二線城市的房價宿命：80%的投資都是瞎折騰
此去半年，我一直在各個城市中輾轉(zhuǎn)考察，尤以二線城市為重。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，越心生驚懼：
當下二線城市中，尚在樓市里折騰浮沉的人們，80%以上的投資都是“瞎折騰”。
越折騰越窮，越窮越折騰。
01
在城市之間折騰
每天，我接到最多的一類咨詢就是：
● 成都是不是到頂了，大家都在炒重慶，我要不要把成都拋了，進重慶？
● 南京的房價是不是太高了，我看合肥好像漲了，我是不是該買合肥？
● 都說鄭州太受限于教育，西安看起來不錯，而且一直在漲，我是不是應(yīng)該賣鄭州，買西安？
● 我看最近南寧很熱啊，限購和門檻也不高，我要不要賣掉昆明去南寧搞一套……
把這些問題歸一下類，大概的特征就是：
賣掉“貌似橫盤，似有疲態(tài)”的某二線城市房產(chǎn)，追漲另一個“貌似在漲、似有熱度”的二線城市。
當下這種花式操作，在我看來：都是瞎折騰。
在上一波行情，教會全國人民一個技能：跨城投資。
鄭州漲起來了，就去西安買；南京暴擊了，就去杭州干；成都不讓買了，就去重慶搞；合肥玩不動了，就南下長沙……
這么玩的前提邏輯是：
當時的房價是輪動的，有的城市先漲，有的城市后漲，先漲的城市降維打擊后漲的城
彼時，基本面相同的同類級城市之間，房價截然不同，存在極大的價差；
彼時，房價被低估的城市，大量存在。
比如，從基本面上講，成都要明顯優(yōu)于鄭州，但房價遠低于鄭州；
比如，從基本面上講，杭州和南京基本趨同，甚至杭州要優(yōu)于南京，但房價卻低了一大截；
比如，從基本面上將，鄭州和西安基本趨同，但西安的房價也遠低于鄭州……
但凡，有不合理的價差存在，就必然有套利空間存在。
在那個時間節(jié)點，鄭州到西安/南京到杭州/鄭州到成都/合肥到長沙……跨城投資，是有套利空間的。
是，值得搏一搏的。
3年之后，我們再來看這些城市的房價時——
杭州補漲了，均價超過了南京；成都/西安補漲了，不僅追平了鄭州，甚至略有超過……
該漲的都漲上去了，該填平的都填平了，洼地都徹底消失了。
城市值多少，房價就是多少。
沒有被低估，只剩被高估。
剛性套利空間不復存在，一切都是如此平衡，一切都是如此扁平。
此時的跨城投資，此時的跨城調(diào)倉，賣掉鄭州買合肥，賣掉成都買重慶，賣掉鄭州買西安，意義何在？
大家都是二線城市；城市基本面基本趨同；你是1000萬人口，我也有千萬出頭；你是萬億GDP，我也能干個9000億以上；咱倆房價都差不多，你也沒有確定的洼地……
誰也不敢說，5年后就一定比誰強；誰也不敢說，5年后就一定比誰漲幅高。
無非就是徒增一買一賣所產(chǎn)生的，“20%以上的交易成本”。
無非就是放棄了主場優(yōu)勢，去賭一個不確定的客場收益。
這就是典型的瞎折騰。
02
在城市內(nèi)部折騰
每天，我接到最多的另一類咨詢就是：
● 成都老城的青羊/錦江漲幅太慢了，天新那些房子動不動就暴擊。我要不要賣掉老城區(qū)，去搏天新/東安湖/青羊新區(qū)？
● 合肥主城都不怎么漲，政務(wù)區(qū)漲幅太慢了，濱湖都翻番了。我要不要拋掉政務(wù)區(qū)，去搏濱湖？
● 現(xiàn)在的主城區(qū)是不是都到頂了，大家都去炒新區(qū)，我要不要跟進……
把這些問題歸一下類，大概的特征就是：
賣掉“貌似橫盤，似有疲態(tài)”的成熟主城，追漲 “過去暴擊、熱度滿滿”的概念新城。
當下這種花式操作，在我看來：也是瞎折騰。
在上一波行情中——
成都的天府新區(qū)輕松翻番。但值得注意的是，它的翻番是建立在6800元/㎡的低價基礎(chǔ)上；
合肥的濱湖新區(qū)輕松翻番。但值得注意的是，它的翻番是建立在7500元/㎡的低價基礎(chǔ)上；
南京仙林湖、重慶中央公園、南寧五象新區(qū)、西安、武漢……等城市亦如是。
上一輪行情中，絕大多數(shù)二線城市的概念新區(qū)漲幅，普遍高于成熟區(qū)的漲幅。
但，這種暴擊的前提是：
概念新區(qū)價格足夠低，與成熟區(qū)的價差足夠大，預期中的概念足夠狠。
3年之后，我們再回過頭來看這些城市的房價格局時——
合肥西南向，但凡有點概念都是2萬起步！
成都東三環(huán)至東五環(huán)，綿延15km，價差不足2000元/㎡！
不僅是成都、合肥，還有南京、濟南、重慶、西安……
它們城市內(nèi)部的價差越來越??；主城和新區(qū)的價差越來越小；充滿概念的空白之地和填滿人口的成熟主城的價差越來越小；好板塊和壞板塊的價差越來越小。
房價扁平化，正如一種瘟疫，在全國的二線城市中彌散、蔓延！
上面說過，我們之前炒新區(qū)的前提是：基價低，有價差，大概念，輕松一炒就能暴擊。
3年之后的今天：有概念的都漲上去了，是洼地的都填平了，房價扁平化了，價差消失了。
城市搞新區(qū)，人民炒概念。
所有洼地，在以肉眼可見的速度被快速填平。
只有被高估的新城，沒有被低估的概念。
當成熟區(qū)和待成熟區(qū)的價格趨同；當5km和15km的價格趨同；當空白之地和人滿為患的價格趨同；當有商業(yè)有學區(qū)和沒商業(yè)沒學區(qū)的價格趨同；當大家價格都一樣……
誰敢說，5年后的概念新區(qū)一定比成熟主城漲幅高；誰敢說，5年后的空白之地一定能兌現(xiàn)的比成熟主城更好！
到最后——
無非就是徒增一買一賣所產(chǎn)生的，“20%以上的交易成本”。
無非就是放棄了租金和流動性，去賭一個不確定的概念。
03
在折騰中，心態(tài)崩了
如今的二線城市樓市里，彌散著一股不正常的情緒。
我們太愛追逐漲幅，對高昂的交易成本視而不見。
你長持的省會沒漲，隔壁的省會卻補漲不停。
你慌張、你焦慮，你調(diào)倉，你折騰。
卻忽略了大家基本面都一樣，卻忽略了確定的高昂交易成本，卻忽略了主場優(yōu)勢的喪失。
我們太愛追逐暴擊，對正常的收益和流動性視而不見。
哪里有概念，你往哪里去；哪里是新區(qū)，你往哪里去；哪里過去暴擊過，你往哪里去。
你生怕錯過暴擊，為此甘愿踏坑。
卻忽略了流動性才是收益的關(guān)鍵，卻忽略了租金才是現(xiàn)金流的補充，卻忽略了概念大都是無法落地的深坑。
我們太想復制過去，對早已改變的行情視而不見。
我們太想復制上一波的行情，我們太想通過在城市之間找洼地，在城市內(nèi)部找洼地，以洼地來換漲幅。
遺憾的是，洼地早已填平，只剩下日趨扁平的房價。
如今，二線城市的樓市已經(jīng)陷入了“囚徒困境”。
去折騰，面對的卻是“洼地盡失”的扁平房價，收益是不確定的，交易成本卻是一定的。
不折騰，面對的卻是“與日俱增”的通脹壓力，我家樓下的小番茄已經(jīng)賣到5元/斤。
最終，我們只能被動的瞎折騰，淪為那“80%瞎折騰”里的一個泡沫。
時代已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，未來的樓市，大概率只有20%的人能真正賺到錢。
