五月聯(lián)合辦公市場報告：融資紓困
近幾年來，“規(guī)?！币恢笔锹?lián)合辦公領域的第一訴求，彼時企業(yè)融資、并購、對標競爭等動作不斷，進擊資本市場的呼聲更是此起彼伏。但經濟環(huán)境的下行以及市場流動性的收緊，使得行業(yè)自去年第四季度以來，經歷了一輪低谷期。
關店、退租、裁員、融資受阻的消息屢屢傳出，大環(huán)境的壓力，迫使聯(lián)合辦公在某種程度上進入沉淀調整期。顯然，過去跑馬圈地、快速擴張的節(jié)奏已經不是合適的生存狀態(tài)，取而代之的關注點是收資平衡、盈利、穩(wěn)扎穩(wěn)打。
不過，在分化局勢中，聯(lián)合辦公頭部企業(yè)仍然憑借著較強的抗風險能力前行。
2019年前5月，納什空間、優(yōu)客工場、氪空間等都有相應的融資動作，項目的布局也有了新的進展。
低潮與分化
作為寫字樓市場的衍生領域，聯(lián)合辦公的供應來自于辦公樓的投資進展。以往的數(shù)據(jù)顯示，近來辦公樓單月投資額已不復2017年年中788億元的高位；自2018年4月份，辦公樓單月投資額同比增速連續(xù)出現(xiàn)了負值。今年4月，全國辦公樓投資額為445億元，為20余個月中的最低值，仍處于負增長。
從供需角度看，部分城市過高的空置率拉低了寫字樓整體開工投資的積極性；而存量的累積，正好給聯(lián)合辦公獲取場地的機會。相關數(shù)據(jù)顯示，2018年共享辦公在國內寫字樓市場全年吸納面積約50萬平方米，為2017年的3倍；9個主要全國性共享辦公品牌在7個國內主要城市新增125個網點，新增工位數(shù)超過10萬個，均較2017年有明顯增長。
但據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，目前各城市的聯(lián)合辦公市場份額已出現(xiàn)了分化的格局。
具體而言，北京仍是聯(lián)合辦公競爭的主戰(zhàn)場之一，市場份額為31%。辦公科技的革新、就業(yè)人口結構的變化等因素，帶來了工作場所需求的轉變。過去三年，在資本的助推下，北京聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)的存量面積規(guī)模增長了8倍。
北京的聯(lián)合辦公集中于CBD及周邊、中關村、上地、望京，受租金價格高企的制約，該業(yè)態(tài)在北京甲級寫字樓的租賃面積占比顯著低于上海。過去三年，聯(lián)合辦公企業(yè)不得不把拓展目標瞄準低品質寫字樓、購物中心等物業(yè)。相較于傳統(tǒng)辦公，北京聯(lián)合辦公有向商圈周邊傾斜的趨勢。
進入2019年，由于行業(yè)整體環(huán)境陷入低潮，聯(lián)合辦公企業(yè)于上海、北京的布局都有所減緩。但作為眾多企業(yè)的重倉地，上海目前總體的市場份額仍最高，達33%，網點主要集中于老黃埔、南京西路、徐家匯、陸家嘴等傳統(tǒng)商圈。在該城市中，共享辦公占寫字樓面積達3.5%，已成為亞太地區(qū)最大的共享辦公市場。
此外，在其他一線城市中，深圳、廣州聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)的市場份額分別為4.5%、2.5%。而于二線城市中，成都的市場份額超過了深圳，杭州、西安等城市則超過了廣州。由此可見，雖然一線城市的聯(lián)合辦公體量占比71%，但往低能級城市下沉的趨勢，仍得到一定程度
許多中小企業(yè)對聯(lián)合辦公仍有較大需求，而大型企業(yè)雖然不會用聯(lián)合辦公空間替換北京或上海的傳統(tǒng)辦公室，但他們可能會在二線城市采用靈活的辦公模式，建立分支辦公場所，這為聯(lián)合辦公城市布局的下沉提供了動力。
今年以來，部分聯(lián)合辦公企業(yè)提及布局時，都表示將進一步涉足部分二三線城市。例如，ATLAS寰圖就于月內新拓了西安項目，而優(yōu)客工場提及將集中落地8家新社區(qū)，落地的城市就包括成都、常州、寧波、青島、南京等二三線城市。
融資急紓困
經過兩三年的成長，聯(lián)合辦公目前還未能找到成熟的經營模式；該業(yè)態(tài)換租成本低、租期不穩(wěn)定、客群的屬性雖然決定了其較為靈活的租賃方式，但同樣面臨著市場波動性較大的風險。
由于聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)還未步入穩(wěn)定期，融資就成為了企業(yè)維系生存的關鍵一環(huán)。今年前5月，流動性相對于去年下半年有所改善，業(yè)內多家龍頭企業(yè)也推動著自身的融資進展。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，1-5月份，納什空間、優(yōu)客工場、氪空間等總共獲得了14億元的融資額度，相比于去年同期的10.1億元，增長了38.6%。而且，融資方式也呈現(xiàn)出多樣化的特點。
其中，股權融資依然是企業(yè)資金輸血的主要途徑。4月份優(yōu)客工場獲得了星牌集團旗下龍熙地產2億元的戰(zhàn)略投資；這是星牌集團對優(yōu)客工場的第三次投資，也是優(yōu)客工場D輪后的戰(zhàn)略融資。
而5月份，在經歷了諸多負面消息之后，氪空間也迎來了IDG資本、歌斐資產、逸星資本的聯(lián)合領投，額度為10億元。據(jù)悉，此次融資是氪空間歷史上單筆金額最高的一次融資，所獲資金將用于進一步推進新戰(zhàn)略的發(fā)展實施。
除此之外，3月份，納什空間聯(lián)合辦公領域首單ABS獲批，則為行業(yè)的融資開辟了新的路徑。該ABS名稱為“渤海匯金-納什空間資產支持專項計劃”，優(yōu)先級為AAA級，獲批額度為2億元。項目由渤海匯金證券資管作為資產支持證券的承銷商和管理人。
值得注意的是，與一般以實物做抵押資產不同，納什空間此次發(fā)行的ABS，是以租賃租金作為支持資產，也即利用預期租金作為融資的籌碼。這對于輕資產運營的納什空間來講，更有利于資金的配置與周轉。
ABS較為注重基礎資產的質量，雖然融資成本高于同等級的信用債，但如果企業(yè)的資產評級高于主體評級，仍能夠實現(xiàn)較低成本的融資。另一方面，資產證券化對于企業(yè)在融資的同時，也起到保持資產負債率的作用。
總體而言，行業(yè)的集中度也在融資中有所體現(xiàn)。2018年，國內共享辦公規(guī)模排名前五的企業(yè)獲得投資接近95億元，在行業(yè)中占比超過九成。
進入2019年，聯(lián)合辦公的融資集中于龍頭企業(yè)中。
資本的呼喚
獲得資本助力之后，“上市”就成為了被提及的關鍵詞。而與上市傳言產生交集最頻繁的主體，要數(shù)優(yōu)客工場與WeWork等企業(yè)。
今年2月份，有消息稱優(yōu)客工場希望今年在紐約納斯達克上市，并尋求30億美元估值。據(jù)知情人士透露，此前優(yōu)客工場曾考慮在香港上市，但后來將目標改為紐約。目前，優(yōu)客工場已聘請花旗集團和摩根大通開展相關工作，最早將于2019年三季度在納斯達克上市。
無獨有偶，4月份，WeWork宣布在美國提交上市申請，可能將成為今年美股市場繼Uber之后的第二大IPO。而近日，據(jù)外媒報道，WeWork正與銀行就其首次公開募股之前安排27.5億美元信用額度進行談判，推動IPO進展。
但在追逐資本市場的同時，聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)的盈利問題仍然困擾著企業(yè)。例如WeWork，2018年其營業(yè)收入約18億美元，凈虧損19億美元，虧損額度進一步放大。
而盈利問題疊加經濟下行周期等因素，部分企業(yè)今年以來調整了布局的節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京寫字樓成交占比中，聯(lián)合辦公只占4.3%，與去年全年17%的占比相比，活躍度大幅下降。在此期間，中資運營商基本沒有在北京開新店，發(fā)展轉為維穩(wěn)策略。
此前兩年，優(yōu)客工場開啟了頻繁并購。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2018年，聯(lián)合辦公大型并購交易達8筆，優(yōu)客工場就占了里面的7宗。但今年以來，該企業(yè)放緩了并購的腳步，創(chuàng)始人毛大慶更發(fā)布文章稱：“到眼前的節(jié)點，我也已開始考慮放慢一點，扎扎實實地步入規(guī)模效應后的長尾效應階段?！?
而向來對標WeWork的氪空間，近來則很少提及規(guī)模。在獲得10億元的融資之后，原投資人歌斐資產合伙人王雪泉進入氪空間擔任CEO。此前他對外表示，氪空間不是簡單地做規(guī)模，在策略上、戰(zhàn)略上更關注的是盈利，賺錢是商業(yè)地產的本質。這轉變了其此前“規(guī)模第一、效益次之”的認知。
但緩步并不代表止步，近月來，頭部企業(yè)仍然在擴大布局。
1月份，優(yōu)客工場宣布進駐新加坡“華爾街”珊頓道，這是它在新加坡的第三個社區(qū)。此前，優(yōu)客工場已在新加坡布局緯壹科技城社區(qū)、新達城社區(qū)兩個項目。
5月份，消息稱優(yōu)客工場將集中落地8家新社區(qū)，落地城市包括成都、廣州、常州、新加坡、寧波、北京、青島、南京，新開面積達3萬多平方米。據(jù)統(tǒng)計，截止今年5月，優(yōu)客工場已在全球44 座城市布局了200余個聯(lián)合辦公空間，會員數(shù)超過了30萬。
此外，WeWork也于3至4月份宣布進駐武漢、廣州；ATLAS寰圖也新拓了深圳、西安等項目。
