北京土地市場降溫：謹(jǐn)慎拿地、磁力漸失
房企的顧慮不僅是體現(xiàn)在限價、限購等政策方面，也體現(xiàn)在北京每年只有半年的施工期，更為重要的是，隨著2018年以來限競房項(xiàng)目大規(guī)模入市，使得北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量偏大，非限價地塊同樣面臨著較為激烈的競爭，盈利空間逼仄。
5月28日，在李兆基宣布辭去董事局主席一職第二天，恒基兆業(yè)在北京以30.2億元價格拿下孫河地塊。作為今年北京推出首個不限價地塊，這塊編號為2019-007的地塊吸引了10家開發(fā)商參與競拍。
與孫河地塊一同成交的共有4個地塊，除了孫河地塊外，另外1幅住宅公建混合用地和2幅商辦用地報名參拍的企業(yè)均只有1家，最后也均以底價成交。無論在北京土拍歷史上，還是近期發(fā)生在二線城市的搶地，近期北京土地市場顯然不可同日而語。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個月北京土地出讓金收入714億元，同比增長了18%，在全國300個主要城市中排名第四。與今年一季度589億元的土地出讓金、全國排名第一相比。4、5月兩個月，北京土地出讓金收入只有125億元。
在近期北京舉辦的土地推薦會上，北京市規(guī)劃和自然資源委員會一口氣推出57塊經(jīng)營性用地，但反響平平。據(jù)一家主要業(yè)務(wù)在北京的房企營銷負(fù)責(zé)人透露，多數(shù)房企對在北京拿地較為謹(jǐn)慎，“為什么不愿意拿地了，原因明擺著嘛。”
房企的顧慮不僅是體現(xiàn)在限價、限購等政策方面，也體現(xiàn)在北京每年只有半年的施工期，更為重要的是，隨著2018年以來限競房項(xiàng)目大規(guī)模入市，使得北京房地產(chǎn)市場供應(yīng)量偏大，非限價地塊同樣面臨著較為激烈的競爭，盈利空間逼仄。
謹(jǐn)慎拿地
招拍掛文件顯示，孫河地塊用地面積為3.95萬平方米，建筑面積上限為4.34萬平方米，競得人為恒基中國子公司蘇州恒相房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成交樓面價為6.95萬元/平方米，溢價率為23.32%。
另外3幅土地中則全部以底價成交，其中海淀蘇家坨1幅商辦和1幅住宅用地被中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)控股的北京實(shí)創(chuàng)科技園開發(fā)建設(shè)股份有限公司拿下；另一幅位于亦莊的商辦地塊被北京國資控股的北京國苑體育文化投資有限公司獲得。
交易編號為2019-008號的蘇家坨公建住宅混合用地建成后由開發(fā)商100%自持，該地塊建筑面積為9.43平方米，成交價為25.65億元，折合樓面價為2.72萬元/平方米。這一價格與萬科永豐100%自持地塊3.6萬元/平方米樓面價相比，低了近9000元/平方米。
5月28日共有10家開發(fā)商參與北京朝陽孫河不限價地塊競拍，當(dāng)競拍價格上升到27.6億元的時候，就剩下了保利、龍湖、中糧和華潤聯(lián)合體等3家房企，其他的7家參與者均因?yàn)閮r格超過上限而中途退出。
上述房企營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報記者，多數(shù)房企對于拿地方面有較為嚴(yán)格的管控，“根據(jù)當(dāng)前的市場情況結(jié)合其他因素測算出一個價格上限，范圍內(nèi)我們可以自己拍板，超過了就需要請示總部?！?
據(jù)其透露，2018年之前，由于北京土地市場競爭較為激烈，最終成交價均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于總部授權(quán)的底線，“有一年我們參與競拍的一塊地，最終成交價比授權(quán)的價格上限高出40%多，但是最后那個項(xiàng)目還是賺錢了。”
但是，2018年下半年以來，在拍地過程中，超過授權(quán)底線而獲得批準(zhǔn)的情況越來越少，“一旦競拍價格超過公司給出的上限，你也不用請示總部了，直接棄拍就是了。”這名高端項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，不賺錢的地基本不拿了。
在孫河不限價地塊競拍中，除了7家止步27.6億元的房企外，其他房企也均設(shè)置了明確的價格上限，其中保利價格上限是30億元，龍湖價格上限是29.2億元，華潤與中糧聯(lián)合體價格上限是27.2億元。
按照恒基兆業(yè)最終6.95萬元/平方米的成交樓面價來看，保利報價上限折合成樓面價為6.91萬元/平方米，只有400多元/平方米的差距。從總地價來看，恒基兆業(yè)成交價也僅比保利價格上限多了2000萬元。
對于北京動輒幾十億元的拿地成本而言，2000萬元并不是一個敏感的數(shù)字，正如上述房企營銷負(fù)責(zé)人所言“規(guī)劃幾個車位就出來了”，但“拿地就是這樣，必須拿的話，無論代價多大都要拿到，可拿可不拿的時候，往往就不拿了?！?
燙手的土地
上述房企營銷負(fù)責(zé)人透露，2018年推出的地塊公建配套較多，相比較而言，今年推出的宅地中純住宅地塊更多一些。但實(shí)際上開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎了?！昂芏嚅_發(fā)商前幾年拿的地都還沒賣完，甚至有的還沒開盤了，對那新地有顧慮。”
據(jù)其介紹，在以往，由于北京推出的土地較少，很多開發(fā)商抱著占位的心態(tài)拿地，“稍微挪騰一些建筑面積，賺錢不成問題，即便是明知道不賺錢，也還是要去拿，你不拿地，就意味著在市場沒有聲音，權(quán)當(dāng)做廣告了?！?
但2019年則完全是另一番景象。雖然北京一口氣推出57幅土地，土地性價比更高，但越來越多的開發(fā)商對土地的態(tài)度開始變得謹(jǐn)慎起來，原來的主動出擊搶地變成了參與的旁觀者，一旦土地價格越過公司設(shè)置的上限，開發(fā)商即止步。
北京某住宅項(xiàng)目銷售總監(jiān)講起一個故事，她的一個同行被挖到一個高端項(xiàng)目負(fù)責(zé)營銷，“他在那個項(xiàng)目干了三年銷售總，去得時候準(zhǔn)備開盤，到他走的時候，也沒拿到預(yù)售證，把期房熬到了現(xiàn)房，浪費(fèi)了三年時間?！?
該人士表示，目前其所在公司在京津冀區(qū)域拿地普遍較為謹(jǐn)慎，“現(xiàn)在寧愿在石家莊拿地，也不愿在北京和天津拿地了，一年只能干半年，三年開不了盤，所以開發(fā)商的拿地意愿并不強(qiáng)?！?
在孫河區(qū)域的房地產(chǎn)市場中，歷史最高銷售單價沒有超過8萬元/平方米，目前在售的樓盤中最高價格也均沒有超過8萬元/平方米。恒基拍下的孫河地塊樓面價逼近7萬元/平方米，按照目前市場價格，盈利空間并不大。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報不完全統(tǒng)計，今年前5個月，北京累計出讓經(jīng)營性用地27幅，成交總建筑面積為321.76萬平方米，土地出讓金總額為690.94億元，與掛牌價格相比，成交地塊的平均溢價率為33.63%。成交樓面均價為2.15萬元/平方米。
2018年同期，北京累計成交經(jīng)營性用地21幅，總建筑面積為266.47萬平方米，總成交金額為571.33億元，平均樓面價為2.14萬元/平方米，平均溢價率為18.77%。無論成交規(guī)模還是溢價率，2019年均好于2018年。
如果剔除商辦地塊的影響，2019年前5個月北京市住宅用地平均成交樓面價為2.12萬元/平方米，不及2018年同期2.26萬元/平方米的水平；2019年住宅用地成交溢價率達(dá)到了35%。2018年同期這一數(shù)字為17%。
這意味著，雖然2019年前5個月北京住宅用地成交溢價率大幅上升，但由于起始樓面較低，最后實(shí)際成交樓面均價反而低于2018年同期水平。從理論上而言，2019年土地性價比更高，盈利空間更大。
一家千億房企的高管表示，下一步，他所在公司將重點(diǎn)布局幾個強(qiáng)二線城市，逐步減少對京津冀區(qū)域的投入，“我們北京區(qū)域的盤子本來就不大，維持現(xiàn)狀就好了，以后有好的機(jī)會再說。”
磁力漸失
近期，北京多個項(xiàng)目組織的媒體活動上，都出現(xiàn)了千人看房的“盛況”，開發(fā)商將媒體活動與看房團(tuán)安排在同一個時段，正如述高端項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人所言：“為了能把房子賣出，也是拼了?！?
千人看房團(tuán)，這種狀況在北京房地產(chǎn)歷史上并不陌生，但是發(fā)生在一個六環(huán)附近、周邊一片荒涼的樓盤上并不多見。
2018年下半年以來，北京新開盤的房地產(chǎn)項(xiàng)目多以限競房為主，嚴(yán)格限制價格的限競房項(xiàng)目在北京房地產(chǎn)市場上占有絕對的比例。除了少數(shù)位置較好、配套較好的項(xiàng)目相對受歡迎外，大多數(shù)項(xiàng)目銷售狀況并不理想，50個左右限競房項(xiàng)目整體去化率不足40%。
降價促銷成為大部分去化較難項(xiàng)目不得已的選擇。上述房企營銷負(fù)責(zé)人表示，一些去化慢的項(xiàng)目，大部分都在不同程度的降價銷售，“比如說原來綁個車位、地下室了，現(xiàn)在很多變成了贈送?！?
經(jīng)濟(jì)觀察報記者實(shí)地走訪北京一個住宅項(xiàng)目，其銷售單格比周邊項(xiàng)目普遍高出1萬元左右，但是贈送面積基本和合同中約定的建筑面積相當(dāng)，一套300多平方米的疊墅戶型，加上地下室、設(shè)備房、露臺、飄窗等贈送部分，實(shí)際使用面積超過600平方米。
較高地價和規(guī)定了上限的銷售價格，使得大部分項(xiàng)目采取“豪宅”化的產(chǎn)品定位，當(dāng)市場上大量出現(xiàn)同質(zhì)化產(chǎn)品的時候，高端化作為賣點(diǎn)的魅力逐漸褪色，降低銷售價格、贈送面積成為新的營銷策略。
一部分前期蓄客相對較好的項(xiàng)目，也不排除中間變相提價的操作，北京昌平北七家一個樓盤，在沒有取得預(yù)售證的情況下，由于“排卡”看房人較多，項(xiàng)目方臨時通知意向購房者，將銷售均價從原來的5.7萬元/平方米提高到了6萬元/平方米。
該項(xiàng)目屬于限競房項(xiàng)目，于2018年10月份拿地，由于有一部分為公建住宅混合用地，綜合樓面價只有2萬元/平方米出頭。按照競拍文件，該項(xiàng)目公建住宅混合地塊銷售價格上限為5.69萬元/平方米，住宅用地銷售單價上限為5.4萬元/平方米。
據(jù)上述高端項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人透露，在當(dāng)前市場情況下，項(xiàng)目采取的銷售策略更為靈活，每個項(xiàng)目從開盤前三個月甚至半年就開始通過各種方式造勢，“別人都在做，你不想做也得做，最后能賣出多少就只能聽天由命了?！?
在孫河房地產(chǎn)的歷史上，中糧和龍湖的住宅項(xiàng)目售價達(dá)到8萬元/平方米左右。近期銷量相對較好的泰禾北京院子二期項(xiàng)目的銷售均價不到5萬元/平方米，其彼時拿地價格折合成樓面價超過6萬元/平方米。
