僅5個(gè)月，2019樓市大反轉(zhuǎn)已經(jīng)上演
近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)是奏響了一曲涼涼，我們來(lái)看土地市場(chǎng)：
蘇州：9月18日，蘇州市有8宗經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)入限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，均采取限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的出讓方式。最終，4宗地底價(jià)成交，最高的一宗地塊溢價(jià)10.69%，一宗僅一家報(bào)名參拍的地塊流拍。成交的7宗地塊最終收金104.82億元。
煙臺(tái)：高新區(qū)創(chuàng)業(yè)路以南、經(jīng)三路以西地塊，9月17日10點(diǎn)掛牌截止后，因無(wú)人出價(jià)而流拍！
南陽(yáng)：9月17日，南陽(yáng) G2019—65、G2019—66、G2019—43全部流拍。
武漢：9月3日，出讓5宗地塊總面積27.35萬(wàn)平米，起拍總價(jià)48.95億元。但結(jié)果顯示，當(dāng)天兩宗土地流拍，余下三宗攬金26億元，僅達(dá)到預(yù)期收入的一半。
天津：西青水西公園打包地塊終止延期、確定摘牌時(shí)間，起始價(jià)下調(diào)7億至43億，起始樓面價(jià)14703元/㎡，并取消商業(yè)地塊自持要求。
相比3-5月份的市場(chǎng)：
常州誕生新地王！ 蘇州誕生新地王！洛陽(yáng)出地王！南陽(yáng)出地王等等， 句容狂拍12塊地，旭輝連拿6塊！ 開(kāi)發(fā)商廝殺搶地，溢價(jià)率飆升，地價(jià)暴漲，瞬間刮起一場(chǎng)自上而下的地王風(fēng)。
相比之前地王頻出，刷新溢價(jià)的火熱的土地市場(chǎng)，如今正在上演反轉(zhuǎn)劇， 不管是一線還是三四線城市都開(kāi)始偃旗息鼓。
為什么會(huì)如此一致？我們往下看：
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為什么會(huì)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)？
1、政策的不放松
在房住不炒的情況下，一二線城市是不斷的打補(bǔ)丁，特別是 730會(huì)議首提的“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，之前的樓市小陽(yáng)春并沒(méi)有延續(xù)。而三四線城市雖然沒(méi)有一二線城市拿地嚴(yán)格，但是棚改的減少，還有開(kāi)封關(guān)于取消限售的一日游，以及降價(jià)未遂事件的發(fā)生，其實(shí)也說(shuō)明了在大政策下三四線的日子并不好過(guò)。
2、土地捆綁，附件條件多，也限制一些小房企。
文章開(kāi)頭煙臺(tái)這塊地與產(chǎn)業(yè)捆綁，競(jìng)得人須在煙臺(tái)高新區(qū)內(nèi)同步建設(shè)人工智能、新一代信息技術(shù)及相關(guān)高端服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，總投資不低于人民幣15億元。除此以外，還有一些地塊的起始價(jià)和保證金都不低，有些還要求建租賃用房等等，一些小房企根本就沒(méi)實(shí)力參與進(jìn)來(lái)。
而近期我們來(lái)看中海79.4億拿下北京地王，由于無(wú)人競(jìng)拍，華潤(rùn)底價(jià)46.6億拿下深圳最貴地段商地……這些企業(yè)都屬于央企、國(guó)企或資金實(shí)力較強(qiáng)，融資成本相對(duì)較低，而一些中小企業(yè)則望而卻步。
3、開(kāi)發(fā)商預(yù)期不足
自從小陽(yáng)春以后，政策的加碼，以及土地市場(chǎng)管控，在這種情況下，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，成交量下降，開(kāi)發(fā)商回款比較慢，影響資金周轉(zhuǎn)，一些房企開(kāi)始做活動(dòng)，打折銷售三四線城市的樓盤，比如碧桂園等這類全國(guó)性的房企開(kāi)始全民營(yíng)銷，促銷全國(guó)各地的樓盤，為了快速回款，還有一些房企，全員營(yíng)銷KPI和裁員綁定在了一起，賣不掉房子，就裁員等等。
回不了款，融資難，政策緊，限價(jià)，在這種情況下，減少土地成本也成為了活下去的良方，這種銷售情況直接影響開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。
我們?cè)賮?lái)看2018-2019年前8月開(kāi)發(fā)商拿地排名也可以看出，不少房企均有收縮：
4、房企融資艱難
自5月17日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)于房企融資呈現(xiàn)持續(xù)收緊態(tài)勢(shì)，8月表態(tài)進(jìn)一步收緊。我們來(lái)看發(fā)布的這一系列條文：
一些信托機(jī)構(gòu)臨時(shí)暫停了地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)，房企融資渠道逐漸收窄，融資成本也隨之水漲船高。而支撐不住的一些房企則面臨破產(chǎn)，有報(bào)道稱截止8月21日，全國(guó)宣告破財(cái)?shù)拇笮》科蠹悠饋?lái)數(shù)量有314家，最主要的問(wèn)題就是資金鏈的嚴(yán)重短缺甚至是斷裂致其無(wú)法開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)。
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未來(lái)如何走？
8月?lián)﨏RIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)336城土地成交建筑面積為16959萬(wàn)平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅已經(jīng)擴(kuò)大到36%。各能級(jí)城市成交量也均有縮減，其中一線城市降幅最為突出，高達(dá)43%，僅成交了221萬(wàn)平方米，二線城市的環(huán)比降幅也達(dá)到了三成以上，導(dǎo)致本月土地成交量較上月明顯縮減。
而9月后土地流拍會(huì)更多， 但是卻好于2018年的土地流拍情況，下半年土地市場(chǎng)也要維穩(wěn)，為什么？
首先，因城施策的存在。
雖然大方針不變，但是因城施策是允許的，我們來(lái)看近期的一些城市的政策，也給予了不少人機(jī)會(huì)，比如：
長(zhǎng)沙：一向政策調(diào)控政策比較嚴(yán)格，現(xiàn)在購(gòu)買公寓可落戶；
寧波：規(guī)定?？茖W(xué)歷縮短至6個(gè)月社保就能落戶；
無(wú)錫：承諾本科學(xué)歷落戶無(wú)限制；
貴陽(yáng)：公積金貸款政策大調(diào)整，其中取消二套住房公積金貸款時(shí)間限制，降低二手房住房公積金貸款最低首付款比例；
落戶政策的放松以及公積金政策的調(diào)整等一系列的政策，都在為改變這個(gè)城市的房地產(chǎn)事情做努力。
其次，土地流拍多為商業(yè)以及共有產(chǎn)權(quán)類土地。
我們來(lái)看土地流拍的情況，前一段時(shí)間鄭州同一時(shí)間土拍的土地，住宅性質(zhì)的土地依然成交，而預(yù)計(jì)規(guī)劃建標(biāo)志性的商業(yè)卻流拍了，而南陽(yáng)也是如此，高鐵片區(qū)的商業(yè)流拍，惠州，肇慶也是如此，我們都知道商業(yè)相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，周期和回款更長(zhǎng)。我們?cè)賮?lái)看8月一二線土地溢價(jià)情況，整體來(lái)說(shuō)，住宅是大于商辦用地的。
最后，還是有降準(zhǔn)的來(lái)襲。
正當(dāng)大家為資金發(fā)愁的時(shí)候，中國(guó)人民銀行全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金約9000億元。
其實(shí)我們都知道每次降準(zhǔn)，受益最大的都是房地產(chǎn)，雖然在降準(zhǔn)之前，政府為了房地產(chǎn)直接受益進(jìn)行了預(yù)防，比如房貸審批時(shí)間拖長(zhǎng)，實(shí)行新的貸款利率政策，但是錢是流動(dòng)，股市和樓市，明眼人都知道要去向哪里，但是只是要受些波折。
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2019年是城市分化比較深的一年，二線城市的崛起不少開(kāi)發(fā)商從東部進(jìn)駐到中西部的一些二線城市，還有長(zhǎng)三角區(qū)域的三四線城市受城市輻射也備受青睞，土地市場(chǎng)也依舊是如此，對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地塊的住宅還是會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)搶，比如佛山南海宅地、葛洲壩拿下的南京城北小市宅地。然而一些能量級(jí)比較弱的三四線城市比如許昌，新鄉(xiāng)等土地存在流拍現(xiàn)象。
從目前土地現(xiàn)象來(lái)看，除了地價(jià)回調(diào)外，我們也可以看出， 主城區(qū)的土地是更受歡迎，特別是優(yōu)質(zhì)城市的地塊， 所以在選擇的時(shí)候也告訴我們一定要回歸主城，遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊。
土地供應(yīng)量是一個(gè)城市房地產(chǎn)走向的重要指標(biāo)，特別是庫(kù)存周期，影響短時(shí)間房?jī)r(jià)漲跌，所以我們一定要關(guān)注，我這邊有 重點(diǎn)城市8月份的庫(kù)存周期表，有需要的可以加我微信，在朋友圈第一條獲取。
