剛需可以笑了！降價猝不及防，房企面臨生存考驗
近段時間，關(guān)于房企融資收緊的消息不絕于耳。打蛇打七寸，前有730會議給出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的定調(diào)，后有涉及銀行貸款嚴控、發(fā)改委限制海外債、銀保監(jiān)會規(guī)范房地產(chǎn)信托等多個渠道，接連對樓市釜底抽薪，專捏房企要害之處。
01
2019年是房地產(chǎn)政策最密集的年份，公開數(shù)據(jù)顯示，中央今年已發(fā)布過18次強調(diào)關(guān)于注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的講話。銀行方面，7月初，銀保監(jiān)會對部分銀行約束房地產(chǎn)貸款額度，并對增量過大的信托公司進行約談警示；8月初，銀保監(jiān)會對32個城市再開展對銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專項檢查工作，嚴查違規(guī)信貸業(yè)務(wù)。房企的資金情況不斷惡化，多地房地產(chǎn)市場像經(jīng)歷過一場“傷筋動骨”的大手術(shù)，退燒跡象明顯。
據(jù)8月14日國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點，已連續(xù)3個月增速回落?？梢娊鹑诖胧┑氖站o導(dǎo)致房企融資進一步承壓影響投資開發(fā)進度。
同時，房企土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴大1.9個百分點，新開工面積增速下降，帶動開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。
一方面，在國管、信托、海外債等融資渠道屢屢被封的情況下，開發(fā)商現(xiàn)金流被上了緊箍咒，前期瘋狂拿地導(dǎo)致負債增加，另一方面樓市企穩(wěn)，購房者觀望情緒濃烈，樓盤去化率低周期長，賣房著實困難。
據(jù)媒體報道，截至今年7月末，破產(chǎn)企業(yè)達257家，雖說多半是中小開發(fā)商，但這一局面的出現(xiàn)，無疑是在給所有開發(fā)商發(fā)出預(yù)警。有專家大膽預(yù)測，到今年年底至少會有600家開發(fā)商破產(chǎn)，或在瀕臨破產(chǎn)的路上。這不是危言聳聽，對于負債高企的開發(fā)商來說，對樓盤降價促銷、加快銷售、“以價換量”的方式，是唯一能回籠資金實現(xiàn)自救的方法。
這不，“金九銀十”還沒來，樓市降價打折的大門已開啟，萬萬沒想到的是，這次打響降價第一槍的竟是一線城市——廣州。
02
近日，廣州多地樓盤大幅降價的消息此起彼伏。以番禺大樓盤“祈福繽紛匯”為例，房價從去年6月份開盤帶裝修叫價4.5萬/平，而今打出“不分樓層不分戶型全部一口價，現(xiàn)在一次性付款只要3.39萬/米，按揭貸款3.6萬元/平，三年分期付款3.7萬元/平”的口號，降幅超過20%！
某些特價房、員工專場也是花樣百出，甚至多次下調(diào)價格，首付僅需12萬起。
據(jù)了解，此項目是從8月9日開始降價甩賣，也是因為這次降價力度的確很大，因此成交容易，降價三天后賣掉362套，幾乎整個番禺的中介都來了，現(xiàn)在只剩10幾套。
當初該項目憑借地鐵22號線及學(xué)位等利好，后期部分產(chǎn)品甚至傳出售價4.7萬-5.2萬元/平。當時就有專家預(yù)測，這個單價已透支了地鐵、社區(qū)及學(xué)校的價值，后期降價是必然。此次降價消息一出，令前期高價買入的業(yè)主扛不住了，雖說是買賣自由，但與今年4月相比，每平米差價3000多元，與去年成交均價4.3萬/平相比，按揭貸款差價更是達到了7000元/平。這意味著，若按照100平米的三居戶型算，去年買和現(xiàn)在買，差價達到幾十萬近百萬！業(yè)主心態(tài)難免會不平衡。
面對前期高價買房業(yè)主的激憤，開發(fā)商作何回應(yīng)？該項目內(nèi)部人員給出了回應(yīng)，表示此舉是祈福清尾貨，是正常的市場行為，就像買衣服一樣，買當季的貴一些，季末就會打折促銷，并且他們準備推出新貨了。
這種房價驟降的例子，是不是說明樓市面臨崩盤呢？站長認為，祈福屬于一個非主流房企的個案營銷，是由于開發(fā)商此前定價高，脫離市場，如今資金承壓去化壓力大而產(chǎn)生的特殊情況。目前四季度房企新盤集中上市，舊盤搞大促也是正常，但并不至于崩盤。
雖不至于崩盤，但新房市場降價依然是普遍現(xiàn)象，而且二手房市場也呈低迷態(tài)勢。據(jù)業(yè)內(nèi)機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，廣州二手住宅累計成交53372套，同比去年下滑22.3%，創(chuàng)近四年歷史最低記錄；從掛牌均價看，今年2月份還是每平米4萬出頭，如今每平米已下降了5000元。
03
和廣州情況類似，近期鄭州二手房供應(yīng)量也有所增加，降價同樣成為普遍現(xiàn)象。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2018年6月份以來，鄭州二手房掛牌價已經(jīng)連續(xù)下跌12個月，從當初的1.68萬元每平米跌至7月的1.53萬每平米。相比2016年至17年初的大牛市，如今鄭州樓市整體趨穩(wěn)，市場觀望預(yù)期強，成交不給力，加上短期內(nèi)金融調(diào)整不會放松，開發(fā)商為了周轉(zhuǎn)，價格下調(diào)實屬正?，F(xiàn)象。
新房市場與二手房市場保持同步，從房管局發(fā)布的6月份數(shù)據(jù)來看，鄭州全市商品房批準預(yù)售面積408.49萬平方米，較去年同期下降了2.96%；商品住宅批準預(yù)售面積284.39萬平方米，較去年同期下降了21.86%。
此外，武漢和成都最近的二手房掛牌量都超過10萬套，嚴重供過于求，被迫降價預(yù)期明顯。
同樣降價售賣的還有杭州。今年上半年杭州的土拍市場火爆，1-6月各區(qū)出讓土地共139宗，總成交價超1375億元，創(chuàng)下歷史同期第二的成績，遙遙領(lǐng)先全國其他城市。而緊隨其后的是“雙限”措施出臺，直接給過熱的杭州房價加了一個頂蓋。
處于暴風(fēng)眼中的新城控股也在杭州玩起了促銷房。7月末，新城璟雋名邸促銷的消息在購房圈不脛而走，最低95折購房，最大優(yōu)惠幅度達到12萬元。
當然，新城出現(xiàn)打折房的情況有點特殊，與公司今年遭遇的道德事件有關(guān)。非常時期，7月份新城迅速轉(zhuǎn)讓出售項目40余個，在融資受阻、銷售預(yù)期不足的情況下，回籠資金渡過危機乃是當務(wù)之急，對容易變現(xiàn)的項目進行降價處理，也是預(yù)料之中的事。
04
不管怎樣，降價的口子已被撕開，這是調(diào)控的必然結(jié)果、樓市已然進入下半場，只漲不跌的神話不復(fù)存在，所有開發(fā)商都將面臨新一輪的生存考驗，誰能越早回籠資金穩(wěn)住現(xiàn)金流，誰就能在樓市周期中占據(jù)先機。
在今年6月末發(fā)布的上半年品牌房企銷售業(yè)績排行榜中，受以穩(wěn)為主、一城一策基調(diào)的影響，全國商品房成交規(guī)模穩(wěn)步增長，銷售面積下滑，銷售增速小幅回落。從公布銷售目標的39家房企來看，目標增長率均值僅為19.2%，較2018年降低24.8%，完成率超50%的僅有14家，也就是說六成公司達成率未過半。
每逢行業(yè)遭遇危機，都是重新洗牌整合的好時機。對比來看，碧萬恒在三甲位置屹立不倒，上半年分別取得3920億元、3276億元、2928.7億元的銷售額。碧桂園、萬科追求高質(zhì)量、規(guī)模與效益均衡發(fā)展，恒大則主動進行戰(zhàn)略調(diào)整，適當降低銷售目標，維持平穩(wěn)發(fā)展。相反，一部分房企接下來可能會很難受，比如債務(wù)高企的泰禾或被爆出道德危機的新城，必然壓力山大。
8月份，開發(fā)商迎來新的拐點，在面臨政策、資金、庫存多重壓力下，只有精準把握市場節(jié)奏，實現(xiàn)房屋高質(zhì)量，布局城市區(qū)域優(yōu)質(zhì)板塊，才能增強抵御風(fēng)險的能力。
就像郁亮說的：“地產(chǎn)行業(yè)以后會越走越窄，市場份額卻還可以進一步提高，比如在服務(wù)領(lǐng)域，如果一定要說每個業(yè)務(wù)都很難，就必須全力以赴做好它?！?
開發(fā)商擔心的事接踵而至，炒房客失去炒作空間，剩下的購房者當然是值得慶賀的。雖然目前市場趨穩(wěn)，房價下跌幅度并不會很大，但市場得到凈化，房價逐漸回歸理性，不僅可供挑選的房源增多，還有足夠可以與開發(fā)商或二手房業(yè)主講價讓利的空間。對于真正想買房子住的人來說，這是最好入場的時機。
