光明地產(chǎn)銷售乏力，凈利大跌四成
使用高杠桿模式進(jìn)行擴(kuò)張，是中小房企謀求規(guī)模發(fā)展的通用做法，光明地產(chǎn)（600708.SH）也深陷其中。
據(jù)光明地產(chǎn)2019年三季度報(bào)告，前九月光明地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入約85.23億元，同比下降9%，其中地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收占比超85%；凈利潤(rùn)約5.73億元，同比下滑43%；凈負(fù)債率高達(dá)238%。
光明地產(chǎn)背倚母公司光明集團(tuán)，可謂“含著金湯勺出生”，公司將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為其核心發(fā)展業(yè)務(wù)，一直以來(lái)光明集團(tuán)對(duì)其寄予厚望。
時(shí)至今日，光明地產(chǎn)的業(yè)績(jī)卻并不如意。在迅猛擴(kuò)張的規(guī)?；飞希饷鞯禺a(chǎn)正面臨凈利下滑、債臺(tái)高筑、去化乏力、項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊等棘手問(wèn)題。
在億瀚智庫(kù)發(fā)布的《2019H1上市房企ROE TOP100》榜單中，光明地產(chǎn)的ROE為5.3%，位居榜單第56位。
ROE為凈資產(chǎn)收益率，是房企凈利潤(rùn)與凈資產(chǎn)的比值，ROE值越高，企業(yè)凈資產(chǎn)獲利能力越強(qiáng)。相較于大中房企，體量較小的中小企業(yè)ROE表現(xiàn)會(huì)更好，但中小企業(yè)的ROE通常波動(dòng)較大，無(wú)法單方面反映公司經(jīng)營(yíng)好壞。
近年來(lái)光明地產(chǎn)的凈利潤(rùn)和ROE均波動(dòng)明顯，盈利持續(xù)性遭到質(zhì)疑。
從2015年至2018年，其ROE分別為6.8%、12.1%、20.1%、12.9%，波動(dòng)幅度明顯；凈利潤(rùn)分別為5.1億元、10.1億元、19.5億元、14.2億元。期間凈利潤(rùn)雖有大幅增長(zhǎng)，也完成了當(dāng)初承諾的“2015年至2017年合計(jì)實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤(rùn)不低于35.13億元”的目標(biāo)，但2018年光明地產(chǎn)凈利潤(rùn)下滑明顯，今年三季度更是近乎腰斬。
凈利潤(rùn)下滑的光明地產(chǎn)依然沒(méi)有停止頻繁拿地、擴(kuò)張規(guī)模的動(dòng)作。數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)2017年新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積為94.25萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)78.67%。到了2018年，其新增面積達(dá)144.52萬(wàn)平方米，又翻了一倍。
今年光明地產(chǎn)擴(kuò)張的腳步依舊，繼續(xù)重倉(cāng)長(zhǎng)三角地區(qū)。
今年1月，光明地產(chǎn)斥資8.22億元拿下上海浦東新區(qū)四幅地。4月和5月分別在寧波、常州等地競(jìng)得地塊。
6月18日，光明地產(chǎn)在廣西柳州拿下的一幅土地溢價(jià)率高達(dá)76.9%。
根據(jù)三季度報(bào)告，今年前9月，光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積166.94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)107.8%。在第三季度，光明地產(chǎn)新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備面積44.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)938.4%。其擴(kuò)張野心可見(jiàn)一斑。
如其他中小房企迅速擴(kuò)張帶來(lái)的問(wèn)題一樣，光明地產(chǎn)高居不下的凈負(fù)債率以及吃緊的現(xiàn)金流成為其繼續(xù)發(fā)展的障礙。
截至今年9月末，光明地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-55.8億元，凈負(fù)債率高達(dá)238%。其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額72.45億元，但短期借款卻高達(dá)119.8億元，現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期借款。
在高杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)的擴(kuò)張模式下，光明地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的去化也不樂(lè)觀。
2015年至今年三季度，光明地產(chǎn)的合約銷售額分別為126.7億元、189.3億元、236.5億元、244.6億元、181.6億元。
在克而瑞《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，光明地產(chǎn)排名第108位。在這樣一種緩慢又漫長(zhǎng)的去化基調(diào)下，光明地產(chǎn)去年提出的“三年實(shí)現(xiàn)500億”目標(biāo)恐難以實(shí)現(xiàn)。
此外，根據(jù)億瀚智庫(kù)《2018上市房企存貨周轉(zhuǎn)率&總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率TOP100》，光明地產(chǎn)2018年存貨周轉(zhuǎn)率0.326，排名第51位；而2017年其存貨周轉(zhuǎn)率0.425，排名第25位?？梢?jiàn)其開(kāi)發(fā)銷售速度呈下滑趨勢(shì)。
具體來(lái)看，今年7月，光明地產(chǎn)在成都的“光明蓉府”開(kāi)盤活動(dòng)上推出280套住宅房，去化率僅37%，遠(yuǎn)低于成都市場(chǎng)當(dāng)周53%的整體去化率。
7月18日，光明地產(chǎn)蘇州項(xiàng)目光樾華庭共有304套房源取得預(yù)售證，但到了十月末，尚有248套房源待售。
造成去化艱難的原因，除了今年宏觀政策緊縮、市場(chǎng)熱度褪去的大環(huán)境影響外，光明地產(chǎn)自身項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊也不容忽視。
2018年，其控股子公司農(nóng)房集團(tuán)旗下項(xiàng)目多次出現(xiàn)與業(yè)主間的糾紛。今年11月初，由于江蘇常州項(xiàng)目無(wú)抑塵措施、違法擅建，光明地產(chǎn)登上環(huán)保黑榜；后因浙江湖州項(xiàng)目被指貨不對(duì)板，存在質(zhì)量問(wèn)題、夸大宣傳，引發(fā)業(yè)主集體投訴。
由此可見(jiàn)，光明地產(chǎn)拿地速度雖然提上去了，但去化和存貨周轉(zhuǎn)率卻一直在拖后腿，于是轉(zhuǎn)向發(fā)行短期融資券來(lái)緩解負(fù)債壓力。
今年2月19日，光明地產(chǎn)2018年度第二期中期票據(jù)發(fā)行完成，實(shí)際發(fā)行總額6.5億元，發(fā)行利率6.25%。
3月4日，光明地產(chǎn)發(fā)行2019年度第二期中期票據(jù)發(fā)行完成，金額為8億元。7月12日，光明地產(chǎn)發(fā)行了10億元超短期融資券，期限270天。10月，又發(fā)行了6億元。
除此之外，光明地產(chǎn)還通過(guò)永續(xù)債融資。今年1月31日，光明地產(chǎn)發(fā)行了2019年度第一期長(zhǎng)期限含權(quán)中期票據(jù)(永續(xù)債)，募集資金6億元全部到賬。
在地產(chǎn)行業(yè)融資整體收緊的背景下，光明地產(chǎn)依靠國(guó)資身份能繼續(xù)獲得資金能有助于其發(fā)展，但頻繁借債也確實(shí)推高了負(fù)債率。
公開(kāi)資料顯示，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司成立于1993年。2015年，由海博股份與光明食品(集團(tuán))有限公司旗下農(nóng)房集團(tuán)、農(nóng)房置業(yè)進(jìn)行重組形成光明地產(chǎn)。
今年11月13日，光明地產(chǎn)協(xié)議收購(gòu)光明食品集團(tuán)、上海崇明農(nóng)場(chǎng)有限供公司所持有的上海東平小鎮(zhèn)農(nóng)場(chǎng)有限公司70%股權(quán)，總成交價(jià)為7000萬(wàn)元。
東平小鎮(zhèn)是光明地產(chǎn)依靠自身資源獲取的綜合型項(xiàng)目，期望打造“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的新模式，也是這家公司確定的新發(fā)展方向之一。
謀求轉(zhuǎn)型對(duì)光明地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展是好是壞，目前還難下定論。但在業(yè)績(jī)、負(fù)債的雙重壓力下，光明地產(chǎn)或應(yīng)著力于提高去化率，盡快回籠資金，來(lái)為后續(xù)發(fā)展“造血”
