一.這一刻的樓市，很微妙

樓市走到今天，這一刻開(kāi)始微妙了起來(lái)。

這3年來(lái)，有過(guò)烈火噴油的火爆行情，也有過(guò)一蹶不振的回調(diào)低谷。

2019年初醞釀已久的小陽(yáng)春，戛然而止；外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的矛盾激化，一弦之間。

一城一策之下，突如其來(lái)的調(diào)控，松松緊緊，讓人摸不著頭腦。

大家都很清楚2019年的總基調(diào)是“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”，而相比上半年，現(xiàn)在的樓市形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了變化，那下半年樓市會(huì)怎么走？

要回答這個(gè)問(wèn)題，我們先要讀懂“511調(diào)控”升級(jí)的蘇州和5月底大方承認(rèn)放松限購(gòu)的珠海，一松一緊，我們可以從這兩個(gè)風(fēng)向標(biāo)城市中，窺探2019年下半年樓市調(diào)控的方向。

二.升級(jí)調(diào)控的蘇州，松綁的珠海，哪個(gè)才是樓市未來(lái)方向？

當(dāng)全國(guó)都在放松調(diào)控之際，蘇州卻升級(jí)調(diào)控，園區(qū)高新區(qū)新房限售3年，園區(qū)二手房限售5年,還成為第一向上頭遞交長(zhǎng)效機(jī)制的城市，更是開(kāi)會(huì)表態(tài)了“不見(jiàn)效果調(diào)控7月再加碼”。

為什么蘇州會(huì)被請(qǐng)去喝茶？

從房?jī)r(jià)上看，早在2018年11月，蘇州已是量升價(jià)未動(dòng)。而園區(qū)接連推出新盤(pán)，一二手房倒掛，新房搖號(hào)搶房常態(tài)化。

二手房業(yè)主更是結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，坐地起價(jià)，成交量冠絕全國(guó)，房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，壓抑了兩年的蘇州市場(chǎng)徹底脫離原有的理性瓶頸。

從地價(jià)上看，蘇州一周出三地王，樓面價(jià)首破三萬(wàn)，破了蘇州園區(qū)頂豪項(xiàng)目綠城蘇州桃花源2.8萬(wàn)的樓面價(jià)。

4月，土地出讓金以156.3億的成績(jī)達(dá)全國(guó)第一?！懊娣郾让姘F”讓購(gòu)房者有了強(qiáng)烈的看漲預(yù)期，給原本火熱的市場(chǎng)再添一把火。

當(dāng)全國(guó)樓市都在平穩(wěn)期，蘇州這個(gè)異類(lèi)一枝獨(dú)秀、逆勢(shì)上漲，勢(shì)必不利于房地產(chǎn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的落實(shí)，在房地產(chǎn)已被納入地方考核之下，蘇州的升級(jí)調(diào)控，其實(shí)是在表決心。

但在蘇州研究著怎么升級(jí)調(diào)控時(shí)，珠海住建局終于大大方方地承認(rèn)了珠海放寬限購(gòu)的事實(shí)——珠海大橋西、東各允許港澳客購(gòu)買(mǎi)一套新房，其他外地人可以購(gòu)買(mǎi)一套新房。

而珠海的橫琴、香洲、唐家板塊也只需要交2萬(wàn)元開(kāi)人才證明，形同于金灣斗門(mén)的不限購(gòu)。

畢竟對(duì)于珠海這個(gè)三線(xiàn)小城來(lái)說(shuō)，實(shí)在沒(méi)有必要和一線(xiàn)城市一樣卡死限購(gòu)，非得要5年社保。

2017年的珠海為什么對(duì)自己這么狠？主要是因?yàn)橹楹Ｉ砩嫌刑嗟母拍羁沙础壑榘拇髽颉M琴新區(qū)、旅居IP，全國(guó)洶涌而來(lái)的資金把珠海炒到堪比廣州的房?jī)r(jià)水平。

而經(jīng)過(guò)2年的主動(dòng)擠泡沫，珠海的房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)了不少，房?jī)r(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定、預(yù)期穩(wěn)定，連土地依財(cái)政賴(lài)度都從2017年的136%降低到2018年的65.5%。

所以實(shí)在沒(méi)有必要把自己搞得“5年社保限購(gòu)”那么難受了，畢竟開(kāi)發(fā)商也得賣(mài)房子活下去，ZF得通過(guò)土拍搞點(diǎn)錢(qián)來(lái)跟進(jìn)灣區(qū)建設(shè)。

蘇州的緊和珠海的松，矛盾轉(zhuǎn)化僅在一念之間。

之前蘇州太火，還帶著周邊的小弟無(wú)錫、常州聯(lián)動(dòng)上漲，所以要降溫；之前珠海太涼，不僅投資客被卡在門(mén)外，5年社保也把本地剛需改善勒得夠嗆，所以要造勢(shì)。

而且蘇州只是升級(jí)限售，不是殺傷力更大的限購(gòu)；只是針對(duì)園區(qū)高新區(qū)的新房二手房限售，那還可以接著買(mǎi)姑蘇、相城、太倉(cāng)、昆山的新房，調(diào)控并沒(méi)有非常嚴(yán)格。

所以2019年下半年的調(diào)控，大概率都是類(lèi)似于蘇州一樣溫柔的調(diào)控，類(lèi)似于珠海一樣砍掉太過(guò)嚴(yán)格的政策。

調(diào)控方向大體就是“宏觀(guān)要穩(wěn)，微觀(guān)要活”。

遇熱就調(diào)控，遇冷則放松，畢竟今年國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都不容樂(lè)觀(guān)。

2019年就是一個(gè)樓市小年，不會(huì)有太明顯的行情。

大多數(shù)城市大概率也就是像蘇州一樣，設(shè)置一個(gè)5%的漲停板，哪個(gè)城市觸碰了紅線(xiàn)，就要降溫，哪個(gè)城市行情不佳，就要造勢(shì)。

不得不提的是，上頭對(duì)西安的容忍度很大，有意提升西安的地位，別的城市就沒(méi)有這個(gè)待遇了。

三.房?jī)r(jià)和預(yù)期都穩(wěn)了，這次調(diào)控的是地價(jià)

那目前的各大城市的行情是什么樣呢？

一線(xiàn)城市，基本都已淪為政策市，多是剛需和改善在支撐著需求。

三四線(xiàn)城市，棚改推就的行情已經(jīng)透支了未來(lái)5年的購(gòu)房力，最近為了托底行情，涌現(xiàn)了不少地王，但也是強(qiáng)弩之末。

特殊的是二線(xiàn)城市，有一二手房倒掛且購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁的城市，量?jī)r(jià)平穩(wěn)；而存在感相對(duì)較弱的省會(huì)城市，基本都有給地市的人來(lái)省會(huì)置業(yè)開(kāi)口子，相對(duì)平淡。

2019年樓市目標(biāo)一直都很堅(jiān)定——穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)、預(yù)期基本已經(jīng)調(diào)控到位，接下來(lái)的調(diào)控可能不是調(diào)控房?jī)r(jià)，不是調(diào)控購(gòu)房者，而是控制土拍、控制地王。

目前看來(lái)，最需要控制土拍、控制地王的當(dāng)屬二線(xiàn)城市。

一線(xiàn)城市卡死用地供應(yīng)，增量太小；三四線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)力已被透支，天量供應(yīng)沒(méi)有價(jià)值。于是各大房企紛紛重倉(cāng)二線(xiàn)城市土地，土拍尤為激烈，數(shù)十家房企搶地、上百輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)率超100%。

4月，二線(xiàn)城市的賣(mài)地收入，在全國(guó)賣(mài)地總收入中占比70%以上，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，賣(mài)地收入近3000億，創(chuàng)2年內(nèi)最高紀(jì)錄。

5月，二線(xiàn)城市土地出讓金同比上漲81%；全國(guó)單宗成交總價(jià)超過(guò)20億的35塊宅地中，超六成地塊溢價(jià)率超過(guò)20%。而在2018年下半年大量土地流拍之際，平均溢價(jià)率普遍低至10%以?xún)?nèi)。

各大房企重倉(cāng)的二線(xiàn)城市——杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、西安、成都、重慶、廈門(mén)、福州等，個(gè)個(gè)都是野心勃勃的強(qiáng)二線(xiàn)城市，他們都需要錢(qián)做基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)，搞地鐵、搞新區(qū)、搞產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。

錢(qián)從哪里來(lái)？還是得靠拍地，靠土地財(cái)政。

地方ZF想要錢(qián)，而過(guò)熱的土拍必定會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期，畢竟購(gòu)房者都深受“面粉比面包貴”的教育。

別忘了，引爆上一輪樓市行情的，正是層出不窮的地王。

而土拍過(guò)熱、地價(jià)連連上漲，極有可能讓這些二線(xiàn)城市引爆樓市導(dǎo)火索。

就像蘇州一周出了三個(gè)地王，帶動(dòng)新房秒清，二手房坐地起價(jià)。所以蘇州升級(jí)調(diào)控措施中，還有針對(duì)土地的——調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則，將土地出讓報(bào)價(jià)條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。

二線(xiàn)城市想讓土地拍高價(jià)，而這恰恰是上頭不想看到的。

控制地價(jià)的背后，其實(shí)是復(fù)雜的央地博弈——地方要錢(qián)，上頭要控大局、把握好大方向。

所以一旦二線(xiàn)城市土拍再掀戰(zhàn)火，勢(shì)必會(huì)受到上頭的預(yù)警。

而且最近已經(jīng)多番表態(tài)吹風(fēng)：

人民日?qǐng)?bào)海外版警告“中國(guó)不會(huì)靠炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”，“因城施策”絕不是“因城放松”；

銀保監(jiān)會(huì)郭主席強(qiáng)硬表態(tài)“堅(jiān)決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過(guò)度泡沫。”

畢竟現(xiàn)在是——穩(wěn)定壓倒一切！