從二房東走向大房東，聯(lián)合辦公「反噬」傳統(tǒng)寫字樓
向來標新立異引領(lǐng)潮流的WeWork，近來被人diss它已經(jīng)淪為傳統(tǒng)的聯(lián)合辦公。拋開WeWork上市一波三折的消息不說，沉下心來審視行業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)：為大企業(yè)進行量身定制，正在成為聯(lián)辦標配。
從服務中小微企業(yè)到轉(zhuǎn)向給大企業(yè)定制總部，聯(lián)合辦公這是要翻回去重走老路嗎%3F
還是說中小微企業(yè)的生意不夠做了，要開始往大企業(yè)方向搶地盤了？
從“二房東”走向“大業(yè)主”，聯(lián)合辦公反噬傳統(tǒng)寫字樓生意背后的商業(yè)邏輯是什么%3F
1、跟風PoweredBywe
聯(lián)辦走老路？
“我覺得他們在做的事情有點像五大行，未來會形成直接的競爭關(guān)系?！痹赪eWork宣布成立房地產(chǎn)基金ARK之后，一位從事企業(yè)辦公選址行業(yè)的人士告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社。
戴德梁行的一位負責人則對投中網(wǎng)-PropTech研習社表示，他倒并不認為他所在的代理行會和WeWork的ARK基金形成直接的競爭關(guān)系，“我覺得ARK會成為我們代理行的一個買家，他們未來可以從我們手中買樓。”
2019年5月，WeWork宣布成立啟動房地產(chǎn)投資基金ARK，ARK的初始總股本為29億美元，專注于收購、開發(fā)和管理全球門戶城市和高增長二級市場的房地產(chǎn)資產(chǎn)。
WeWork將在ARK自持或運營的地產(chǎn)項目中以“空間即服務”的模式服務會員公司。這里面就包括WeWork不斷增多的大企業(yè)會員，在不久前發(fā)布的招股書中，大客戶已占WeWork全球會員數(shù)量的40%。
除ARK外，WeWork在2017年就推出的另一項服務PoweredByWe同樣引人關(guān)注.WeWork對這項業(yè)務的描述是：根據(jù)組織需求配置并在組織所在地部署的優(yōu)質(zhì)解決方案。簡單理解，就是企業(yè)總部定制。
靠PoweredByWe這項業(yè)務，WeWork收入1000多萬美金。換算成人民幣也要近億的營收，相當于一個小有規(guī)模的物業(yè)公司的體量。
WeWork的PoweredByWe到底在干什么？我們不妨從它在上海的第一個落地案例來瞧瞧。
上海的利豐廣場二號樓項目，是WeWorkPoweredByWe第一個落地項目。項目原址本是馮氏集團的一處老舊廠房，WeWork按照企業(yè)需求將其重新設(shè)計和開發(fā)后，于2019年開業(yè)。
說起來都是總部定制，但與傳統(tǒng)方式不同，PoweredByWe團隊為企業(yè)做的事很多。
比如，PoweredByWe團隊在此前的報道中提及，為了解客戶需求，他們專程到香港了解利豐的歷史與文化，參觀工廠，與一線員工實地座談，了解他們在日常辦公中的使用需求。由于利豐主營業(yè)務是時裝、面料采購，有倉儲空間需求，為此PoweredByWe團隊特別定制了全套物流系統(tǒng)。
除利豐廣場外，WeWork定制化辦公更多是將整層空間定制，而非整棟樓宇。
位于北京市朝陽區(qū)的WeWork電子城店是WeWork在北京的一家旗艦店，占據(jù)了電子城大廈12-18共七層，其中的三層都已被大客戶定制出去，其中14-15兩層都被瓜子二手車定制，16層則是輕課教育。
電子城店的一位負責人告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，目前中小規(guī)模團隊可以尋租的只有14-16這三層以外的空間。
與之相似，今日頭條也在輝煌時代大廈的WeWork定制了兩個整層的空間。
該人士同時告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社：“被大客戶所占據(jù)的樓層和其他空間并無不同，只是他們喜歡WeWork的設(shè)計風格而已。”
投中網(wǎng)-PropTech研習社發(fā)現(xiàn)，在中小企業(yè)所在的某層中也有一些獨立辦公室被其他企業(yè)占據(jù)，其空間設(shè)置并無明顯不同，只是在辦公室玻璃貼上了公司logo。
“大客戶會在裝飾上做一些要求，但是我們依然不會做很大的改動，我們相信大客戶是青睞WeWork的設(shè)計才選擇我們的?！鄙鲜鋈耸扛嬖V投中網(wǎng)-PropTech研習社，她最常見到的大客戶改造方式除了logo外只有將墻打掉，使兩間辦公室合成一大間，其他的改造幾乎沒有。
鏈家地產(chǎn)也位居WeWork官網(wǎng)的大客戶名單之中，一位不愿具名的鏈家內(nèi)部人士向投中網(wǎng)-PropTech研習社證實，鏈家的確有在WeWork定制整層辦公空間，但只是某一個部門選擇的一種辦公空間而已?！皩τ谖覀儊碚f這種做法只是為某個部門找一處辦公場地而已，并不是什么大事兒?！?
引入大客戶現(xiàn)已成為WeWork的常態(tài)。
WeWork位于北京站東街萬豪中心的一處場地將于2019年11月正式營業(yè)，目前正在對外招租。
該場地一位工作人員告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，目前每一處新開的WeWork場地理論上都會被大客戶分租一部分。萬豪中心項目有800余個工位，但該項目共只有兩層，一層大堂全部為公共空間和移動工位，二層為固定工位；也就是說，在這個項目上，大客戶將只能和其他團隊在同層辦公。
大企業(yè)為什么要選擇聯(lián)合辦公？
一位從事辦公選址的人士告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，大企業(yè)選擇聯(lián)合辦公更加現(xiàn)實的原因是因為“省事兒”而非便宜。
據(jù)他所知，按照每平米每月的單價計算，大企業(yè)從WeWork手中租得一整層的價格并不比租普通寫字樓更低。
“有些大型企業(yè)在內(nèi)部裝修上并不重視，這就使聯(lián)合辦公的精裝修優(yōu)勢凸顯出來。對于企業(yè)來說，一旦租到了辦公室在裝修時能省事就省事，不愿意折騰，但對聯(lián)合辦公來說，裝修環(huán)境是吸引客戶前來入駐的門面，他們肯定會費盡心思?！痹撊耸糠Q，如果選擇WeWork,不必自己找人裝修，也不必擔心會上當，一切都是現(xiàn)成，拎包入住即可。
2、聯(lián)辦“反噬”寫字樓
勝算幾何？
事實上在大企業(yè)定制辦公，尤其是單體項目定制化投資運營業(yè)務中早已存在表現(xiàn)不俗的玩家。
以坤鼎集團為例，其專注于高端單體項目以及整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營，官網(wǎng)顯示其已投資運營企業(yè)定制及園區(qū)項目20多個，總投資開發(fā)物業(yè)面積80萬平米，在國內(nèi)9個主要城市開展主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資定制及配套綜合開發(fā)，坤鼎在一二線城市已有3000多畝的土地儲備。
投中網(wǎng)-PropTech研習社了解到，ABB，亞馬遜和GE等跨國公司均享受過坤鼎提供的在華定制化物業(yè)投資服務。
位于北京光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地的美國亞馬遜(中國)華北區(qū)總部項目就由坤鼎集團開發(fā)，其占地面積66,667平方米，建筑面積45000平方米，該項目主要用于亞馬遜中國的電子商務及結(jié)算中心業(yè)務。
此外，坤鼎集團也有對商務空間收購后進行升級改造和再運營的業(yè)務板塊。
投中網(wǎng)-PropTech研習社了解到，WeWork的定制化辦公與傳統(tǒng)定制辦公的服務方式有些許不同。
首先，WeWork大多數(shù)定制辦公是為大客戶定制整層，如利豐廣場此類整棟建筑的定制在國內(nèi)并無復刻，而坤鼎等企業(yè)則專注于單體項目和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定制和運營。
其次，在計費方式上，WeWork對大客戶的價格也按照所租的工位數(shù)量計算，而非一口價；傳統(tǒng)定制辦公企業(yè)則是將項目打包成一個整體價格。
再者，傳統(tǒng)辦公室定制企業(yè)一切按照客戶需求設(shè)計，WeWork則大量采用自身已有的成熟模板進行空間布局，同時也會考慮大企業(yè)的特殊需求，但整體而言大企業(yè)所定制的樓層與其他樓層區(qū)別不大。
在營收數(shù)字上，PoweredByWe與WeWork的其他業(yè)務營收相比是微不足道的。
招股書顯示，WeWork通過工位出租和空間運營已經(jīng)獲得了四十億美元的收入，而包括PoweredByWe在內(nèi)的其他業(yè)務至今為止只貢獻了一千多萬美元的收入。
但與之相比，坤鼎在2018年上半年其營收不過1.78億人民幣，2016全年營收6.7億元。與國內(nèi)巨頭相比，WeWork在起步階段的“其他收入”已是相當可觀的體量。
有了ARK和PoweredByWe后，WeWork進軍大客戶市場，直接面對的競爭者就是坤鼎們，勝算幾何？
作為國內(nèi)的聯(lián)合辦公空間，方糖小鎮(zhèn)也沒有錯過為大客戶定制化辦公的生意。
方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人楊學濤告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，目前方糖小鎮(zhèn)在上海有一處項目是給合并后的美團點評做的定制，位于浦西的中山公園商圈，面積2700平方米。此外還有一個暫時不便對外透露的大項目正在談判過程中?！澳壳翱梢源_定的是這個項目在面積上是中山公園項目的好幾倍?！?
“這種競爭關(guān)系從聯(lián)合辦公這種業(yè)態(tài)第一天誕生便開始了?！睏顚W濤一語道破了聯(lián)合辦公與傳統(tǒng)定制化辦公企業(yè)之間的競爭關(guān)系。
眼下，數(shù)據(jù)也表明，聯(lián)合辦公正在反噬傳統(tǒng)寫字樓市場。
點點租華東區(qū)交易數(shù)據(jù)顯示：傳統(tǒng)辦公室的成交占營收貢獻仍處于主導地位；但同時，聯(lián)合辦公類產(chǎn)品成交不斷攀升，正在吞噬傳統(tǒng)辦公室的市場。
點點租聯(lián)合創(chuàng)始人方剛告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，企業(yè)選址是一種低頻服務，每個統(tǒng)計周期的單量相對穩(wěn)定，以上海為例，平均一個月只有一萬單，“蛋糕整體大小有限，聯(lián)合辦公和傳統(tǒng)辦公同時瓜分這一萬單，是此消彼長的關(guān)系?！?
不過，點點租的報告同時也指出，聯(lián)合辦公搶占市場的主要方式目前仍是“降租提傭”。
3、走在商業(yè)現(xiàn)實和“不忘初心”之間
從選址、拿樓到辦公室定制，建立為大客戶服務的完整鏈條，似乎與聯(lián)合辦公主要服務中小規(guī)模團隊，尤其是初創(chuàng)階段企業(yè)的初衷有所背離。
在楊學濤眼中，此事不由人的意志而轉(zhuǎn)移，而是商業(yè)的本質(zhì)特征所決定。
“隨著聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)的逐步普及，各種類型的公司都有可能成為客戶，這是必然的；此外在聯(lián)合辦公興起之前，大企業(yè)之前的辦公解決方案也許并不合理，只是之前沒有更好的選擇罷了；在管理理念有了進化之后，很多大企業(yè)的組織模式也改變了，對充滿‘彈性’的辦公方式有了很強的需求，特別是一些高速發(fā)展的企業(yè)對辦公的靈活度要求更高，連鎖化的聯(lián)合辦公很好地滿足了他們的需求。”
除此之外，一個更加現(xiàn)實的原因是，在當前經(jīng)濟走向不明朗的背景下，聯(lián)合辦公更需要來自大企業(yè)的力量，而不是支付能力和穩(wěn)定性都不夠穩(wěn)定的初創(chuàng)企業(yè)。
“大企業(yè)動輒就用去上百個工位，可以快速填充出租率，而且支付能力比較強，簽約周期也比較長，對聯(lián)合辦公運營商穩(wěn)定業(yè)務至關(guān)重要?！睏顚W濤告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社，大、中、小客戶組合起來才是比較健康的“完整森林”。
一位不愿具名的另一國內(nèi)聯(lián)合辦公運營商負責人則更加直率地對投中網(wǎng)-PropTech研習社表示：“這就像火鍋一樣，什么樣的菜都得來一點，才好吃?！?
另一個不可否認的事實是，在市場上都在談論聯(lián)合辦公運營商的盈利問題之時，聯(lián)合辦公以“二房東”的身份將大量的風險都替業(yè)主和入駐企業(yè)承擔了下來。
上述聯(lián)合辦公運營商負責人告訴投中網(wǎng)-PropTech研習社：“根據(jù)我們的成本測算，假設(shè)一個大企業(yè)要把某一個新設(shè)立的部門直接安排給聯(lián)合辦公而不是自己再去找一處場地的話，他們會省去很多的麻煩，聯(lián)合辦公為為他們打理從行政到物業(yè)方方面面的事情?！?
大客戶選址聯(lián)合辦公更“省事兒”背后還有一層意思：大客戶也是以會員制的方式進入WeWork，由于收費方式依舊是按照實際出租的工位數(shù)量計算，企業(yè)可根據(jù)自己不同時段的實際需要選擇出租工位數(shù)量的多少。
也就是說，空置率下降帶來的問題由WeWork獨自承擔，而大客戶不受任何影響。
從“二房東”變身為“大房東”，聯(lián)合辦公轉(zhuǎn)型的賬能算平么？轉(zhuǎn)型，又是否意味著原來的“二房東”業(yè)務不賺錢呢%3F
對于WeWork估值“膝斬”、上市難產(chǎn)的消息，有分析稱，如果連頭部企業(yè)WeWork都上不了市，就說明投資方以及資本市場根本接受不了聯(lián)合辦公模式，可“忽悠”的空間越來越小。但ARK加上PoweredByWe這部分獨立于工位出租之外的業(yè)務，似乎有將WeWork從“二房東”變身為“大房東”的趨勢。
星瀚資本合伙創(chuàng)始人楊歌曾對投中網(wǎng)-PropTech研習社分析我國當下樓市格局：目前的形勢是大房東在“欺壓”二房東，“在利潤上大房東是最厚的，二房東在前期的裝修和后期的運營上都要花巨大的成本，去賺大房東賺剩下的那部分很薄的利潤，此外在租約的履約問題上，也經(jīng)常發(fā)生大房東無緣由毀約導致二房東生意無法持續(xù)?！?
楊歌表示，這是在我國二房東模式生意難做的底層原因，“這也導致很多原本做‘二房東’生意的商人，希望能涉足房地產(chǎn)資產(chǎn)的管理領(lǐng)域，搖身一變成為‘大房東’?！?
ARK也許正是WeWork邁向“大房東”的關(guān)鍵一步。
跨界來看，麥當勞就是“鯉魚躍龍門”的典型案例。以2016年全年的財報顯示，該財年麥當勞超過77億美元的利潤中有超過50%來自于房地產(chǎn)出租，40%來自于品牌授權(quán)，只有10%來自餐廳運營。
“其實所有的生意到最后都會向高利潤的行業(yè)挺進，才能獲得最大的收益。聯(lián)合辦公也不例外。”一位選址行業(yè)的負責人對投中網(wǎng)-PropTech研習社表示，在聯(lián)合辦公只靠出租工位和空間運營明顯無法收回成本產(chǎn)生利潤的前提下，聯(lián)合辦公也理應考慮涉身其他領(lǐng)域。
“從‘二房東’模式切入房地產(chǎn)資產(chǎn)管理市場，進入為大企業(yè)選址、拿樓以及定制化辦公等業(yè)務，這個邏輯看起來是比較清楚的，只有這樣做才能躋身于高利潤行業(yè)?！痹撠撠熑吮硎?。
