對長租公寓而言，商業(yè)模式必須先于融資模式
時間：2019/8/11
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距離樂伽公寓公開辟謠稱“公司依舊正常開展業(yè)務”僅過去18天后，樂伽公寓的租客及房東，迎來的消息是“確認公司已停止經營”。這其實并不是新鮮事，可以說早在意料之中。
從2018年1月至今，已經有20家長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，樂伽可以算第21家；可能還不是最后一家，但是樂伽的停業(yè)，卻也有些不同之處。
以前的案例顯示，長租公寓資金鏈斷裂以及最后結業(yè)，主要是金融杠桿爆倉。但是這一次樂伽略有不同，幾乎是純粹的經營失敗。樂伽公寓以高于市場價拿房，給房東的付款方式是一個月租金或者一個季度的租金。再以低價租給房客，只是收租形式為一年或者半年，如果租客希望月租則大幅上調租金。這種經營模式，的確是帶來比較快的擴張。但是“高進低出”本身就不可持續(xù)，所以結業(yè)也勢在必然。
所以，樂伽公寓的停業(yè)還不同于其他多家失敗的長租公寓，那些企業(yè)屬于金融杠桿爆倉，樂伽公寓則是其商業(yè)模式的失敗。
其實，潘石屹(微博 博客)去年就說過，長租公寓租金翻一番也虧本，現(xiàn)有的情況不建議做長租公寓。潘石屹主要是從投融資收益比來說的，“原因很簡單，做長租公寓一定會有銀行貸款，如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%。把款貸過來建成公寓，再租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的?！?br />
當然，潘石屹也沒有算到，一些企業(yè)通過發(fā)行ABS等方式融資，沒有抵押也能繞過銀行拿到錢，再通過P2P等機構提供分期貸款給租客，房租一次性拿到手，最終房租的差額和貸款利息形成收益。把地產生意完全變成金融，這就是過去幾年長租公寓常見的盈利方式，也是導致多家企業(yè)集體爆倉的根源，更是前一段時間金融防風險治理的重點。
但是樂伽公寓沒有采用地產變金融的模式，應該說還是在積極地經營地產，它的停業(yè)似乎是徹底應驗了潘石屹的判斷，目前長租公寓難做。
從租房人口和租賃住房比較看，中國遠低于日本、英國和美國。因此，中國租賃住房市場前景應該非常廣闊。當然，還應該更深入地分析這個市場。就英國、日本、美國這樣的城市化成熟的國家而言，也仍然保持如此高的比例住房租賃人口，這是由城市化路徑造就的。作為比較成熟的市場經濟，也是最早形成巨型城市的國家，這些國家都有著非常高的人口聚集度和城市間人口流動率。以倫敦為例，大倫敦的都會區(qū)人口在1200萬與1400萬之間，占了英國總人口的1/6以上。整個倫敦18歲以上的常住居民中有2/3來自倫敦以外地區(qū)的，同時外地人口占據(jù)了流動人口的85%。像著名的金融城，常住人口僅1萬，流動人口達33萬。正是因為足夠多的流動性和城市人口的聚集性，才帶來了倫敦住房租賃市場的繁榮。這一點恰恰是中國城市住房租賃市場的短板。
另一個必須要指出的事實在于，雖然日本、英國、美國人口流動性高，但是流動人口獲取城市居民身份和享受基本公共服務并無障礙。比如東京，長期以來就是單一人口集中區(qū)，特別是青年人口非常集中。日本也有戶籍和居住證制度，但是兩者在享受公共服務上并無差別。雖然日本政府也曾實行東京人口外疏的計劃，但是主要公共教育和醫(yī)療投入都是以人均計算的，比較均等化，并沒有什么欠賬，也不對人口流動形成限制。
我國的大城市，隨著人口越來越集中，其基礎教育和醫(yī)療投入等投入還需不斷加大以及均等化，也應該隨著戶籍制度改革來確保人口遷徙權和自由流動。足夠多的流動性和城市人口的聚集性，會非常有效地助力城市住房租賃市場的繁榮。因此，從宏觀角度來看，要挖掘中國租房市場的潛力，就需要在具體的城市化政策上有所調整。
除了宏觀以外，具體到房地產行業(yè)本身，則應認識到潘石屹的計算是合理的。如無宏觀條件的支撐，當前的房地產市場的確是很難開發(fā)住房租賃市場。發(fā)展住房租賃市場不應該僅僅作為一項工作任務，否則很容易造成之前的假租賃與真金融，最后形成一些爆倉風險。目前而言，對于長租公寓必須要先形成一套商業(yè)模式，再考慮融資發(fā)展模式。雖然說中國住房開發(fā)的成本較高，但是各大城市中都有大量的城中村，這些住房如何更好地進入租房市場未必沒有潛力可挖。如果不追求速度，先從現(xiàn)實入手，其實在現(xiàn)存條件下，也有可能會找到一個可以盈利的商業(yè)模式。只有有了較為成熟的商業(yè)模式，才可以談資本運作和發(fā)展壯大。
從2018年1月至今，已經有20家長租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，樂伽可以算第21家；可能還不是最后一家，但是樂伽的停業(yè)，卻也有些不同之處。
以前的案例顯示，長租公寓資金鏈斷裂以及最后結業(yè)，主要是金融杠桿爆倉。但是這一次樂伽略有不同，幾乎是純粹的經營失敗。樂伽公寓以高于市場價拿房，給房東的付款方式是一個月租金或者一個季度的租金。再以低價租給房客，只是收租形式為一年或者半年，如果租客希望月租則大幅上調租金。這種經營模式，的確是帶來比較快的擴張。但是“高進低出”本身就不可持續(xù)，所以結業(yè)也勢在必然。
所以，樂伽公寓的停業(yè)還不同于其他多家失敗的長租公寓，那些企業(yè)屬于金融杠桿爆倉，樂伽公寓則是其商業(yè)模式的失敗。
其實，潘石屹(微博 博客)去年就說過，長租公寓租金翻一番也虧本，現(xiàn)有的情況不建議做長租公寓。潘石屹主要是從投融資收益比來說的，“原因很簡單，做長租公寓一定會有銀行貸款，如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%。把款貸過來建成公寓，再租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的?！?br />
當然，潘石屹也沒有算到，一些企業(yè)通過發(fā)行ABS等方式融資，沒有抵押也能繞過銀行拿到錢，再通過P2P等機構提供分期貸款給租客，房租一次性拿到手，最終房租的差額和貸款利息形成收益。把地產生意完全變成金融，這就是過去幾年長租公寓常見的盈利方式，也是導致多家企業(yè)集體爆倉的根源，更是前一段時間金融防風險治理的重點。
但是樂伽公寓沒有采用地產變金融的模式，應該說還是在積極地經營地產，它的停業(yè)似乎是徹底應驗了潘石屹的判斷，目前長租公寓難做。
從租房人口和租賃住房比較看，中國遠低于日本、英國和美國。因此，中國租賃住房市場前景應該非常廣闊。當然，還應該更深入地分析這個市場。就英國、日本、美國這樣的城市化成熟的國家而言，也仍然保持如此高的比例住房租賃人口，這是由城市化路徑造就的。作為比較成熟的市場經濟，也是最早形成巨型城市的國家，這些國家都有著非常高的人口聚集度和城市間人口流動率。以倫敦為例，大倫敦的都會區(qū)人口在1200萬與1400萬之間，占了英國總人口的1/6以上。整個倫敦18歲以上的常住居民中有2/3來自倫敦以外地區(qū)的，同時外地人口占據(jù)了流動人口的85%。像著名的金融城，常住人口僅1萬，流動人口達33萬。正是因為足夠多的流動性和城市人口的聚集性，才帶來了倫敦住房租賃市場的繁榮。這一點恰恰是中國城市住房租賃市場的短板。
另一個必須要指出的事實在于，雖然日本、英國、美國人口流動性高，但是流動人口獲取城市居民身份和享受基本公共服務并無障礙。比如東京，長期以來就是單一人口集中區(qū)，特別是青年人口非常集中。日本也有戶籍和居住證制度，但是兩者在享受公共服務上并無差別。雖然日本政府也曾實行東京人口外疏的計劃，但是主要公共教育和醫(yī)療投入都是以人均計算的，比較均等化，并沒有什么欠賬，也不對人口流動形成限制。
我國的大城市，隨著人口越來越集中，其基礎教育和醫(yī)療投入等投入還需不斷加大以及均等化，也應該隨著戶籍制度改革來確保人口遷徙權和自由流動。足夠多的流動性和城市人口的聚集性，會非常有效地助力城市住房租賃市場的繁榮。因此，從宏觀角度來看，要挖掘中國租房市場的潛力，就需要在具體的城市化政策上有所調整。
除了宏觀以外，具體到房地產行業(yè)本身，則應認識到潘石屹的計算是合理的。如無宏觀條件的支撐，當前的房地產市場的確是很難開發(fā)住房租賃市場。發(fā)展住房租賃市場不應該僅僅作為一項工作任務，否則很容易造成之前的假租賃與真金融，最后形成一些爆倉風險。目前而言，對于長租公寓必須要先形成一套商業(yè)模式，再考慮融資發(fā)展模式。雖然說中國住房開發(fā)的成本較高，但是各大城市中都有大量的城中村，這些住房如何更好地進入租房市場未必沒有潛力可挖。如果不追求速度，先從現(xiàn)實入手，其實在現(xiàn)存條件下，也有可能會找到一個可以盈利的商業(yè)模式。只有有了較為成熟的商業(yè)模式，才可以談資本運作和發(fā)展壯大。
