長租公寓的角逐之年，資本暴利下面臨的行業(yè)痛點
站在長租公寓的風口，只有行業(yè)直面“痛點”，讓政策與市場共同發(fā)力，建立起科學健全的標準機制，才能走得更遠，更穩(wěn)健。
日前，新華網聯(lián)合長租平臺自如，通過市場調研及大數據分析，共同發(fā)布《中國青年租住生活藍皮書》(以下簡稱“藍皮書”)。這是繼2018年長租公寓被不斷爆出“租金暴漲風波、租金貸風波、甲醛風波”等事件后，長租公寓終于有了一系列的整合措施。青年的租住問題，同時也是社會問題，龐大的市場，迫切需要夯實的分析研究，讓政府與行業(yè)更加深入了解“畢租族”的租住意愿和需求，從而有效指導相關工作的開展和政策的制定。
據相關調查數據顯示，當下越來越多的畢業(yè)生傾向于選擇長租公寓，2019屆畢業(yè)生約70%選擇租房居住，租房需求量仍在高速增長。
當代城市租住群體消費不斷升級，六成以上的人表示更傾向于通過長租平臺來租房，近八成人會用心布置租來的房間，有近四成的“95后”租客愿意把40%以上的收入作為租金，追求更高品質的租住體驗。與此同時，2018—2019年度，“90后”租客占比達到75%，成為城市租住人群的主體。
2018年國內長租公寓市場規(guī)模已突破1.5萬億元，行業(yè)融資規(guī)模近770億元。然而隨著長租公寓快速發(fā)展，進入門檻低，市場卻出現諸多問題：甲醛超標、空置率高、租金貸、模式單一、成本高、盈利期長，今年以來多個中小長租公寓虧損連連爆雷，要么被收購，要么被兼并或者跑路。在租房需求高速增長的火爆期，長租公寓市場迎來了肉搏與競爭：無論開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)者、中介等主體，都在試圖搶占長租市場席位。
快速擴張，競爭壓力加大
據相關數據顯示，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億元，潛在空間巨大。公開數據顯示截至目前，已經有30余家長租公寓累積融資超過50億元。市場競爭加劇，自如面臨強敵。雖然自如在資金，房源上儲備豐富，但對手依然不容小覷。
首先是同行業(yè)像蛋殼公寓之類的長租品牌，前不久蛋殼公寓傳出消息將要赴美上市，與自如爭奪長租公寓第一股。但這類品牌與自如差距較大。除了估值和資金以外，就房源而言，自如透露擁有85萬間房，而排名第二的蛋殼僅有45萬間房。
快速擴張下，自如和蛋殼等這些長租公寓獨角獸，紛紛選擇赴美上市以解決目前融資壓力和行業(yè)競爭，而就算上市了目前的困境也沒有解決多少，那些大型房地產企業(yè)也選擇布局長租公寓，自如的壓力更大了。
房企中萬科，龍湖等房地產入局長租公寓，龍湖集團披露上半年已經開業(yè)6萬間，全年開業(yè)8萬間的目標不變，同時維持全年收入10億元的目標。而萬科今年上半年新開業(yè)101個項目，總計2.06萬間。雖然從房間數量上看兩者和自如差距較大，但是房地產企業(yè)的房子大多來自自身，與自如租來的房子不同，成本更低，風險更低。而且房地產企業(yè)大多資金雄厚，隨著他們規(guī)模的擴大，自如想要和他們競爭難度較大。
如何在利潤與品質間平衡？
目前整個長租公寓都面臨諸多問題，自如當然也不例外。雖然目前自如，蛋殼并沒有披露相關數據，但從其他公司的盈利情況可以看出其盈利艱難。在競爭方面，雖然不斷有公寓品牌倒閉，但也有諸多房地產公司加入戰(zhàn)局。
而投訴更是通病，在快速擴張之下，房間質量已經成為了犧牲品。在林兆新村地鐵站旁自如收購的一處房屋了解到，目前公司的經營狀態(tài)并不理想，租客大多是青年群體大學生剛畢業(yè)的大學生。
這些先不論，就目前來看首先在長租公寓到處扎寨的情況下，品質是首要的。
根據走訪的印象，筆者具體弊端劃分了幾類：1. 房屋質量差，大多都是改造房，而自如改造后的格局并不理想，隔斷房太多，并且目前上海嚴禁隔斷房的情況下，只有像這種偏遠的郊區(qū)管理較松動。2. 平臺可以提供貸款模式，說的是針對大學生免息，利息由公司承擔，但是仔細想那你們公司是如何實現自己賺錢的，是否存在安全隱患不得而知？3. 定期保潔和蛋殼模式一樣，而且只針對公共區(qū)域，每月才兩次，收取租客租金里的百分之十，是月交和年交，這樣是否合理？
客和房東損失誰買單？
除了盈利和競爭以外，自如還面臨著嚴重的投訴問題。其實整個長租公寓行業(yè)都面臨嚴重的投訴問題，自如當然也不例外，甚至因為房源多而更加嚴重。目前自如面臨的投訴主要來自兩方，一個是用戶，例如甲醛問題，維修問題，虛假宣傳問題等。另一個來自業(yè)主，主要是租金過低，非法群租等。這些都反應了自如在擴大規(guī)模中出現的問題。
一位同學在剛畢業(yè)后就租住了蛋殼公寓的一處房屋，兩人合租，蛋殼管家之前并沒有說清楚押金和退租的問題，并且頻繁讓人趕緊搬進來交錢。過后，同學因為工作原因要轉租，提前說了，但是蛋殼并不買賬，押金不退，還要交別的費用。
首先，目前剛畢業(yè)或者創(chuàng)業(yè)的大學生來說，長租公寓價格并不比普通房屋低廉，各種服務費還有年付押一付三，比普通的房屋貴了不少。長租公寓市場體量龐大，而以甲醛超標為代表的空氣質量問題卻層出不窮。長租公寓擴張迅猛，因此資金常處于不足狀態(tài)，企業(yè)為降低裝修成本和提高房屋使用率往往在室內空氣質量上不達標時就出租房源，給租房群體帶來了巨大的健康風險。
長租公寓在上市之后，還會加速擴張，這樣一來，原本就嚴重的質量問題或許還會加重。雖然自如也在加強宣傳，改善形象，但如果無法從根本上解決質量問題，僅靠社區(qū)活動等難以徹底解決。
如何解決行業(yè)痛點？
作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉慢”，自我造血能力不足，只能靠外部輸血，不斷融資，雖行業(yè)前景可期，但到目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。
目前國內長租公寓市場大部分企業(yè)采用的是二房東“包租”模式，即拿房、裝修、租賃，賺取差價。這一模式下，盈利最大的問題在于，相比房價，房租投資回報率偏低，而房租跟收入水平相比又不低，導致租客在房租承受力上有天花板，所以造成長租公寓運營型現金流無法擴張，不斷壓縮成本和運營質量，在“二房東”模式下，不同企業(yè)在設施、裝修、服務、社群、軟件等方面，陷入了同質化競爭。
當下，長租公寓需要改變單一運營模式，隨著租客群體的變化以及消費升級，提高細節(jié)與品質以及性價比，以迎合市場的需求。做好租賃的穩(wěn)健經營和規(guī)模擴張之間的有效平衡。在行業(yè)市場快速發(fā)展的今天，需要用長遠和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業(yè)在正確的軌道上前進。
對于長租公寓的市場參與者來說，當前所最重要的事情是一定是規(guī)范化發(fā)展，為市場提供真正高質量的長租公寓只有這樣子一個深化服務，而不是純粹追求量的發(fā)展，才有可能在市場發(fā)展中獲得一個長期的競爭力。
所以長租公寓市場雖然向好，但是也需要一個較長的發(fā)展階段，站在長租公寓的風口，只有行業(yè)直面“痛點”，讓政策與市場共同發(fā)力，建立起科學健全的標準機制，才能走得更遠，更穩(wěn)健。
