房?jī)r(jià)四小龍，飛不動(dòng)了
2016年，中國(guó)誕生了“樓市四小龍”，房?jī)r(jià)漲幅傲居全球，成為中國(guó)房地產(chǎn)史上濃墨重彩的一筆，之后在房住不炒的調(diào)控大基調(diào)下，幾經(jīng)跌宕起伏。
那么3年后的今天，“四小龍”的命運(yùn)又是怎樣的？ 它們曲折的歷程背后，又帶給我們多少樓市寓意？這是我們今天要去探索的秘密。
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躥上天的房?jī)r(jià)
2016年，在去庫(kù)存的熊熊烈火下，二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始燃燒。
其中南京、蘇州、合肥、廈門(mén)成為首批領(lǐng)漲的主力城市，房?jī)r(jià)漲幅全面超越一線，接連幾月穩(wěn)坐全國(guó)之首。 連一向在房?jī)r(jià)上昂著頭走路的杭州都屈于下風(fēng)，業(yè)內(nèi)稱其為“樓市四小龍”。
樓市四小龍有多瘋狂呢？
數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，短短半年時(shí)間，蘇州、南京、合肥、廈門(mén)的購(gòu)房公積金全部超貸，其中最瘋的廈門(mén)一度高達(dá)123.52%。 而合肥房?jī)r(jià)因?yàn)闈q幅太高，還被海外媒體選為年度財(cái)經(jīng)熱點(diǎn)，稱：合肥創(chuàng)造了房?jī)r(jià)漲幅吉尼斯記錄。
2016年的樓市四小龍，售樓處人頭攢動(dòng)，千人搶房萬(wàn)人搶房的新聞已經(jīng)沒(méi)有任何噱頭可言，“全款優(yōu)先，貸款靠邊，公積金門(mén)外站”已經(jīng)成了各大售樓處的共識(shí)。
當(dāng)時(shí)的南京是“改善需求”報(bào)復(fù)反彈的主要時(shí)間段。 數(shù)據(jù)顯示，2016年南京1000萬(wàn)以上的豪宅成交586套，相對(duì)去年多賣(mài)了86%，而90-120平米的房子，成交占比高達(dá)32%。
二手房成交迅速擴(kuò)大，促使新房市場(chǎng)的躁動(dòng)。與此同時(shí)，大量皖南和蘇北購(gòu)房者踏上這片投資熱土。南京房?jī)r(jià)從18000元/平米躥升至26000元/平米，漲幅達(dá)到44%。
不同于南京，廈門(mén)上漲主要是因?yàn)椤肮┬枋Ш狻薄?nbsp;廈門(mén)土地供應(yīng)常年不足，政府推地節(jié)奏又慢，僧多肉少，另一方面人口又不斷涌入，2015年時(shí)人口密度就達(dá)到每平方公里2454人，超越了廣州和北京。
廈門(mén)對(duì)福建 的吸附力一直很強(qiáng)， 數(shù)據(jù)顯示， 外地客群 買(mǎi)走了廈門(mén)7 成的房子， 大部分苦于做實(shí) 業(yè)的 閩商老板，放下 工廠，紛紛 加杠桿把資金送進(jìn)廈門(mén)樓市。在此情形下，房?jī)r(jià)終于爆發(fā)。 廈門(mén)房?jī)r(jià)從 26000元/平米躥升至38000元/平米，漲幅達(dá)到46%。
蘇州的起因則是由于時(shí)代背景下的“熱錢(qián)滾動(dòng)”。 從2016年開(kāi)始，缺乏投資渠道的蘇州各銀行開(kāi)始把目標(biāo)盯向房地產(chǎn)。一來(lái)排隊(duì)在開(kāi)發(fā)商門(mén)口，求著他們做開(kāi)發(fā)貸，二來(lái)對(duì) 購(gòu)房者 的放貸 進(jìn)行提速 ，只要資料齊全， 一 周之 內(nèi) 不是問(wèn)題。
資金泛濫導(dǎo)致房企拿地?zé)崆楦邼q，2016年上半年，蘇州市區(qū)誕生了6宗溢價(jià)超過(guò)200%的地塊和1宗超過(guò)300%的地塊。地王頻出刷爆樓市頭條，引發(fā)了購(gòu)房者入市搶購(gòu)。 蘇州房?jī)r(jià)從 10000元/平米躥升至16000元/平米，漲幅達(dá)到60%。
最后是合肥，合肥成為四小龍的原因是“規(guī)劃炒作”。 在2016年6月被國(guó)務(wù)院批為長(zhǎng)三角副中心城市后，老百姓沸騰了。而地方趁勢(shì)也開(kāi)始在規(guī)劃層面炒作概念，稱合肥是副中心，又是新站區(qū)產(chǎn)業(yè)園，又是巢湖健康養(yǎng)老居住中心，一度點(diǎn)燃安徽全省人的投資熱情。
地價(jià)從此開(kāi)始飆升，房企開(kāi)始拿地，短短一年內(nèi)出現(xiàn)了11宗全國(guó)總價(jià)地王、單價(jià)地王和溢價(jià)率超過(guò)100%的三高地塊。從此引發(fā)購(gòu)房熱潮。合肥全省人民奔走相告，組團(tuán)來(lái)合肥炒房，據(jù)統(tǒng)計(jì)，合肥有37%的購(gòu)房者來(lái)自于省內(nèi)非合肥居民，6%來(lái)自于省外。房?jī)r(jià)從7000元/平米躥升至15000元/平米，漲幅高達(dá)114%。
我記得當(dāng)時(shí)有一句話很耐人尋味：
1960年世界有“亞洲四小龍”，2016年中國(guó)有“樓市四小龍”。 不過(guò)，人家在于經(jīng)濟(jì)，我們是在房?jī)r(jià)。
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政策圍剿
樓市四小龍的誕生，絕非偶然。從2016年的這波大潮，我們可以總結(jié)出他們的很多共性。
首先是底子不錯(cuò)，對(duì)周邊的人口有強(qiáng)虹吸效應(yīng)。
拿廈門(mén)來(lái)說(shuō)，基本島內(nèi)的一套房是所有福建人的夢(mèng)想； 合肥則是安徽在強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略下的時(shí)代寵兒，“合一省肥一城”這話不是白說(shuō)的。 而南京是江蘇省政治文化中心，蘇州又是上海的后花園，歷史底蘊(yùn)豐厚的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。
其次是“民富其實(shí)”，城市周邊蘊(yùn)藏著大量房地產(chǎn)投資需求。
在2016年，樓市四小龍的房?jī)r(jià)的主導(dǎo)者是地方和炒房客，絕不是剛需。炒房客通常手握多套房產(chǎn)，享受過(guò)房產(chǎn)帶來(lái)的價(jià)值紅利，只要有機(jī)會(huì)便會(huì)簇?fù)矶稀?重點(diǎn)莫如合肥，合肥人在2016年把當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅炒到冠絕全球后，開(kāi)始四處尋找機(jī)會(huì)。 跑到鄭州鄭東新區(qū)，長(zhǎng)沙梅溪湖。
那時(shí)候梅溪湖新開(kāi)樓盤(pán)都掛著“歡迎合肥看房團(tuán)”的橫幅，一下子收走700套新房的新聞再次登上頭條。 嚇得長(zhǎng)沙連夜出臺(tái)限購(gòu)嚴(yán)令，把合肥炒房客拍死在沙灘上。
直至2016年末，樓市四小龍才相繼獻(xiàn)出樓市調(diào)控嚴(yán)令。炒房客被狙擊，房貸利率上浮，成交量腰斬，房?jī)r(jià)被死死地壓了下去。
2017年初，四小龍變“四小蛇”，廈門(mén)和合肥開(kāi)始領(lǐng)跌，南京回落，蘇州橫盤(pán)。
合肥是第一個(gè)扛不住的，房?jī)r(jià)備受坊間關(guān)注，年中合肥“崩盤(pán)論”席卷全國(guó)，連央媒都沒(méi)能忍住站出來(lái)說(shuō)濱湖房?jī)r(jià)被“腰斬”。 然后繼續(xù)傳導(dǎo)至樓市四小龍的廈門(mén)頭上，關(guān)于廈門(mén)房?jī)r(jià)下跌更是熱搜不斷。
就這樣，房?jī)r(jià)四小龍?jiān)诤L(fēng)蕭瑟中靜默了兩年。
在這兩年中，四個(gè)城市的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的下滑。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，自2017年5月開(kāi)始，廈門(mén)二手房房?jī)r(jià)曾連續(xù)下跌了20個(gè)月，跌幅在15%～20%左右。
此外，廈門(mén)2018年以來(lái)的土地拍賣(mài)樓面價(jià)同比下降接近20%，對(duì)比2016年高峰下跌30%左右。 其它三個(gè)城市的情況也相差不多，根據(jù)幾個(gè)城市的情況可以判斷出，在經(jīng)過(guò)這輪價(jià)格下行的周期之后，價(jià)格已基本調(diào)整到位。
而這，也許為“四小龍”的下一波“起勢(shì)”提供了基礎(chǔ)。
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回光返照
時(shí)間來(lái)到了2018年末。 “房?jī)r(jià)四小龍”的蘇州在毫無(wú)征兆的情況下，突然逆勢(shì)回暖。
對(duì)于蘇州的回暖的原因，我和當(dāng)?shù)氐臉鞘醒芯空咦屑?xì)探討過(guò)。
一是蘇州房?jī)r(jià)嚴(yán)控兩年，房?jī)r(jià)不到2萬(wàn)/平米對(duì)于周邊城市來(lái)說(shuō)，屬于絕對(duì)的洼地。 由于漏斗效應(yīng)，全國(guó)的資金開(kāi)始虎視眈眈盯著蘇州，任何風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)激發(fā)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房預(yù)期。
二是蘇州周邊縣城的購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始覺(jué)醒。 蘇州轄區(qū)內(nèi)的幾個(gè)附屬縣實(shí)力強(qiáng)勁，全部都是全國(guó)十強(qiáng)縣，有錢(qián)人不在少數(shù)。 當(dāng)2018年下半年棚改銳減，三四線唱衰聲音此起彼伏時(shí)，開(kāi)始有大量的縣城人口開(kāi)始將房產(chǎn)置換到蘇州市區(qū)。
同時(shí)，在蘇州政府的有意引導(dǎo)下，新房庫(kù)存更多的集中于吳江，而同為熱點(diǎn)區(qū)域的工業(yè)園區(qū)，與姑蘇區(qū)的新房基本斷供。 想買(mǎi)只能買(mǎi)二手，從而造成了二手房?jī)r(jià)迅速上揚(yáng)，以至于網(wǎng)上出現(xiàn)了上海是蘇州園區(qū)東板塊的段子。
隨后在小陽(yáng)春，在蘇州房?jī)r(jià)日益攀升的影響下，樓市四小龍也開(kāi)始全面復(fù)蘇。 于是我們看到：
蘇州，總價(jià)500多萬(wàn)的房子，千人連夜排隊(duì)熱搶。 南京，房?jī)r(jià)開(kāi)始突破，河西一套豪宅賣(mài)到9.47萬(wàn)/平米，刷新河西二手房?jī)r(jià)天花板； 江北核心區(qū)多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始突破4萬(wàn)/平米的均價(jià)。
合肥，濱湖金融板塊純新盤(pán)，23499元/平米的房?jī)r(jià)，1000多人搶344套房，熱火朝天。 廈門(mén)，均價(jià)27000元/平米的房，首日125套房源，去化率達(dá)到88%。
然而當(dāng)所有人認(rèn)為，樓市四小龍會(huì)“再續(xù)當(dāng)年輝煌”的時(shí)候，它們卻失速，一蹶不振了。
除了蘇州因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)分上漲，被中央重點(diǎn)點(diǎn)名“照顧”外，其他三座城市在沒(méi)有受到任何政策的打壓下，房?jī)r(jià)開(kāi)始加速回落至橫盤(pán)。 這也證明了一個(gè)道理：
再?gòu)?qiáng)的樓市四小龍，購(gòu)買(mǎi)力被透支后，也“飛”不起來(lái)了。
4
趴在地上
這段時(shí)間，通過(guò)線上數(shù)據(jù)和團(tuán)隊(duì)線下走訪，并在多家當(dāng)?shù)刂薪榈赇佌{(diào)研取證，看到了如今樓市四小龍的樣子：
2019年8月的南京。
南京9區(qū)約3700個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)，其中有1515個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)正在下跌。 眾多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，打折降價(jià)20萬(wàn)～30萬(wàn)的不少，甚至還有特價(jià)房，一成首付的噱頭營(yíng)銷(xiāo)文案，出現(xiàn)在中介朋友圈里。
二手房市場(chǎng)也在下行，南京早期的炒房客開(kāi)始降價(jià)拋售，有的甚至高達(dá)幾十萬(wàn)的力度，豪宅因?yàn)榭們r(jià)高，力度更大，有的小區(qū)房?jī)r(jià)甚至回到了2016年之前的水平。
2019年8月的廈門(mén)。
金九銀十變銅九鐵十，二手房成交量在加速下滑，從日均成交90套下降至80套，且有愈演愈烈之勢(shì)。 相對(duì)三四月份小陽(yáng)春幾近腰斬，市場(chǎng)開(kāi)始「有價(jià)無(wú)市」，也是房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑的預(yù)兆。
而對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，8月過(guò)后幾乎沒(méi)有像樣的新盤(pán)推出，大部分主流新開(kāi)樓盤(pán)去化率不佳，開(kāi)發(fā)商們正在蓄勢(shì)策劃10月之后的促銷(xiāo)活動(dòng)。
2019年8月的蘇州。
形式也不容樂(lè)觀，自725新政以來(lái)，二手房成交開(kāi)始進(jìn)入下滑通道，數(shù)據(jù)顯示8月蘇州二手房成交套數(shù)8217套，環(huán)比上月下滑20%，和4月小陽(yáng)春行情形成鮮明對(duì)比。 這次房?jī)r(jià)調(diào)控把投機(jī)炒房性需求完全隔離，好在蘇州有強(qiáng)大的剛需在做支撐，讓蘇州成為樓市四小龍中最穩(wěn)當(dāng)?shù)囊粋€(gè)。
2019年8月的合肥。
合肥肥東、肥西、長(zhǎng)豐、包河部分樓盤(pán)加推，為95-99折優(yōu)惠，而去化最高也僅有四成，尤其是長(zhǎng)豐、包河項(xiàng)目去化慘至一成。 所謂的市場(chǎng)定律一向如此，只要房?jī)r(jià)有所下跌，就能看到滿天飛的打折促銷(xiāo)宣傳單。 有的別墅項(xiàng)目，原價(jià)750多萬(wàn)，現(xiàn)在都只要550萬(wàn)。 前后，直接降了200多萬(wàn)。
而前段時(shí)間合肥十二家銀行聯(lián)合對(duì)外公布停止對(duì)購(gòu)房者提供貸款服務(wù)，顯然當(dāng)?shù)鼐用窀軛U率已經(jīng)觸碰到了紅色警戒線。
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不再騰飛
前幾天，國(guó)統(tǒng)局70城數(shù)據(jù)如期上線，官方定的題目是《8月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況總體穩(wěn)定》。 但按照常規(guī)理解，你需要把官方結(jié)論下調(diào)一個(gè)級(jí)別： 正所謂，上漲就是橫盤(pán)，橫盤(pán)就是陰跌。
那么數(shù)據(jù)稱，8月份房?jī)r(jià)上漲城市減少了5個(gè)。 也就是說(shuō)，當(dāng)下樓市在整體橫盤(pán)的情況下，陰跌的趨勢(shì)在不斷擴(kuò)散。而 這也印證了樓市四小龍當(dāng)下的行情趨勢(shì)。
3年之前，3年過(guò)后，朝夕之間，風(fēng)起云涌。 樓市四小龍告訴了我們，房?jī)r(jià)因何而起，緣何而落。 而在這背后是千千萬(wàn)萬(wàn)購(gòu)房者用一輩子財(cái)富積累的答案。
至于樓市四小龍下一波騰飛在何時(shí)，相信也絕不止是兩年的靜默期了。
