房價最低的一線城市“放開”限購了，本科學(xué)歷直接購房
昨天（12月13日），廣州出臺樓市新政，南沙區(qū)政府發(fā)文：
本科人士在南沙區(qū)買房不受戶籍、社保和個稅繳存限制！
這個政策可以用重磅且超乎想象來形容。我們在南沙區(qū)政府官網(wǎng)上可以看到這份“關(guān)于進(jìn)一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知”。這則通知中最具殺傷力的有兩點(diǎn)：
1、認(rèn)定持有廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙區(qū)范圍內(nèi)享受廣州市戶籍居民購買商品房同等待遇。
2、在南沙區(qū)工作、學(xué)習(xí)，具有本科及以上學(xué)歷；具有中級及以上專業(yè)技術(shù)資格；具有中級及以上職業(yè)資格；具有可聘任為中級及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的執(zhí)業(yè)資格，符合上述條件之一的人才，在南沙區(qū)范圍內(nèi)購買首套商品房不受戶籍、社保和個稅繳存限制（在廣州市內(nèi)已購有首套商品房的除外）。
先看第一條，直白一點(diǎn)就是“廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才”，可以買兩套。
再看第二條，本科以上不受任何限制，可以直接購房。
在南沙沒有放開限購之前，南沙的限購政策是等同廣州政策。在深圳雙十一新政之后，讓我們對一線城市有了更多的期待，所以11月底，我們迅速的趕往廣深調(diào)研看市場，當(dāng)時對廣州限購政策的感受有兩點(diǎn)：
1、政策面管控非常嚴(yán)，人才落戶和隨遷皆有限制；
2、購買門檻非常高，外地戶籍需要5年以上的社?；蛘邆€稅。
按照政策要求是完全沒有操作空間，是一點(diǎn)念想都不給非戶籍的外地人。沒想到就在11月26日，正好趕上廣州限購放松。廣州調(diào)整了非本市戶籍人士購房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
調(diào)整前：
廣州外地戶籍人士購房的要求是：在廣州市連續(xù)繳納5年內(nèi)（60個月）社?；騻€人所得稅。（中間不能斷繳，不能補(bǔ)交）
調(diào)整后：
在廣州市連續(xù)繳納5年內(nèi)（60個月）社保或個人所得稅，可以疊加一起使用。（例如：購房之日起5年內(nèi)社保其中一個月顯示補(bǔ)收的，則可以提供這個補(bǔ)收月份的正常繳納個人所得稅稅單的資料，加起來能體現(xiàn)出連續(xù)5年的社?；蛘叨悊钨彿抠Y格，則可購房）
01
坦白說這個政策的調(diào)整力度非常小，但明眼人都能從中看出兩點(diǎn)：
1、釋放了限購放松的信號；
2、社保和個稅可以互補(bǔ)，意味著政策面預(yù)留了操作空間。
我們知道調(diào)控政策最怕什么呢？怕趨勢是收緊的，怕沒有特殊情況。但只要你對特殊情況有特殊政策，那么對于想買房的人來說，就是好事。
所以我們預(yù)感廣州接下來還會有新的政策跟進(jìn)。因此，南沙放開限購了我們并不意外。這是繼佛山之后，又一個放開限購的地區(qū)。
這里面有兩個問題：
1、為什么是佛山南沙先后放開限購，尺度如此之大。
2、此次新政的出臺，將讓一大批人才直接獲得購房資格，這對南沙市場意味著什么？
02
11月底我們在廣州調(diào)研，廣州市場是真的很冷，量價均呈現(xiàn)下跌。
首先是成交量的下跌。11月廣州網(wǎng)簽一手住宅成交量為5907宗，環(huán)比下跌4%；10月份更慘，鏈家有數(shù)據(jù)顯示一二手房整體成交12530套，環(huán)比下跌17.3%。
其次是成交價下跌，特別是二手房。從今年4月到11月，均價從2.46萬/平米，下降到2.15萬/平米，下降了3000元/平，降幅超過12%。新房下調(diào)尺度更大，比如，新塘板塊的碧桂園云頂售價下調(diào)6000元/㎡。
第三是新房開盤遇冷。在我們調(diào)研的7天內(nèi)，共有6個項(xiàng)目開盤，整體去化僅3成。
第四是新房庫存擠壓。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止至10月31日廣州全市新建商品房庫存約15萬套，其中增城去化周期約23.8個月，花都去化周期41.89個月，南沙去化周期26.9個月，番禺21.67個月，從化去化周期是48.9個月。
第五、土拍遇冷。11月21日花都地塊由于無人報價延期出讓；南沙明珠灣地塊以底價成交。
以上就是廣州樓市的真實(shí)景象；但，與之相對應(yīng)的是，廣州強(qiáng)勁的本地購買力和需求。
在中國只有四個一線城市，廣州是唯一一個外地炒房客，少到可以忽略不計(jì)的一線城市，所以廣州是一個主要靠本地購買力就撐起一線房價的城市。
因此，一方面是市場真的很冷，另一方面是本地購買力又非常強(qiáng)勁。所以，廣州政策變動就變得非常難，非常敏感。
在這種情況下，廣州就面臨一個問題：既要提振市場，但又不能刺激樓市反映過熱，所以不能出全面的放松政策，只能局部調(diào)整。
那么，廣州選擇南沙放開限購的原因有兩個：
1、因?yàn)榉鹕椒砰_限購。我們之前寫過多篇關(guān)于廣州調(diào)研的稿件，廣佛的關(guān)系是佛山努力靠過來，但廣州卻向南向東。所以佛山放開限購，廣州是一定有回應(yīng)的。這也在一定程度上反映了廣州和佛山的關(guān)系。
2、南沙是廣州重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是廣州副中心，是廣州城運(yùn)規(guī)劃戰(zhàn)略，它在粵港澳大灣區(qū)占有重要地位，但，目前人氣不旺，需要導(dǎo)入人口和產(chǎn)業(yè)。而放開限購就是最直接的方式。
3、南沙太需要人了，南沙太需要購買力了，南沙太需要速度了，南沙太需要基建了。
因此，結(jié)合剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會議對房地產(chǎn)“因城施策”的原則要求，以及目前深圳市場行情，我們可以確定的是：
1、2020年的小陽春一定會比2019年好。
2、廣州強(qiáng)勁的購買力以及深圳市場熱度的示范效應(yīng)，廣州2020年的3、4、5月樓市熱度會喜人的。
3、南沙會有一波急漲行情。
03
南沙是什么來頭？
在廣州官方的定位中，南沙是未來廣州的副中心。
類似于北京的通州副中心。
在粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃中，這兒是粵港澳合作示范區(qū)。
就地理位置來說，也正好處在廣州與深圳交匯、握手的核心區(qū)域。處在整個大灣區(qū)的核心位置。
國家規(guī)劃在這里建設(shè)一個開放的高地，改革的示范區(qū)。
新的CBD是這樣規(guī)劃的：
規(guī)劃雖好，但畢竟是一個新城，畢竟要從零起步，廣東再有錢，再有資源，但發(fā)展仍需一步一步來。
想再造一個南沙新城（金融、科技、現(xiàn)代制造等），還是有很大的難度。
深圳已有前海、廣州有珠江新城和金融城、珠海有橫琴、東莞還在建設(shè)濱海灣新區(qū)、中山在建設(shè)翠亨新區(qū)。
南沙在這個時間，想從別的地方再爭奪資源打造新的世界級CBD，還是有相當(dāng)大的難度，畢竟他們也不好過。
所以，南沙想發(fā)展的好，就要步子大，就要膽子大，就要有更多的人和錢過來。
最直接有效的辦法，當(dāng)然就是你今天看到的：放開限購！
學(xué)杭州：先搶人，錢再隨人來。
人有了，啥都好說，人有了再談別的。
而南沙在廣東人的心中，那是異常的重要。
如果不明白，想想成都的天府新區(qū)、鄭州的航空港區(qū)、重慶中央公園、武漢的光谷新區(qū)、合肥的濱湖新區(qū)、杭州的錢塘新區(qū)、上海的臨港自貿(mào)區(qū)、南京的江北新區(qū)等等。
南沙的地位、規(guī)劃、戰(zhàn)略，可都是在它們之上的。
所以，可想而知，此番放開，對于南沙目前18000+的房價，會是什么樣的刺激？會是什么樣的推動？
你要不要把握？?最后提醒，這也許是一個絕佳的機(jī)遇和開始。
