2019年第260天，關(guān)于樓市，我總結(jié)了這五個關(guān)鍵詞
剛剛看了萬年歷，距離2019年過去還有105天，算一算，今年已經(jīng)過去了260天。
再往前算，距離上次房價上漲的啟示，大差不離估計也有3年260天。
當(dāng)我們復(fù)盤這一輪行情，不禁發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時的2016，是如此重要，它不僅僅是一輪行情的起點，更決定了這3年來中國房地產(chǎn)的發(fā)展方向。
在2016年之后，層出不窮的地王和不斷跳漲的房價，欲望浮現(xiàn)，樓市升騰。搶房！14億人民的房價預(yù)期，在那一刻，達(dá)到了前所未有的高度統(tǒng)一。
有人目光如炬高瞻遠(yuǎn)矚，通過買房實現(xiàn)了人生的進(jìn)階和占位，有人依然犬儒抱怨，至今仍在為身無片瓦而感慨萬千。二八分化，皆在認(rèn)知之間。
時光荏苒，歲月如梭。我甚至想把他給縮減成“日月如梭”，畢竟真的過的太快了。
2018年底起，樓市集體高潮褪去，樓市走勢逐漸明晰。轉(zhuǎn)來2019年，半年過去，一二三四線城市在分化、一二手房價格在分化。
整個2019年以來，樓市暗流涌動，在平靜的房價下藏著無數(shù)的波濤。 截止到7月倒閉的房企，就有270多家，雖然每年都有房企開張倒閉，但這一數(shù)字仍然是近幾年新高。
樓市分化，房企分化，分化+分化的背后，房子到底還能買么？
2019年時至今日，如果用五個關(guān)鍵詞來描述樓市，是哪五個？
關(guān)鍵詞一：房企倒閉
寧波首富熊續(xù)強(qiáng)的銀億集團(tuán)。從2015年開始，銀億不聲不響地大規(guī)模收購汽車配件公司，從房地產(chǎn)行業(yè)慢慢戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以汽車零部件為主的高端制造業(yè)。結(jié)果，時間到了2019年6月，銀億正式向法院申請破產(chǎn)重整。
和銀億一樣，不少中小房企的命運就此終結(jié)，在這兩年的樓市橫盤期宣告破產(chǎn)，光2019年，就有幾百家。
我們在人民法院公告網(wǎng)搜索與房地產(chǎn)相關(guān)的破產(chǎn)文書，發(fā)現(xiàn)截止到2019年7月23日，共有271份。然后剔除帶有關(guān)鍵字但不是房產(chǎn)公司的文書34份，得出今年倒閉的房產(chǎn)企業(yè)，一共237家。
翻閱這237家破產(chǎn)的房企，不難發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)都是在三四線城市的本土小企業(yè)。
而這波破產(chǎn)潮的根源，主要還是債務(wù)。
從去年到今年，從暫停部分房企ABS融資、嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，到現(xiàn)在房子外債發(fā)行遭遇壓力，政策上正在一步步對房企融資收緊。
本來房企就是以高負(fù)債聞名于世的企業(yè)，那些資金鏈薄弱的中小房企，一旦融資渠道收緊，回款出現(xiàn)問題，企業(yè)很可能就直接走向破產(chǎn)。
而近一兩年，國家的調(diào)控方向逐漸向“穩(wěn)地價”的方向轉(zhuǎn)移，恰恰就是通過對開發(fā)商融資渠道的限制，一方面可以嚴(yán)打高杠桿，整治無證銷售等亂象，另一方面也可以增加開發(fā)商拿地成本，控制地價進(jìn)一步上漲。
于是，我們就看到了當(dāng)下這個小房企比較悲慘的一面。
但這并不代表，更不能直接說明，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，甚至說不能說明，這是房地產(chǎn)行業(yè)的絕命時刻。
關(guān)鍵詞二：房企分化
因為分化。
在那份房企破產(chǎn)倒閉的名單里，我們一個大型房企都沒有看到，不僅僅2019年沒有看到，在過去的幾年里，都沒有看到。
今年的世界五百強(qiáng)排行榜里，幾大房企不僅僅沒有掉出榜單，大多數(shù)排名都提高了。
恒大集團(tuán)從230位提升到138位；
碧桂園從353位提升到177位；
綠地集團(tuán)從252位提升到202位；
保利集團(tuán)從312位提升到242位。
都活得好好的，還有萬科，根據(jù)萬科2019年上半年的年報數(shù)據(jù)來看。這個巨頭房企，仍然在大刀闊斧開辟更深的市場，朝著更高的目標(biāo)前進(jìn)，什么活下去，不過是說給友商聽罷了。
萬科半年報顯示,2019年上半年,其持有投資性房地產(chǎn)的增加主要來自存貨等其他轉(zhuǎn)入、建筑成本和合并范圍變化三部分,分別增加投資性房地產(chǎn)66.79億、30.44億和52.33億。
絕大多數(shù)的商業(yè)，其實都逃不過經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)的規(guī)律，在沒有強(qiáng)大外部因素干涉的條件下。優(yōu)勝劣汰，二八法則，強(qiáng)者生存，馬太效應(yīng)都是。
而房地產(chǎn)行業(yè)，房企也是一樣，頭部企業(yè)通過多年的努力，占有足夠大的市場份額，已經(jīng)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的時候，那些小房企，因為政策經(jīng)濟(jì)等環(huán)境和經(jīng)營力的多方面原因，只會慢慢被邊緣化，在時代的浪潮中，被洗刷殆盡。
這便是房企的分化，他是自然規(guī)律，在2019年這個經(jīng)濟(jì)特殊節(jié)點下，提前點燃了小房企的那個導(dǎo)火索。小房企的死，房企的分化，遲早都會來，它只會遲到，不會缺席。
所以，我們要知道，房企的分化，是經(jīng)濟(jì)形勢的變化，從大的角度來說，跟房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，并無太大關(guān)系。房企的興衰只是房地產(chǎn)一次又一次周期中，一個微不足道的小插曲。
關(guān)鍵詞三：政策轉(zhuǎn)折點
去年過年時， 曾說過：
1.2019年樓市限制政策會在“分類調(diào)控，因城施策”的八字方針下進(jìn)行逐步松綁。限價基本放開，限商全面放開，限購、限貸由緊到松，限售分類松綁。
2.2019年房貸利率會松動，首套利率下降，甚至還會出現(xiàn)降息。
3.2019年將會房地產(chǎn)最艱難的1年，也是樓市政策松綁的1年，也會是樓市分化非常嚴(yán)重的1年。
4.同樣是風(fēng)險和機(jī)會并存的一年。
2019已然過去大半年，許許多多的事已經(jīng)應(yīng)驗。
在這過去的9個月里，珠海、武漢、濟(jì)南、中山、鄭州、上海、蘇州、海南、合肥、菏澤、長沙等等大大小小數(shù)十個城市或多或少的放松限購，但也有極個別城市為了房住不炒提高限購門檻?！耙虺鞘┎摺北回瀼氐拿髅靼装住?
在這大半年里，大部分小城市房產(chǎn)成了活生生的炮灰，成了不動產(chǎn)，降價也難以出手，而一二線成交依然火熱。只不過萬人搶房的盛況已經(jīng)不復(fù)存在，一面冷清一面火熱，樓市分化嚴(yán)重。
在這大半年中，國內(nèi)大部分高利率城市都有了微小幅度的下降，按照剛剛提出的LPR定價方案，絕大多數(shù)城市的利率都會出現(xiàn)明顯降息。
而即使到了下半年，房住不炒的口號，嚴(yán)控樓市的手腕也沒有絲毫放松。
可以說，2019年，真的如李俊懷所言，進(jìn)入了后房地產(chǎn)投資時代，樓市將進(jìn)入前所未有的劇變時代，是多數(shù)人怎么也看不懂的時代。
關(guān)鍵詞四：后房產(chǎn)時代
何謂后房產(chǎn)時代？這句話是李俊懷老師去年過年提出來的一個概念。
簡而言之，房產(chǎn)不僅僅是走進(jìn)了下半場，也走進(jìn)了一個天翻地覆的劇變時代，閉著眼睛買都能賺錢的時代已然徹底終結(jié)。
當(dāng)下的2019年，前文就提到，無論是房企，房價，城市，亦或者調(diào)控政策，都在分城來看，都在嚴(yán)重分化，甚至這樣的分化，會越來越明顯。而顯然2019年剛剛好是這樣的一個紀(jì)元年。
當(dāng)下的房子還能買么？顯然能。
雖然“房價永遠(yuǎn)漲”這句話不是覺對正確，但通貨膨脹和GDP的增長注定著，房子這種有除居住外獨特屬性的產(chǎn)品，必然隨之上漲。
并且當(dāng)這個社會的財富增長的速度達(dá)到一定值，人民幣的消費力也在隨之貶值，那些不屬于你的財富不會經(jīng)過你同意，就會推動者物價和房價的上升，雖然你覺得你的收入跟不上，但不代表別人跟不上。
房價根本不顧及你的收入，在財富面前，在經(jīng)濟(jì)面前，普通人只有順從。
我們唯獨可以做的：只有拋棄過去的盲目，從更專業(yè)更透徹的角度看房產(chǎn)，踏足房產(chǎn)，為自己的資產(chǎn)保值、增值。
簡單的說:
1.一線城市調(diào)控嚴(yán)，調(diào)控早，價格已經(jīng)回調(diào)完畢。后續(xù)的一線城市將進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。重點關(guān)注近期一線城市的一二手房成交量，現(xiàn)在的北上廣深價格都非常扎實，尤其是深圳，逐漸從橫盤時代進(jìn)入緩漲時代，確定要買的近期得盡快下手了。
2.強(qiáng)二線城市調(diào)控相對嚴(yán)格，政策打補(bǔ)丁明顯，正在擠泡沫。基本面較好的城市已率先企穩(wěn)，成交量開始緩慢爬坡。
而弱二線城市的土拍涼涼大戲還在上演，圈地造新城的泡沫還需要擠擠。
二線城市正上演城市分化、板塊分化、價格分化。重點需要關(guān)注強(qiáng)二線城市的已回調(diào)區(qū)域，越是回調(diào)明顯的區(qū)域，后期越是容易反彈。
3.環(huán)一線城市以外的三四線城市堅決不能碰！已經(jīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)無數(shù)次。經(jīng)濟(jì)總量凝滯，房價預(yù)期早已被政策透支，三四線城市的巨大庫存和日益流出的人口及荒廢的產(chǎn)業(yè)之間的矛盾短期內(nèi)是不可調(diào)和的。
4.不要碰弱二線和三四線城市的新區(qū)，不要碰離主城區(qū)超過30公里的新區(qū)！以及公寓、寫字樓、商鋪，如果是不靠譜新區(qū)+公寓，不靠譜新區(qū)+商鋪，不靠譜新區(qū)+寫字樓，踩雷概率幾乎是100%，甚至連縣城住宅都不如。
關(guān)鍵詞五：謹(jǐn)慎未來
之所以在上文中反復(fù)強(qiáng)調(diào)投資標(biāo)的的選擇，盡可能的偏向于一二線，其實更多的是看懂并順從整個后房產(chǎn)時代的大趨勢，機(jī)會在哪里，我們才推薦哪里。
而關(guān)于未來，我們簡單歸納三點：
第一點，在已經(jīng)過半的這個2019年，全國基本面就是一個“穩(wěn)”字。沒有大漲跟沒有大跌，優(yōu)質(zhì)的城市走慢牛行情，分化的城市，走陰跌和回調(diào)的行情。
從國家長期的政策規(guī)劃來看，來看一定會抑制投機(jī)需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。
而這樣的大環(huán)境下，人口持續(xù)向大城市流動，中國的城鎮(zhèn)化越來越集中，中小城市的穩(wěn)定會越來越鞏固，而一二線城市的穩(wěn)，在這一波周期之后的未來，則會是從“穩(wěn)住”到“穩(wěn)漲”這個基調(diào)，至少10年不會變。
第二點，因城施策，則會更加密集調(diào)控，短期調(diào)控緩兵之計，逐步被長效機(jī)制替換。各城市依據(jù)自己的實際制定調(diào)控政策，但要注意，以后的政策大概率都是上不糊弄北京，下不糊弄百姓的真正長效機(jī)制。
第三點，我們講三個“邊角料”，邊角料會越來越難賣，甚至砸在手里。
中國城市的邊角料——毫無存在感的小城市，未來房產(chǎn)大量空置，特別是小城新區(qū)。
城市本身的邊角料——遠(yuǎn)郊盤郊，特別是以所謂的小鎮(zhèn)為主題，以游樂場為主題，以養(yǎng)老為主題的遠(yuǎn)郊巨無霸盤。隨著城鎮(zhèn)化的集約，資源的集中，主城的改造，逐步淪為垃圾資產(chǎn)。
房子的邊角料——公寓、商鋪、寫字樓，其實前文已提到。當(dāng)大量過剩的新舊公寓商鋪寫字樓涌向市場，高額稅費會讓你的二手貨在市場毫無競爭力，在小一些的城市，甚至賠錢租都租不出去。
結(jié)
我翻看了17年18年不少城市的房價地圖，對比當(dāng)下的樓市行情，和我們以往的預(yù)期預(yù)估差距并不大。
如果不出意外，在未來的105天，乃至未來的105+365天，大的行情幾乎不會發(fā)生變化。
但細(xì)節(jié)和微妙的變化反而會愈演愈多，房價數(shù)字微小變化的大殼之下，掩蓋了無數(shù)的行情暗涌。
所以，之于樓市，越往后越要謹(jǐn)慎，忠言逆耳，往深思傾聽。
