天津樓市以價(jià)換量 三季度市內(nèi)僅河?xùn)|區(qū)價(jià)格上漲
盡管一線城市仍然對(duì)房企有著不可控的吸引力，但受困于較為嚴(yán)格的融資、監(jiān)管等狀態(tài)，房企逐漸轉(zhuǎn)向二線城市拿地。天津毗鄰北京，面朝渤海，成為了承接北京購房需求的第二扇門。近幾年，天津的樓市一直未起波瀾，呈現(xiàn)出“一半海水，一半火焰”的狀態(tài)。
數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，天津樓市的供應(yīng)面積增加，但成交量?jī)r(jià)均同時(shí)出現(xiàn)了下跌。市內(nèi)六區(qū)的房?jī)r(jià)處于高位，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目售價(jià)突破4萬元/平米，但類似濱海新區(qū)、津南區(qū)等區(qū)域以價(jià)換量成為常態(tài)，打折促銷力度較大。
新入市面積增加 庫存增加
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，天津累計(jì)新批準(zhǔn)上市面積為481.07萬平米，環(huán)比上漲了8.91%。盡管供應(yīng)量出現(xiàn)了增加，但在樓市整體降溫的大環(huán)境下，天津在2019年第三季度累計(jì)成交了352.69萬平米，較第二季度下跌了0.69%。
中國指數(shù)研究院指出，2019年第三季度，天津樓市的銷供比下跌至了0.73%，期末可售面積在持續(xù)增加，去庫存壓力增大。數(shù)據(jù)顯示，自2017年第二季度開始，天津就一直保持著季度批準(zhǔn)上市面積高于銷售面積的局面。在2018年的第三四季度，天津樓市的銷供比跌至0.5左右，即批準(zhǔn)上市面積是銷售面積的2倍。
2019年第三季度，天津環(huán)城四區(qū)供應(yīng)面積占比出現(xiàn)了較大的變化，占全市比重縮減至了31%。與此同時(shí)，濱海新區(qū)的供應(yīng)熱度同樣有所下降，第三季度共推出了81.34萬平米的房源，全市占比下降至了17%。
目前，遠(yuǎn)郊五區(qū)仍是供應(yīng)的主力，全市占比在2019年第三季度已經(jīng)上升至了45%。市內(nèi)六區(qū)的供應(yīng)則基本保持穩(wěn)定，供應(yīng)占比為7%。中國指數(shù)研究院指出，三季度末天津的可售面積持續(xù)增加，季度末可售面積為2014.10萬平米，出清周期基本與第二季度持平，為17.07個(gè)月，處于可控范圍。
京津冀一體化的不斷發(fā)展讓房企看中了天津這只“潛力股”。2019年前三季度，天津的土地出讓金累計(jì)達(dá)到了1177億元，已經(jīng)完成了年度土地出讓金收益計(jì)劃的84.9%，出讓金總額位列全國第二名。其中，2019年前三季度的住宅用地累計(jì)銷售規(guī)模超過千億元，出讓地塊103宗。
但值得注意的是，土地成交溫度尚存，但低溢價(jià)率猶在，2019年第三季度土地市場(chǎng)的平均溢價(jià)率僅為4.69%，成交樓面價(jià)為6692元/平米，趨于穩(wěn)定。
以價(jià)換量市內(nèi)僅河?xùn)|區(qū)房?jī)r(jià)上漲
中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，天津的成交均價(jià)為15616元/平米，環(huán)比出現(xiàn)了小幅回落。值得注意的是，整個(gè)天津房?jī)r(jià)兩極分化嚴(yán)重，市內(nèi)六區(qū)中的南開區(qū)成交均價(jià)在第三季度位居首位，為41276元/平米，環(huán)比下跌了14.71%。但近兩年備受關(guān)注的濱海新區(qū)房?jī)r(jià)僅15129元/平米，價(jià)格不及南開區(qū)一半。
數(shù)據(jù)顯示，自2016年第四季度開始，天津的住宅成交價(jià)格就突破了15000元/平米。2019年第三季度，天津的住宅成交價(jià)格較第二季度下跌了4.79%。從區(qū)域來看，市內(nèi)六區(qū)中僅河?xùn)|區(qū)成交均價(jià)出現(xiàn)了上漲，其均價(jià)為36702元/平米，環(huán)比上漲了2.4%。和平區(qū)的成交均價(jià)下跌幅度較大，為22.28%，價(jià)格為40201元/平米。
某中介公司的工作人員小王對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“雖然市內(nèi)六區(qū)也有很多高端樓盤開始銷售，但是也是有打折促銷的情況出現(xiàn)，對(duì)于買房目前大家還是偏向謹(jǐn)慎的。”
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上以價(jià)換量成為常態(tài)，打折促銷、特價(jià)房等手段層出不窮。某頭部房企位于天津?yàn)I海的住宅項(xiàng)目正在推出特價(jià)房，部分房源的售價(jià)在9000元/平米?！盀I海這邊的新房還是挺多的，但是它還沒完全發(fā)展起來，不像市內(nèi)一樣繁華。這個(gè)樓盤有部分高層是9000元/平米，87平米的房子也就賣不到79萬?！毙⊥鯇?duì)《華夏時(shí)報(bào)》的記者說。
此外，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，位于津南區(qū)的天地源疊璟院也在加推高層房源，目前其均價(jià)在9500元/平米左右。某中介公司的工作人員小林對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“除了有降價(jià)之外，買的時(shí)候特價(jià)房源會(huì)享受到88折的優(yōu)惠?！敝袊笖?shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，與其他環(huán)城區(qū)不同，津南區(qū)的房?jī)r(jià)雖處低位，但仍有13811元/平米。
對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說：“天津近兩年的樓市都是比較疲憊的，沒有出現(xiàn)火爆的情況。三季度供應(yīng)增加也說明房企有打折促銷的一個(gè)做法，市場(chǎng)情況不好就會(huì)容易出現(xiàn)積極推盤的這樣一個(gè)現(xiàn)象。這種降價(jià)一個(gè)是市場(chǎng)確實(shí)處于降溫狀態(tài)，另一個(gè)就是房企為了完成年度目標(biāo)需要降價(jià)促銷?！?
在中國指數(shù)研究院方看來，全年的業(yè)績(jī)壓力以及資金面的壓力將進(jìn)一步加大房企促銷力度以加快銷售回籠資金，天津樓市的成交價(jià)格有望繼續(xù)回落。
專家：落戶政策等對(duì)樓市有積極作用
近期，天津在政策層面出現(xiàn)了“放松”。10月15日，天津?yàn)槌薪臃鞘锥脊δ馨l(fā)布了相關(guān)的落戶和購房新政，擬在天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、寶坻中關(guān)村科技城試行，試行期限為一年。其中，最為重磅的新政就是，支持在天津購房方面，對(duì)承接北京非首都功能疏解的項(xiàng)目，戶籍遷入本市的職工，按照本市戶籍居民政策購房。對(duì)戶籍暫未遷入本市的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市購買1套住房，不需再提供在津繳納的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明。
此外，天津鼓勵(lì)人才來津落戶，對(duì)于引入項(xiàng)目的員工在落戶方面僅需就職滿3年，在津繳納社保即可落戶天津。盡管政策的初衷并不是為了放松樓市，但仍有不少專家認(rèn)為這對(duì)天津的樓市有刺激作用。
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)四季度的天津樓市仍然持樂觀心態(tài)，“落戶政策等的出現(xiàn)對(duì)樓市還是有積極影響，會(huì)出現(xiàn)小幅反彈的機(jī)會(huì)?！眹?yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。
