禁止商辦變公寓 佛山擬出新規(guī)規(guī)范商辦項目銷售
時間：2019/11/25
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11月15日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《加強服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為的通知（征求意見稿）》，擬對佛山商業(yè)、辦公類項目銷售和服務(wù)型公寓的建設(shè)進行規(guī)范。其中，商辦類項目在銷售過程中不得再以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費者。
商業(yè)
值得注意的是，《意見稿》提出規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓，但本通知印發(fā)實施前已出具規(guī)劃條件的按原規(guī)劃條件要求執(zhí)行。而本次意見征集時間為即日起至11月21日。
商辦物業(yè)銷售不得誤導(dǎo)消費者
對于商辦類項目，文件明確指出，除注明服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公建建筑不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設(shè)置，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200平方米，而針對該類項目的銷售，文件則提出五點要求：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目時，應(yīng)嚴格按照規(guī)劃功能進行銷售，制作專門的《商業(yè)、辦公類項目重要信息提示》展板并固定在項目銷售現(xiàn)場的顯眼位置，對當期銷售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進行公示。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)如實發(fā)布項目銷售廣告，不得發(fā)布虛假房源和價格信息。除服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公類項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費者。
3、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂購房合同前，銷售人員與購房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
4、批準為辦公項目的，在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證書時，房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。
5、非住宅項目的用水、用電，應(yīng)按商業(yè)辦公標準收費和管理，不配置管道燃氣設(shè)施、教育學位等。
服務(wù)型公寓最高不超商業(yè)計容3成
與此同時，文件還指出，服務(wù)型公寓是指在國有的商業(yè)用地（B1）或規(guī)劃可兼容的商業(yè)用地（B1）上建設(shè)，具備可住宿、休息空間的，但不同于一般住宅平面和功能的商業(yè)類旅館建筑。其用地性質(zhì)為旅館用地（城市用地分類代碼為B14），其產(chǎn)權(quán)年限為40年。
規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓（本通知印發(fā)實施前已出具規(guī)劃條件的按原規(guī)劃條件要求執(zhí)行）。在商業(yè)用地上建設(shè)的服務(wù)型公寓，其計容建筑面積占商業(yè)計容建筑面積比例不得超過20%。其他用地性質(zhì)兼容商業(yè)的，服務(wù)型公寓建筑面積不得超過商業(yè)計容建筑面積的30%。
而服務(wù)型公寓的設(shè)計方面則需滿足：服務(wù)型公寓應(yīng)按不低于公寓建筑面積的千分之二設(shè)置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其建筑立面應(yīng)做公建化處理，陽臺應(yīng)封閉且不得外挑；建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設(shè)計等相關(guān)條件。
此外，文件中還明確，該規(guī)范的制定意在為進一步明晰佛山市服務(wù)型公寓范圍，加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理，遏制商業(yè)、辦公類建設(shè)項目變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑。
附《關(guān)于加強服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為的通知（征求意見稿）》原文
各區(qū)人民政府，市有關(guān)單位：
為進一步明晰我市服務(wù)型公寓范圍，加強我市商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理，遏制商業(yè)、辦公類建設(shè)項目變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實維護購房人合法權(quán)益，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就有關(guān)事項明確如下：
一、加強服務(wù)型公寓建設(shè)管理
（一）用地性質(zhì)
服務(wù)型公寓，是指在國有的商業(yè)用地（B1）或規(guī)劃可兼容的商業(yè)用地（B1）上建設(shè)，具備可住宿、休息空間的，但不同于一般住宅平面和功能的商業(yè)類旅館建筑。其用地性質(zhì)為旅館用地（城市用地分類代碼為B14），其產(chǎn)權(quán)年限為40年。
（二）規(guī)劃要求
自然資源部門在出具規(guī)劃條件時，應(yīng)嚴格按照《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的用地分類明確用地性質(zhì)，注明公寓比例及設(shè)置要求，并納入土地出讓合同。規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓。本通知印發(fā)實施前已出具規(guī)劃條件的按原規(guī)劃條件要求執(zhí)行。
在商業(yè)用地上建設(shè)的服務(wù)型公寓，其計容建筑面積占商業(yè)計容建筑面積比例不得超過20%。其他用地性質(zhì)兼容商業(yè)的，服務(wù)型公寓建筑面積不得超過商業(yè)計容建筑面積的30%。各區(qū)政府可根據(jù)區(qū)域發(fā)展要求，在符合城市規(guī)劃的前提下，進一步確定本區(qū)域內(nèi)服務(wù)型公寓式的設(shè)置區(qū)域和可建比例。
(三）設(shè)計要求
1.服務(wù)型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設(shè)計。
2.服務(wù)型公寓建筑標準層層高和容積率建筑面積計算值，參照《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》附錄三第9項確定。其建筑立面應(yīng)做公建化處理，陽臺應(yīng)封閉且不得外挑，如設(shè)置空調(diào)室外機，應(yīng)做隱蔽處理。
3.服務(wù)型公寓應(yīng)按不低于公寓建筑面積的千分之二設(shè)置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米。
4.服務(wù)型公寓應(yīng)當在規(guī)劃總平面圖中明確其建筑具體位置，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖上應(yīng)當逐套注明服務(wù)型公寓。
5.除注明服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公建建筑不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設(shè)置，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200平方米（首層除外）。不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可作為居住空間的排水、排污、排煙及燃氣管道。
二、嚴格規(guī)范商業(yè)、辦公類項目的銷售管理
（一）加強銷售現(xiàn)場信息公示
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目時，應(yīng)嚴格按照規(guī)劃功能進行銷售，制作專門的《商業(yè)、辦公類項目重要信息提示》展板并固定在項目銷售現(xiàn)場的顯眼位置，對當期銷售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進行公示。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂的認購書、買賣合同等文件中，必須重點提醒房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限，明示物業(yè)管理費、水電費標準等情況，以及不具備直接入戶、入學和使用燃氣的條件等相關(guān)不利因素。
（二）規(guī)范宣傳廣告信息發(fā)布
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)如實發(fā)布項目銷售廣告，不得發(fā)布虛假房源和價格信息。除服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公類項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費者。
（三）完善網(wǎng)簽合同備案手續(xù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂購房合同前，銷售人員與購房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在錄入商品房網(wǎng)簽信息時，需上傳不少于兩張上述照片到網(wǎng)簽系統(tǒng)，并作為商品房買賣合同的附件存檔備查，并由區(qū)房產(chǎn)交易機構(gòu)或不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理網(wǎng)簽購房合同備案審核時監(jiān)督落實。
（四）明確不動產(chǎn)權(quán)登記要求
批準為辦公項目的，在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證書時，房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。
（五）有關(guān)公共配套服務(wù)
非住宅項目的用水、用電，應(yīng)按商業(yè)辦公標準收費和管理，不配置管道燃氣設(shè)施、教育學位等。
非本地戶籍的購房人或房屋使用人如需辦理有關(guān)入戶、入學手續(xù)的，具體應(yīng)按《佛山市新市民積分制服務(wù)管理辦法》執(zhí)行。
非本地戶籍的購房人或房屋使用人，符合《居住證暫行條例》（國務(wù)院令第663號）等相關(guān)規(guī)定條件的，可以申請辦理居住證。
三、切實履行監(jiān)督檢查職責
（一）自然資源部門在對建設(shè)工程做規(guī)劃條件核實過程中，應(yīng)嚴格按照審批圖紙對現(xiàn)場進行核對，發(fā)現(xiàn)對未按照審批圖紙進行建設(shè)、存在違法改擴建行為的，應(yīng)依法移送城管執(zhí)法部門處置。
（二）住建部門在建筑施工監(jiān)督管理或商品房預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）審批過程中，發(fā)現(xiàn)項目施工現(xiàn)場與有關(guān)部門審批確認的規(guī)劃、設(shè)計、施工圖紙等資料不一致的，或經(jīng)規(guī)劃部門認定存在違法改建擴建行為的，應(yīng)立即要求建設(shè)單位停工，暫停預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）審批，并移交相關(guān)部門依法處置。
（三）城管部門按照職能對違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及本通知相關(guān)規(guī)定的行為進行查處。
（四）市場監(jiān)管部門依法對發(fā)現(xiàn)存在虛假宣傳廣告行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)進行查處。
商業(yè)
值得注意的是，《意見稿》提出規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓，但本通知印發(fā)實施前已出具規(guī)劃條件的按原規(guī)劃條件要求執(zhí)行。而本次意見征集時間為即日起至11月21日。
商辦物業(yè)銷售不得誤導(dǎo)消費者
對于商辦類項目，文件明確指出，除注明服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公建建筑不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設(shè)置，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200平方米，而針對該類項目的銷售，文件則提出五點要求：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目時，應(yīng)嚴格按照規(guī)劃功能進行銷售，制作專門的《商業(yè)、辦公類項目重要信息提示》展板并固定在項目銷售現(xiàn)場的顯眼位置，對當期銷售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進行公示。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)如實發(fā)布項目銷售廣告，不得發(fā)布虛假房源和價格信息。除服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公類項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費者。
3、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂購房合同前，銷售人員與購房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
4、批準為辦公項目的，在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證書時，房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。
5、非住宅項目的用水、用電，應(yīng)按商業(yè)辦公標準收費和管理，不配置管道燃氣設(shè)施、教育學位等。
服務(wù)型公寓最高不超商業(yè)計容3成
與此同時，文件還指出，服務(wù)型公寓是指在國有的商業(yè)用地（B1）或規(guī)劃可兼容的商業(yè)用地（B1）上建設(shè)，具備可住宿、休息空間的，但不同于一般住宅平面和功能的商業(yè)類旅館建筑。其用地性質(zhì)為旅館用地（城市用地分類代碼為B14），其產(chǎn)權(quán)年限為40年。
規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓（本通知印發(fā)實施前已出具規(guī)劃條件的按原規(guī)劃條件要求執(zhí)行）。在商業(yè)用地上建設(shè)的服務(wù)型公寓，其計容建筑面積占商業(yè)計容建筑面積比例不得超過20%。其他用地性質(zhì)兼容商業(yè)的，服務(wù)型公寓建筑面積不得超過商業(yè)計容建筑面積的30%。
而服務(wù)型公寓的設(shè)計方面則需滿足：服務(wù)型公寓應(yīng)按不低于公寓建筑面積的千分之二設(shè)置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其建筑立面應(yīng)做公建化處理，陽臺應(yīng)封閉且不得外挑；建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設(shè)計等相關(guān)條件。
此外，文件中還明確，該規(guī)范的制定意在為進一步明晰佛山市服務(wù)型公寓范圍，加強商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理，遏制商業(yè)、辦公類建設(shè)項目變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑。
附《關(guān)于加強服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項目銷售行為的通知（征求意見稿）》原文
各區(qū)人民政府，市有關(guān)單位：
為進一步明晰我市服務(wù)型公寓范圍，加強我市商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理，遏制商業(yè)、辦公類建設(shè)項目變相改造為公寓、住宅等具有居住功能的建筑，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實維護購房人合法權(quán)益，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就有關(guān)事項明確如下：
一、加強服務(wù)型公寓建設(shè)管理
（一）用地性質(zhì)
服務(wù)型公寓，是指在國有的商業(yè)用地（B1）或規(guī)劃可兼容的商業(yè)用地（B1）上建設(shè)，具備可住宿、休息空間的，但不同于一般住宅平面和功能的商業(yè)類旅館建筑。其用地性質(zhì)為旅館用地（城市用地分類代碼為B14），其產(chǎn)權(quán)年限為40年。
（二）規(guī)劃要求
自然資源部門在出具規(guī)劃條件時，應(yīng)嚴格按照《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的用地分類明確用地性質(zhì)，注明公寓比例及設(shè)置要求，并納入土地出讓合同。規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓。本通知印發(fā)實施前已出具規(guī)劃條件的按原規(guī)劃條件要求執(zhí)行。
在商業(yè)用地上建設(shè)的服務(wù)型公寓，其計容建筑面積占商業(yè)計容建筑面積比例不得超過20%。其他用地性質(zhì)兼容商業(yè)的，服務(wù)型公寓建筑面積不得超過商業(yè)計容建筑面積的30%。各區(qū)政府可根據(jù)區(qū)域發(fā)展要求，在符合城市規(guī)劃的前提下，進一步確定本區(qū)域內(nèi)服務(wù)型公寓式的設(shè)置區(qū)域和可建比例。
(三）設(shè)計要求
1.服務(wù)型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設(shè)計。
2.服務(wù)型公寓建筑標準層層高和容積率建筑面積計算值，參照《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》附錄三第9項確定。其建筑立面應(yīng)做公建化處理，陽臺應(yīng)封閉且不得外挑，如設(shè)置空調(diào)室外機，應(yīng)做隱蔽處理。
3.服務(wù)型公寓應(yīng)按不低于公寓建筑面積的千分之二設(shè)置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米。
4.服務(wù)型公寓應(yīng)當在規(guī)劃總平面圖中明確其建筑具體位置，在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖上應(yīng)當逐套注明服務(wù)型公寓。
5.除注明服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公建建筑不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設(shè)置，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200平方米（首層除外）。不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可作為居住空間的排水、排污、排煙及燃氣管道。
二、嚴格規(guī)范商業(yè)、辦公類項目的銷售管理
（一）加強銷售現(xiàn)場信息公示
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項目時，應(yīng)嚴格按照規(guī)劃功能進行銷售，制作專門的《商業(yè)、辦公類項目重要信息提示》展板并固定在項目銷售現(xiàn)場的顯眼位置，對當期銷售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進行公示。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂的認購書、買賣合同等文件中，必須重點提醒房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限，明示物業(yè)管理費、水電費標準等情況，以及不具備直接入戶、入學和使用燃氣的條件等相關(guān)不利因素。
（二）規(guī)范宣傳廣告信息發(fā)布
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)如實發(fā)布項目銷售廣告，不得發(fā)布虛假房源和價格信息。除服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公類項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費者。
（三）完善網(wǎng)簽合同備案手續(xù)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人簽訂購房合同前，銷售人員與購房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在錄入商品房網(wǎng)簽信息時，需上傳不少于兩張上述照片到網(wǎng)簽系統(tǒng)，并作為商品房買賣合同的附件存檔備查，并由區(qū)房產(chǎn)交易機構(gòu)或不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理網(wǎng)簽購房合同備案審核時監(jiān)督落實。
（四）明確不動產(chǎn)權(quán)登記要求
批準為辦公項目的，在辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證書時，房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進行登記。
（五）有關(guān)公共配套服務(wù)
非住宅項目的用水、用電，應(yīng)按商業(yè)辦公標準收費和管理，不配置管道燃氣設(shè)施、教育學位等。
非本地戶籍的購房人或房屋使用人如需辦理有關(guān)入戶、入學手續(xù)的，具體應(yīng)按《佛山市新市民積分制服務(wù)管理辦法》執(zhí)行。
非本地戶籍的購房人或房屋使用人，符合《居住證暫行條例》（國務(wù)院令第663號）等相關(guān)規(guī)定條件的，可以申請辦理居住證。
三、切實履行監(jiān)督檢查職責
（一）自然資源部門在對建設(shè)工程做規(guī)劃條件核實過程中，應(yīng)嚴格按照審批圖紙對現(xiàn)場進行核對，發(fā)現(xiàn)對未按照審批圖紙進行建設(shè)、存在違法改擴建行為的，應(yīng)依法移送城管執(zhí)法部門處置。
（二）住建部門在建筑施工監(jiān)督管理或商品房預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）審批過程中，發(fā)現(xiàn)項目施工現(xiàn)場與有關(guān)部門審批確認的規(guī)劃、設(shè)計、施工圖紙等資料不一致的，或經(jīng)規(guī)劃部門認定存在違法改建擴建行為的，應(yīng)立即要求建設(shè)單位停工，暫停預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）審批，并移交相關(guān)部門依法處置。
（三）城管部門按照職能對違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及本通知相關(guān)規(guī)定的行為進行查處。
（四）市場監(jiān)管部門依法對發(fā)現(xiàn)存在虛假宣傳廣告行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)進行查處。
本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行。
