房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落 下半年基建投資缺口待補
時間：2019/7/27
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7月15日，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，今年1—6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月回落0.3個百分點。
面對已經(jīng)降速的房地產(chǎn)開發(fā)投資，持續(xù)收緊的融資環(huán)境是否會在下半年加重下行？
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向時代周報記者指出，與去年的“土地拉動型”不同，今年開發(fā)投資的高位運行是“施工拉動型”，即項目建安施工加快成為支撐投資高增的主導因素，在此基礎(chǔ)上，融資收緊對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響有限。
但多位專家仍舊提示要警惕融資收緊的影響。
恒 大集團首席經(jīng)濟學家任澤平分析認為，受房地產(chǎn)銷售延續(xù)降溫、融資全面收緊，尤其是近期銀保監(jiān)會、發(fā)改委等部門全面收緊銀行貸款、信托、海外債等主要融資渠道影響，下半年房地產(chǎn)融資形勢嚴峻，房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)回落。
作為固定資產(chǎn)投資增長“三駕馬車”之一的房地產(chǎn)開發(fā)投資降速，下半年誰將托起固定資產(chǎn)投資？
房地產(chǎn)開發(fā)投資前升后降
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)了前升后降的走勢—今年1—2月、1—3月、1—4月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速分別為11.6%、11.8%、11.9%。但到了5月，高速增長的房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回落，今年1—5月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為11.2%，比1—4月回落0.7個百分點。
在第一季度地市過熱、房地產(chǎn)信托和海外債融資規(guī)模上升引起關(guān)注后，針對房地產(chǎn)、金融政策迅速收緊。
進入5月，先是央行、銀保監(jiān)會密集喊話房地產(chǎn)，緊接著，針對性措施接連出臺—5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，全面封堵房地產(chǎn)通過信托的前端融資模式；7月12日，《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。
同策研究院研究總監(jiān)張宏偉(博客)對時代周報記者指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資變化軌跡與今年房地產(chǎn)市場軌跡一致?！澳瓿跻詠?，隨著市場流動性寬松，以及各大房企戰(zhàn)略布局二線城市，在這部分城市積極拿地，地市熱情上升明顯。此外，受‘小陽春’帶動，三四月樓市成交情況也有所回溫。但‘小陽春’沒有能夠延續(xù)到5月份?！?br />
受政策收緊影響，房企到位資金也應聲而落，1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長7.6%，增速比1—4月回落1.3個百分點；1—6月，進一步下滑到7.2%。
張宏偉向時代周報記者指出：“融資政策收緊對房地產(chǎn)行業(yè)的影響明顯且直接。對于整個行業(yè)來說，下半年的預期將趨于謹慎。尤其是受資金面沖擊比較大的中小房企，房地產(chǎn)投資增速則會有一定回落?！?br />
多位專家認為，下半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)也難有好轉(zhuǎn)。
銀河期貨分析師李宙雷分析指出，房地產(chǎn)銷售的放緩影響了房地產(chǎn)的新開工投資。新開工面積回落和施工面積停滯意味著房地產(chǎn)的建安投資可能持續(xù)回落，兩個數(shù)據(jù)將直接影響房地產(chǎn)投資。
同時，“棚改”急剎車也是今年影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個非常重要的因素。7月19日，住建部公布1—6月全國棚戶區(qū)改造開工數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年1—6月已開工約180萬套，占年度目標任務的62%，完成投資5200多億元。對比2018年上半年棚改開工363萬套，完成投資8600多億元，今年投資減少3000多億元。
李宙雷認為，近期的政策新規(guī)，對房地產(chǎn)企業(yè)利用外資和自籌資金均會產(chǎn)生一定的影響，接下來房地產(chǎn)企業(yè)資金將總體處于緊平衡的局面。
基建投資回升空間有限
“房地產(chǎn)開發(fā)投資降速不必過于擔心，從過往經(jīng)驗來看，每逢房地產(chǎn)開發(fā)投資降速，基建投資即會快速補上來?！睆埡陚ブ赋?。
但基建投資近期表現(xiàn)也不盡如人意。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，今年1—6月，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長4.1%，增速比1—5月份提高0.1個百分點。但相較于2018年1—6月同比增長7.3%，還是下滑3.2個百分點。
萬博新經(jīng)濟研究院副院長劉哲指出，從2018年上半年的7.3%下滑到2018年全年的3.8%，我國基建投資增速呈現(xiàn)了比較明顯的下滑，這主要是由于經(jīng)過數(shù)十年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，中國已經(jīng)轉(zhuǎn)向了“補短板”階段，從需求側(cè)看基建長期高增速難以維持，以及基建投資與財政政策支出的進度有關(guān)，在規(guī)范地方政府融資，推動隱性擔保顯性化，規(guī)范政府地方融資平臺的非標融資，以及PPP項目的整頓過程中，基建的資金端受到一定壓力。
那么在高質(zhì)量增長、規(guī)范政府融資等背景未產(chǎn)生改變的情況下，基建能否托起下半年固定資產(chǎn)投資？
任澤平認為，基建投資在專項債新規(guī)支持下有望持續(xù)回升，但土地財政大幅下滑，減稅降費使得地方政府財政吃緊，嚴控地方隱性債務延續(xù)，基建投資回升空間有限。
相反，房地產(chǎn)開發(fā)投資的韌性則較強。交行金融研究中心報告指出，今年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預計將在7%—10%之間。這個增速仍然處于“平穩(wěn)不低”的狀態(tài)，并且明顯快于固定資產(chǎn)投資和基建投資增速。
任澤平也認為，雖然受銷售延續(xù)降溫，融資全面收緊影響，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)回落，但在補庫存、因城施策的支撐下，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定增速。
面對已經(jīng)降速的房地產(chǎn)開發(fā)投資，持續(xù)收緊的融資環(huán)境是否會在下半年加重下行？
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向時代周報記者指出，與去年的“土地拉動型”不同，今年開發(fā)投資的高位運行是“施工拉動型”，即項目建安施工加快成為支撐投資高增的主導因素，在此基礎(chǔ)上，融資收緊對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響有限。
但多位專家仍舊提示要警惕融資收緊的影響。
恒 大集團首席經(jīng)濟學家任澤平分析認為，受房地產(chǎn)銷售延續(xù)降溫、融資全面收緊，尤其是近期銀保監(jiān)會、發(fā)改委等部門全面收緊銀行貸款、信托、海外債等主要融資渠道影響，下半年房地產(chǎn)融資形勢嚴峻，房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)回落。
作為固定資產(chǎn)投資增長“三駕馬車”之一的房地產(chǎn)開發(fā)投資降速，下半年誰將托起固定資產(chǎn)投資？
房地產(chǎn)開發(fā)投資前升后降
數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)了前升后降的走勢—今年1—2月、1—3月、1—4月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速分別為11.6%、11.8%、11.9%。但到了5月，高速增長的房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回落，今年1—5月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為11.2%，比1—4月回落0.7個百分點。
在第一季度地市過熱、房地產(chǎn)信托和海外債融資規(guī)模上升引起關(guān)注后，針對房地產(chǎn)、金融政策迅速收緊。
進入5月，先是央行、銀保監(jiān)會密集喊話房地產(chǎn)，緊接著，針對性措施接連出臺—5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，全面封堵房地產(chǎn)通過信托的前端融資模式；7月12日，《關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。
同策研究院研究總監(jiān)張宏偉(博客)對時代周報記者指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資變化軌跡與今年房地產(chǎn)市場軌跡一致?！澳瓿跻詠?，隨著市場流動性寬松，以及各大房企戰(zhàn)略布局二線城市，在這部分城市積極拿地，地市熱情上升明顯。此外，受‘小陽春’帶動，三四月樓市成交情況也有所回溫。但‘小陽春’沒有能夠延續(xù)到5月份?！?br />
受政策收緊影響，房企到位資金也應聲而落，1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長7.6%，增速比1—4月回落1.3個百分點；1—6月，進一步下滑到7.2%。
張宏偉向時代周報記者指出：“融資政策收緊對房地產(chǎn)行業(yè)的影響明顯且直接。對于整個行業(yè)來說，下半年的預期將趨于謹慎。尤其是受資金面沖擊比較大的中小房企，房地產(chǎn)投資增速則會有一定回落?！?br />
多位專家認為，下半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)也難有好轉(zhuǎn)。
銀河期貨分析師李宙雷分析指出，房地產(chǎn)銷售的放緩影響了房地產(chǎn)的新開工投資。新開工面積回落和施工面積停滯意味著房地產(chǎn)的建安投資可能持續(xù)回落，兩個數(shù)據(jù)將直接影響房地產(chǎn)投資。
同時，“棚改”急剎車也是今年影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個非常重要的因素。7月19日，住建部公布1—6月全國棚戶區(qū)改造開工數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年1—6月已開工約180萬套，占年度目標任務的62%，完成投資5200多億元。對比2018年上半年棚改開工363萬套，完成投資8600多億元，今年投資減少3000多億元。
李宙雷認為，近期的政策新規(guī)，對房地產(chǎn)企業(yè)利用外資和自籌資金均會產(chǎn)生一定的影響，接下來房地產(chǎn)企業(yè)資金將總體處于緊平衡的局面。
基建投資回升空間有限
“房地產(chǎn)開發(fā)投資降速不必過于擔心，從過往經(jīng)驗來看，每逢房地產(chǎn)開發(fā)投資降速，基建投資即會快速補上來?！睆埡陚ブ赋?。
但基建投資近期表現(xiàn)也不盡如人意。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，今年1—6月，我國基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長4.1%，增速比1—5月份提高0.1個百分點。但相較于2018年1—6月同比增長7.3%，還是下滑3.2個百分點。
萬博新經(jīng)濟研究院副院長劉哲指出，從2018年上半年的7.3%下滑到2018年全年的3.8%，我國基建投資增速呈現(xiàn)了比較明顯的下滑，這主要是由于經(jīng)過數(shù)十年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，中國已經(jīng)轉(zhuǎn)向了“補短板”階段，從需求側(cè)看基建長期高增速難以維持，以及基建投資與財政政策支出的進度有關(guān)，在規(guī)范地方政府融資，推動隱性擔保顯性化，規(guī)范政府地方融資平臺的非標融資，以及PPP項目的整頓過程中，基建的資金端受到一定壓力。
那么在高質(zhì)量增長、規(guī)范政府融資等背景未產(chǎn)生改變的情況下，基建能否托起下半年固定資產(chǎn)投資？
任澤平認為，基建投資在專項債新規(guī)支持下有望持續(xù)回升，但土地財政大幅下滑，減稅降費使得地方政府財政吃緊，嚴控地方隱性債務延續(xù)，基建投資回升空間有限。
相反，房地產(chǎn)開發(fā)投資的韌性則較強。交行金融研究中心報告指出，今年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速預計將在7%—10%之間。這個增速仍然處于“平穩(wěn)不低”的狀態(tài)，并且明顯快于固定資產(chǎn)投資和基建投資增速。
任澤平也認為，雖然受銷售延續(xù)降溫，融資全面收緊影響，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)回落，但在補庫存、因城施策的支撐下，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定增速。
