樓市這么殘酷，別再賭徒式買房了
2019年8月底，在恒大的業(yè)績會上，恒大總裁表示，“與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)還是最好的產(chǎn)業(yè)之一。 ”
嗯，“之一”。這真是一個令人傷感的表述。
世風(fēng)日下，兩字之差，既是大佬的一致認(rèn)知，更是普通人的共同心態(tài)。
1
最近，全國很多地市都出臺了，與樓市相關(guān)的刺激政策。
尤其是所有人都不看 好 的三四線城市。 比如說：
湖南臨澧增出臺了購房貨幣補貼；
貴陽、嘉興放寬了公積金貸款；
河南出臺了全省農(nóng)村教師購房補貼；
類似的松綁城市還有很多，珠海也已經(jīng)放松了限購，唐山也已經(jīng)放松了限購，鄭州甚至早都放松了限購，深圳這樣的城市僅需數(shù)萬即可落戶；
……
救市心態(tài)，可見一斑。
早都被社會教育的精明人士，也都嗅到了不同的味道：
越救市，越不行！
但是在另一方面，北京、天津等城市的購房政策，依舊非常嚴(yán)苛，尤其是像北京這樣的城市，根本不缺有錢人，拎著數(shù)百萬、甚至數(shù)千萬的購房者，大有人在，或為投資，或為自住。
不僅僅是買房政策， 在銀行貸款上，很多城市、甚至是在城市內(nèi)部，銀行的貸款上浮、貸款年限，都有著截然相反的規(guī)定。
有嚴(yán)格的城市，在合肥，有12家銀行宣布二手房直接停貸，以及南京、青島、蘇州、合肥、武漢、無錫等地區(qū)，銀行執(zhí)行首套基準(zhǔn)上浮20%，甚至30%； 但是，仍然有很多城市下調(diào)了貸款利率的上浮程度，比如說?？?、烏魯木齊、南寧、惠州等城市。
這是未來樓市的第一點：城市，以及城市內(nèi)部的調(diào)控，都在發(fā)生著不同程度的分化。
2
反映在房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商的心態(tài)也發(fā)生了心態(tài)。
富力董事長說，下半年暫停拿地；
融創(chuàng)孫宏斌說，下半年拿地基本停止；
萬科表示，不會在三四線城市拿地；
……
房企巨頭們話音未落，反應(yīng)在房地產(chǎn)市場上， 在8月份的統(tǒng)計上，70城經(jīng)營性土地流標(biāo)了72宗。
流拍的土地，和今年的“金九銀十”一起，共同構(gòu)筑了今年的涼涼“秋意”。
一是開發(fā)商沒錢，以及融資渠道被掐斷。 開發(fā)商的所有融資渠道都被掐斷，沒有錢的開發(fā)商，跟沒有牙齒的老虎一般，哪還有什么殺傷力可言；
二是對于未來市場的悲觀預(yù)判。 甚至很多房企內(nèi)部都說，哪怕未來地塊的凈利潤，能到達(dá)到10%以上，也不愿意投資，更別說未來市場本就不可預(yù)測。
在今年的市場中，除了揚州、無錫等極個別城市的土拍市場，還是比較火熱以外，其余大部分的城市，基本上土地市場都非常穩(wěn)定，要么是常規(guī)的城改用地，要么就是溢價率極低的公開拿地。
隨著市場的監(jiān)管部門頻頻出手，開房企的錢袋子——銀行、信托以及其他金融機構(gòu)，都已經(jīng)祭出嚴(yán)厲“限令”，直接打到了開發(fā)商的七寸上，從而導(dǎo)致開發(fā)商的融資壓力非常大。
未來，房企必死？
房企也都在經(jīng)歷分化了，分為三派：
第一類，生死派：
類似于泰禾、新城、天房這樣的房企，未來的融資壓力、生存壓力會非常大，要么彎道超車，要么被其他房企兼并，向上則生，向下則死；
第二類，中立派：
類似于融創(chuàng)、萬科、恒大這樣的房企，財大氣粗，高周轉(zhuǎn)的典型，船大也好掉頭，手里有現(xiàn)金流、有產(chǎn)品線、有影響力，未來的市場中，不僅能生存下去，還能活的很好；
第三類，漁利派：
這一類肯定以國企、央企為主，他們的融資成本更低，有著更加充足的糧草度過冬天，更能在未來的市場中，抄底、撿漏，拿下更低廉的土地、吞并瀕死的中小房企，從而坐收漁翁之利。
這是未來樓市的第二點：房企分化，弱肉強食，大魚吃小魚，小魚吃慢魚。
3
早都有自媒體爆出：
天津房價已經(jīng)失守了三分之一。
實際情況是，天津房價當(dāng)然沒有打掉三分之一，但是個別樓盤的降價，已經(jīng)成為共識。
如今，天津市場正在遭遇一場聲勢浩大的大潰敗。
比如說：
東麗區(qū)的上東金茂悅，從開盤時的32000、降到27000、再到24900，要知道，當(dāng)初的樓面價可是26413，現(xiàn)在的售價，完全是虧本出售；
富力新城從最高時的均價10000，到后來內(nèi)部員工團購的8400，甚至有爆料稱，現(xiàn)在的最低價都已經(jīng)降到了底褲價6800；
北辰區(qū)的融創(chuàng)臻園，周邊的正榮府的市場價在2萬，融創(chuàng)臻園的特價房都降到了精裝17000，甚至毛坯16000，銷售直接告訴我，你這次買不到；
……
甚至當(dāng)?shù)厝硕及@：
天津是個投資市場，我們實在賣不動了。
但是看似房價失守的天津市場，在硬幣的另一面，卻出現(xiàn)了兩個非?；馃岬默F(xiàn)象：
一個是生態(tài)城的樓盤熱搶，一個是悄悄放開了新房片區(qū)的指導(dǎo)定價。
1、生態(tài)城的樓盤熱搶：
7月12日，貽成學(xué)府壹號首開2棟小高、5棟高層，共計700套房子，1685人參與搖號。 那過程怎一個“漫長”了得。 光搖號就搖了兩天。
7月8日開盤的吉寶季景銘郡同樣十分火爆，4棟高層一分鐘搶光。
濱海紅星天鉑7月16日開盤1棟小高、2棟洋房和部分疊拼，共計136套，當(dāng)天去化94%。
2、調(diào)整新房片區(qū)的指導(dǎo)定價。
生態(tài)城核心區(qū)指導(dǎo)價是高層15000元/平米、洋房18000元/平米。 而現(xiàn)在基本上都上調(diào)了1000-1500元/平米。 貽成學(xué)府壹號、吉寶季景銘郡、鳳棲梧桐的價格，基本都漲了1500左右。
濱海的中央商務(wù)區(qū)的萬科濱海大都會，3月簽約價格在21000，但6月簽約價格已經(jīng)漲到24000元/平米，直接上漲了3000元。
這是未來樓市的第三點：哪怕是同一個城市的內(nèi)部，每一個樓盤、每一個片區(qū)都在分化，一定是有漲有跌。
4
“閉眼買房”的時代已經(jīng)過去了！
可見，房地產(chǎn)的市場邏輯、投資邏輯，都發(fā)生了翻天覆地的變化。
未來的市場，不管是城市，還是開發(fā)商，還是購房者，都在經(jīng)歷分化，都在經(jīng)歷雙軌制。
這是未來的趨勢，一定要認(rèn)清楚。
開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，是不是表示開發(fā)商的日子非常難過？ 未來開發(fā)商的日子，相比于以前吃香喝辣，以后整體會非常難過，但是對于大開發(fā)商，無非是勒緊褲腰帶過幾天苦日子罷了； 對于更多的中小房企來說，那可就是生死存亡的事情。
對于越來越多的城市，未來想要在經(jīng)歷一輪暴漲，基本是不可能的，未來的希望，肯定是那些更加優(yōu)質(zhì)的城市，是那些財政水平更加均衡，市場基本面更加完整，人口流入更多的城市，這才是未來投資的重點。
對于更多的購房者，加滿杠桿、全倉注入，已經(jīng)完全行不通，最后完全無法迅速變現(xiàn)，甚至虧損，反而是那些更加理性的購房者，不沖動，把雞蛋分在不同的籃子里，選擇優(yōu)質(zhì)的城市，選擇價差更大的樓盤，才是最終的選擇之道。
當(dāng)市場有分化、進(jìn)入雙軌制，對于城市、開發(fā)商、購房者而言，生存邏輯、投資邏輯都發(fā)生了本質(zhì)的變化，可以投資，但是一定要選擇優(yōu)質(zhì)的城市、潛力的潛力，以及價差更大的標(biāo)的物。
