寫字樓空置率升至近八年新高
時間：2019/10/17
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2019年10月9日，北京–世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布《2019年三季度北京房地產市場回顧及展望》。報告指出，北京優(yōu)質寫字樓市場、優(yōu)質零售物業(yè)市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點：
北京 (3)
優(yōu)質寫字樓市場
· 共錄得四個新項目交付，全市新增供應達440,617平方米，為2009年第一季度以來單季最高值；整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平；
· 新租動力仍顯不足，除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴張步伐明顯放緩，新租占比從34%下降至16%；
· 未來六個月，近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭，預計空置率繼續(xù)走高，租金亦將承壓下行。
優(yōu)質零售物業(yè)市場
· 沒有新增供應入市，多家百貨商場整體或部分轉型辦公用途；
· 購物中心首層平均租金每天每平方米37.6元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%，次級商圈增幅最高；
· 未來六個月，有五個項目計劃入市，總體量306,107平方米。
倉儲物流市場
· 有新項目入市，總體租金環(huán)比持平；
· 未來六個月，預計有約186,000平方米新增供應；
· 北京大興新機場投入運營及河北自貿區(qū)設立，均利好華北市場。
投資市場
· 2019年第三季度，北京共發(fā)生了九筆大宗交易，交易總額達到219億人民幣，環(huán)比上升212%。；
· 境外投資者恢復活躍態(tài)勢并完成三筆交易；
· 前三季度投資交易活躍，全年交易總額是否能達到去年水平仍存在不確定性。
01
優(yōu)質寫字樓市場
單季度新增供應近十年最高，科技行業(yè)新租需求放緩
2019年第三季度，共錄得四個新項目交付，其中CBD核心區(qū)也迎來首批高品質樓宇入市。全市新增供應達440,617平方米，為2009年第一季度以來單季最高值。
整體市場需求持續(xù)疲軟，雖然凈吸納量錄得131,730平方米，但主要貢獻來自預租率較高的新項目；若排除這一因素，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項目凈吸納量為負。此外，新租動力仍顯不足，除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。
截至本季度末，整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平。在可租面積不斷增加的壓力下，業(yè)主繼續(xù)采用下調租金的策略來刺激需求，這亦使得本季平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米426.5元。
未來六個月，近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭，預計空置率繼續(xù)走高，租金亦將承壓下行。
微信截圖_20191010152542
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務|辦公樓|租戶部主管 張冀蘇指出：“市場低迷的情緒使得整體需求持續(xù)減弱，更多企業(yè)預計會進一步調整租賃策略，對新租和擴租的計劃也會更為謹慎。在市場波動的情況下，外資企業(yè)的穩(wěn)定性和韌性較為凸顯，整體市場的升級需求也將隨著高品質項目的放量得到釋放。”
02
優(yōu)質零售物業(yè)市場
“商改寫”繼續(xù)上演，夜間經濟推動消費
2019年第三季度，沒有新增供應入市。多家百貨商場整體或部分轉型辦公用途，包括：貴友大廈、藍島百貨西樓、百盛購物中心北樓；甘家口百貨也將停業(yè)改造，轉型成社區(qū)生活中心。北五環(huán)外的華潤五彩城西區(qū)也將啟動升級改造。
餐飲中的茶飲小吃甜品類、教育培訓類業(yè)態(tài)較為活躍。服飾品牌中運動服飾品牌相對活躍。知名品牌熱衷開設旗艦店或品牌形象店，例如：華貿中心的鬼塚虎旗艦店、In01的Vera Wang旗艦店、富力廣場的華為授權旗艦店。新進入北京市場的國際品牌包括僑福芳草地的Circle Jewelry、太古里的ROSSIGNOL、國貿商城的Mackage等。
由于項目改造等原因，空置率環(huán)比上升0.2個百分點至5.3%。購物中心首層平均租金每天每平方米37.6元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%，次級商圈增幅最高。
未來六個月，有五個項目計劃入市，總體量306,107平方米。其入市后對空置率影響較小，而市場租金將保持平穩(wěn)。
微信截圖_20191010152554
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經理 劉煥麗表示：“近來政府在政策、公共交通等方面大力支持夜間經濟，多個購物中心推出“深夜食堂”。活躍的夜間商業(yè)有助于進一步擴大內需和推動消費升級。北京作為國際化大城市有著龐大的夜間活動人群，潛在的夜間消費需求巨大。如何針對不同人群的需求提供多元化消費體驗，同時降低商戶的運營成本，是值得業(yè)主和商家進一步挖掘的問題。”
03
倉儲物流市場
總體租金結束連續(xù)10個季度的上漲走勢，大興新機場利好京津冀協(xié)同發(fā)展
2019年第三季度，嘉民房山物流中心項目投入使用，新增倉儲面積33,224平方米。該項目交付即帶租戶簽約，租戶來自上海醫(yī)藥。
除上述交易外，北京有三個子市場報出租戶退租消息，行業(yè)來自第三方物流和服裝零售類企業(yè)，總體吸納量錄得-9,400平方米。總體空置率錄得3.8%，環(huán)比上升1.7個百分點。
受新租需求減緩、退租和可租空間增加等因素影響，總體租金環(huán)比持平，報每月每平方米47.6元，結束了自2017年第一季度以來連續(xù)上漲的走勢，業(yè)主對租金和簽約條款也表達了靈活、寬松的意愿。
未來六個月，預計有約186,000平方米新增供應，其中位于政府劃定物流基地的項目更加容易如期交付，而非物流基地區(qū)域的項目仍將受到地方政府對產業(yè)類項目的嚴格管控，改變用途或繼續(xù)推遲交付的可能性仍然存在。
微信截圖_20191010152603
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務|產業(yè)地產部主管 李虹指出：“本季度華北市場迎來了兩大利好消息，一是北京大興新機場投入運營，二是河北自貿區(qū)設立，兩者的戰(zhàn)略目標均指向推動京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展。我們已經看到投資者積極參與這些區(qū)域的物業(yè)開發(fā)和改造。未來在高新產業(yè)發(fā)展下，尤其是在醫(yī)藥和健康產業(yè)、裝備制造業(yè)產業(yè)政策以及相關的貿易開放措施的落地下，京津冀三地產業(yè)結構性的調整將得到推進?！?br /> 04
投資市場
本季度錄得九宗大宗交易，前三季度投資交易活躍
2019年第三季度，北京共發(fā)生了九筆大宗交易，交易總額達到219億人民幣，環(huán)比上升212%。
境外投資者恢復活躍態(tài)勢并完成三筆交易，交易規(guī)模均在10億人民幣以下，分別為新加坡吉寶集團收購上地NEO，香港霸菱亞洲收購方舟大廈，和香港覽睿資本收購了Soho北京九個項目的停車場，合計貢獻了本季度總投資額的7.7%。此外中資投資者中保險、地產基金、開發(fā)商及企業(yè)買家均有成交。
寫字樓交易仍然占據主導地位，貢獻六筆交易并占總投資額的72%，其中華夏幸福將位于麗澤的中國鐵物大廈售予平安，成為本季度最大金額成交。其余寫字樓交易一宗位于燕莎商務區(qū)，兩宗位于奧體商務區(qū)，剩余兩宗為位于上地/中關村軟件園的商務園項目。零售物業(yè)和酒店各貢獻一宗交易，買家收購后均有改造意向。
整體來看，2019年前三季度北京投資總額比去年同期高120%。
微信截圖_20191010152611
北京 (3)
優(yōu)質寫字樓市場
· 共錄得四個新項目交付，全市新增供應達440,617平方米，為2009年第一季度以來單季最高值；整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平；
· 新租動力仍顯不足，除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴張步伐明顯放緩，新租占比從34%下降至16%；
· 未來六個月，近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭，預計空置率繼續(xù)走高，租金亦將承壓下行。
優(yōu)質零售物業(yè)市場
· 沒有新增供應入市，多家百貨商場整體或部分轉型辦公用途；
· 購物中心首層平均租金每天每平方米37.6元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%，次級商圈增幅最高；
· 未來六個月，有五個項目計劃入市，總體量306,107平方米。
倉儲物流市場
· 有新項目入市，總體租金環(huán)比持平；
· 未來六個月，預計有約186,000平方米新增供應；
· 北京大興新機場投入運營及河北自貿區(qū)設立，均利好華北市場。
投資市場
· 2019年第三季度，北京共發(fā)生了九筆大宗交易，交易總額達到219億人民幣，環(huán)比上升212%。；
· 境外投資者恢復活躍態(tài)勢并完成三筆交易；
· 前三季度投資交易活躍，全年交易總額是否能達到去年水平仍存在不確定性。
01
優(yōu)質寫字樓市場
單季度新增供應近十年最高，科技行業(yè)新租需求放緩
2019年第三季度，共錄得四個新項目交付，其中CBD核心區(qū)也迎來首批高品質樓宇入市。全市新增供應達440,617平方米，為2009年第一季度以來單季最高值。
整體市場需求持續(xù)疲軟，雖然凈吸納量錄得131,730平方米，但主要貢獻來自預租率較高的新項目；若排除這一因素，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響，現(xiàn)有項目凈吸納量為負。此外，新租動力仍顯不足，除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴張步伐明顯放緩，新租占比環(huán)比從34%下降至16%。
截至本季度末，整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來最高水平。在可租面積不斷增加的壓力下，業(yè)主繼續(xù)采用下調租金的策略來刺激需求，這亦使得本季平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米426.5元。
未來六個月，近76萬平方米的供應量將進一步加劇市場競爭，預計空置率繼續(xù)走高，租金亦將承壓下行。
微信截圖_20191010152542
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務|辦公樓|租戶部主管 張冀蘇指出：“市場低迷的情緒使得整體需求持續(xù)減弱，更多企業(yè)預計會進一步調整租賃策略，對新租和擴租的計劃也會更為謹慎。在市場波動的情況下，外資企業(yè)的穩(wěn)定性和韌性較為凸顯，整體市場的升級需求也將隨著高品質項目的放量得到釋放。”
02
優(yōu)質零售物業(yè)市場
“商改寫”繼續(xù)上演，夜間經濟推動消費
2019年第三季度，沒有新增供應入市。多家百貨商場整體或部分轉型辦公用途，包括：貴友大廈、藍島百貨西樓、百盛購物中心北樓；甘家口百貨也將停業(yè)改造，轉型成社區(qū)生活中心。北五環(huán)外的華潤五彩城西區(qū)也將啟動升級改造。
餐飲中的茶飲小吃甜品類、教育培訓類業(yè)態(tài)較為活躍。服飾品牌中運動服飾品牌相對活躍。知名品牌熱衷開設旗艦店或品牌形象店，例如：華貿中心的鬼塚虎旗艦店、In01的Vera Wang旗艦店、富力廣場的華為授權旗艦店。新進入北京市場的國際品牌包括僑福芳草地的Circle Jewelry、太古里的ROSSIGNOL、國貿商城的Mackage等。
由于項目改造等原因，空置率環(huán)比上升0.2個百分點至5.3%。購物中心首層平均租金每天每平方米37.6元，同樣本比環(huán)比上漲0.9%，次級商圈增幅最高。
未來六個月，有五個項目計劃入市，總體量306,107平方米。其入市后對空置率影響較小，而市場租金將保持平穩(wěn)。
微信截圖_20191010152554
世邦魏理仕華北區(qū)董事總經理 劉煥麗表示：“近來政府在政策、公共交通等方面大力支持夜間經濟，多個購物中心推出“深夜食堂”。活躍的夜間商業(yè)有助于進一步擴大內需和推動消費升級。北京作為國際化大城市有著龐大的夜間活動人群，潛在的夜間消費需求巨大。如何針對不同人群的需求提供多元化消費體驗，同時降低商戶的運營成本，是值得業(yè)主和商家進一步挖掘的問題。”
03
倉儲物流市場
總體租金結束連續(xù)10個季度的上漲走勢，大興新機場利好京津冀協(xié)同發(fā)展
2019年第三季度，嘉民房山物流中心項目投入使用，新增倉儲面積33,224平方米。該項目交付即帶租戶簽約，租戶來自上海醫(yī)藥。
除上述交易外，北京有三個子市場報出租戶退租消息，行業(yè)來自第三方物流和服裝零售類企業(yè)，總體吸納量錄得-9,400平方米。總體空置率錄得3.8%，環(huán)比上升1.7個百分點。
受新租需求減緩、退租和可租空間增加等因素影響，總體租金環(huán)比持平，報每月每平方米47.6元，結束了自2017年第一季度以來連續(xù)上漲的走勢，業(yè)主對租金和簽約條款也表達了靈活、寬松的意愿。
未來六個月，預計有約186,000平方米新增供應，其中位于政府劃定物流基地的項目更加容易如期交付，而非物流基地區(qū)域的項目仍將受到地方政府對產業(yè)類項目的嚴格管控，改變用途或繼續(xù)推遲交付的可能性仍然存在。
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世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務|產業(yè)地產部主管 李虹指出：“本季度華北市場迎來了兩大利好消息，一是北京大興新機場投入運營，二是河北自貿區(qū)設立，兩者的戰(zhàn)略目標均指向推動京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展。我們已經看到投資者積極參與這些區(qū)域的物業(yè)開發(fā)和改造。未來在高新產業(yè)發(fā)展下，尤其是在醫(yī)藥和健康產業(yè)、裝備制造業(yè)產業(yè)政策以及相關的貿易開放措施的落地下，京津冀三地產業(yè)結構性的調整將得到推進?！?br /> 04
投資市場
本季度錄得九宗大宗交易，前三季度投資交易活躍
2019年第三季度，北京共發(fā)生了九筆大宗交易，交易總額達到219億人民幣，環(huán)比上升212%。
境外投資者恢復活躍態(tài)勢并完成三筆交易，交易規(guī)模均在10億人民幣以下，分別為新加坡吉寶集團收購上地NEO，香港霸菱亞洲收購方舟大廈，和香港覽睿資本收購了Soho北京九個項目的停車場，合計貢獻了本季度總投資額的7.7%。此外中資投資者中保險、地產基金、開發(fā)商及企業(yè)買家均有成交。
寫字樓交易仍然占據主導地位，貢獻六筆交易并占總投資額的72%，其中華夏幸福將位于麗澤的中國鐵物大廈售予平安，成為本季度最大金額成交。其余寫字樓交易一宗位于燕莎商務區(qū)，兩宗位于奧體商務區(qū)，剩余兩宗為位于上地/中關村軟件園的商務園項目。零售物業(yè)和酒店各貢獻一宗交易，買家收購后均有改造意向。
整體來看，2019年前三季度北京投資總額比去年同期高120%。
微信截圖_20191010152611
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管 紀剛指出：“北京較其他市場更有韌性的寫字樓市場基本面和資產回報預期是今年前三季度投資交易活躍的重要原因。但隨著商業(yè)地產融資環(huán)境趨緊，近期交易談判周期有所延長，全年交易總額是否能達到去年水平仍存在不確定性?！?
