT內(nèi)部各細(xì)分產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷興衰起落，從而影響寫(xiě)字樓需求走向。一些產(chǎn)業(yè)迅速地崛起，一些產(chǎn)業(yè)可能在短時(shí)間內(nèi)迅速衰退。這種興衰在牽動(dòng)著整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。2016年門(mén)戶新媒體成型、視頻分享和直播融資加快、網(wǎng)貸及線上支付加快布局，2017年新零售、工業(yè)4.0、在線教育、知識(shí)分享越來(lái)越熱，2018年企業(yè)數(shù)據(jù)服務(wù)加速、二手車(chē)交易平臺(tái)發(fā)力、5G、智能汽車(chē)等火熱，這些產(chǎn)業(yè)的興起都導(dǎo)致寫(xiě)字樓租賃需求不斷增加；但相對(duì)應(yīng)的，2016年出行和生活類(lèi)APP加速整合，2017年共享單車(chē)洗牌、2018年網(wǎng)貸平臺(tái)爆雷，也制約著此類(lèi)行業(yè)租賃規(guī)模的擴(kuò)張。
另一方面，金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展和投資渠道多元化、消費(fèi)升級(jí)和服務(wù)消費(fèi)比例上升、房地產(chǎn)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變等各行業(yè)的迭代更新趨勢(shì)催化寫(xiě)字樓需求的動(dòng)能切換，使得證券/基金/期貨/信托/支付、消費(fèi)服務(wù)/文體娛樂(lè)、開(kāi)發(fā)商/房地產(chǎn)服務(wù)等租戶類(lèi)別成為過(guò)去三年的行業(yè)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。
