繼承、贈與、買賣哪種房產(chǎn)傳承方式最劃算？
日前，財(cái)政部在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于個人取得有關(guān)收入適用個人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（下稱《公告》），提及“房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照‘偶然所得’項(xiàng)目計(jì)算繳納個人所得稅。”
其中有幾種情形將不征收個人所得稅，比如子女依法繼承房產(chǎn)或父母將房產(chǎn)贈與子女的話，當(dāng)事雙方是不需要再繳納個人所得稅的。房產(chǎn)傳承一直是很多人關(guān)心的話題，子女從父母處獲取房產(chǎn)，主要有三種途徑：無償贈與、依法繼承以及買賣。在此，小編以一套面積100平方米、價值200萬元的房屋為例，比較3種過戶方式的區(qū)別，看看哪種方式最劃算。（注：不同城市可能略有差別，具體金額以實(shí)際為準(zhǔn)。）
繼承，稅費(fèi)免征，公證費(fèi)最高收0.8%
如果房子是直系繼承的話，契稅、增值稅及其附加稅和個稅統(tǒng)統(tǒng)免征，市民只需要支付個人公證費(fèi)即可。那公證費(fèi)大概需要花費(fèi)多少呢？小編從廣東省司法廳公布的“廣東省公證服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表”獲悉，當(dāng)受益人的受益額為50萬元（含）以下的部分，按不超過0.8%收??；超過50萬元至200萬元（含）的部分，按不超過0.3%收??；超過200萬元至500萬元（含）的部分，按不超過0.1%收?。怀^500萬元至1000萬元（含）的部分，按不超過0.07%收??；超過1000萬元的部分，按不超過0.065%收取。如果能證明是單方贈與或受贈的，收取的費(fèi)用還將減半。
即200萬元的房子，受益人只需要繳納8500元的公證費(fèi)就足夠了。需要注意的是，房產(chǎn)繼承分為遺囑繼承和法定繼承兩種方式。如果是法定繼承的話，那只需出示死亡證明以及繼承人和被繼承人的親屬關(guān)系；如果是遺囑繼承的話，那還得提交被繼承人所立的遺囑原件（必須是公證過的）。因此，如果受贈人還需辦理遺囑、扶養(yǎng)協(xié)議等證明，則還需繳納至少210元（或以上）的公證費(fèi)用。
贈與，轉(zhuǎn)售要交20%個稅 除非是唯一住房
那贈與會更劃算嗎？以案例中價值200萬元的房子為例，如果雙方是通過贈與方式將房屋進(jìn)行過戶，雖然受贈方可以不用交納個人所得稅，但仍需要交納房屋總價3%的契稅（總價以評估價為準(zhǔn)）；另外，雙方需要各自交0.05%的印花稅，而且公證費(fèi)依舊必不可免。因此，全部費(fèi)用加起來，200萬元的房屋大約需繳納稅費(fèi)7萬多元。
而且，這種情況還會遇到一個遺留問題。據(jù)國家稅務(wù)總局規(guī)定，獲贈與的房產(chǎn)再出售，需要按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納20%個人所得稅。如果200萬元的房子按原價賣出，光是個人所得稅就要繳納40萬元。
不過，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號）的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》的規(guī)定，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
買賣，滿五年且唯一住房稅費(fèi)僅幾萬
因此，倘若父母健在，想把房子給子女或其他直系親屬，選擇買賣會比贈與更為劃算。一般來說，房屋交易產(chǎn)生的稅費(fèi)會根據(jù)房產(chǎn)證是否滿2年、滿5年以及是否為唯一房產(chǎn)等條件進(jìn)行評估，相對復(fù)雜。
不過，總結(jié)起來，買家應(yīng)繳納稅費(fèi)包括：90平方米及以下契稅：首次購房評估額1%，非首次2%；印花稅：房款的0.05%；交易費(fèi)：3元/平方米；測繪費(fèi)：1.36元/平方米；權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各個城市可能略有不同）
賣家應(yīng)繳納稅費(fèi)：印花稅：房款的0.05%；交易費(fèi)：3元/平方米；營業(yè)稅：全額的5.56%（普通物業(yè)滿2年可減免）；個人所得稅：房款的1%（普通房如果滿五年唯一則減免）。
因此，如果父母將價值200萬元、100平方米的房子出售給孩子，假設(shè)房子滿足滿五年，且是唯一住房的條件，那子女購買房屋需要交納的稅費(fèi)大約只需2萬元出頭，父母作為賣方也只需繳納大約幾千元的稅費(fèi)，兩者相加的稅費(fèi)不到3萬元，這遠(yuǎn)比贈與后產(chǎn)生的費(fèi)用便宜。
所以，三種過戶方式中當(dāng)屬繼承最劃算，但符合繼承條件的要求會比較高，受贈方和贈與方雙方必須具有合法的繼承關(guān)系或是合法的遺囑繼承人。而贈與盡管免去了個人所得稅，可由于存在遺留問題，相比之下，并不比買賣交易來得劃算。
以下幾種情形可免征個稅
根據(jù)《公告》，有幾種情形可以免征個人所得稅：一是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、.外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；二是房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；三是房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依去取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
其實(shí)早從2009年開始，這些情形就已免交個稅了?，F(xiàn)在之所以再次明確，是因?yàn)?018年個稅修改后，取消了“其他所得”項(xiàng)目，相關(guān)文件也需要調(diào)整。一部分原來按“其他所得”征稅的項(xiàng)目調(diào)整為按“偶然所得”項(xiàng)目征稅，稅率并未發(fā)生變化，仍為20%。
