預(yù)計(jì)香港寫字樓,街鋪,住宅價(jià)格明年將再降一兩成
時(shí)間：2019/12/23
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香港歷來為期最長的樓市升浪已于今年下半年告終，預(yù)計(jì)2020年寫字樓、街鋪和住宅價(jià)格及租金將下跌10%至20%。
上海甲級寫字樓
甲級寫字樓空置率創(chuàng)9年來新高
寫字樓市場方面，報(bào)告指出，目前香港甲級寫字樓市場已步入下行周期。今年甲級寫字樓市場的凈吸納量下跌62%至不足110萬平方呎（約12.22萬平方米）。由于部分租戶撤回?cái)U(kuò)張計(jì)劃，加上過去需求強(qiáng)勁的中資公司在中環(huán)的租賃需求按年減少34%和共享工作空間營運(yùn)商需求減少26%，以致租賃需求疲弱。年初至今，新租賃成交較2018年減少31%。
整體寫字樓空置率因而升至5.9%，是自2010年4月以來的高位。加上租戶遷離核心區(qū)后所騰空的寫字樓樓面陸續(xù)重投租賃市場，中環(huán)寫字樓空置率升至3.5%，創(chuàng)逾四年新高。
年初至今，整體甲級寫字樓租金已下跌3.4%。在中資公司需求減弱的情況下，中環(huán)寫字樓租金于上半年微升1%后，下半年下跌6.3%，跌幅為各商業(yè)區(qū)之冠。
仲量聯(lián)行商業(yè)部主管鮑雅歷表示，由于市場不明朗，不少租戶均希望控制物業(yè)成本，明年租賃需求仍主要來自遷離核心區(qū)或選擇更具成本效益的辦公地點(diǎn)兩方面。
“我們預(yù)計(jì)2020年租賃需求仍將偏軟，令空置率持續(xù)上升，甲級寫字樓租金預(yù)計(jì)會(huì)下跌15%至20%。其中，中環(huán)寫字樓租金與其他地區(qū)租金仍有顯著差距，因此面對的下調(diào)壓力最大?！滨U雅歷說。
核心區(qū)街鋪?zhàn)饨鸹驅(qū)⑾碌?5%至20%
零售市場方面，報(bào)告指出，今年下半年入境旅客市場受重挫，6月至10月期間訪港旅客總數(shù)按年下跌23.8%。第三季整體零售銷售額按年下跌17.5%，為過去逾20年的最大季度跌幅。其中，珠寶鐘表、化妝品及服裝等倚重旅客消費(fèi)的商品為最大跌幅。
傳統(tǒng)購物區(qū)及部分商場的生意均受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致核心區(qū)街鋪及優(yōu)質(zhì)商場租金分別在今年下挫18.4%及5.6%。整體而言，零售商較以往樂于往住宅區(qū)發(fā)掘發(fā)展機(jī)會(huì)。
目前，商鋪?zhàn)赓U需求主要來自新進(jìn)軍香港零售市場的大眾化生活雜貨店及餐飲營運(yùn)商。由于業(yè)主急于在假期季節(jié)前租出商鋪，租予限定店(pop-up store)及短期租約的店鋪趨增。
仲量聯(lián)行商鋪部資深董事陳耀峯表示，由于環(huán)球及香港經(jīng)濟(jì)仍存在不明朗因素，2020年的租賃需求將持續(xù)受壓。預(yù)期明年核心區(qū)街鋪?zhàn)饨饘⑾麓?5%至20%。不過，新來港的零售商仍傾向租用優(yōu)質(zhì)商場，預(yù)計(jì)商場租金僅下跌約5%。
豪宅價(jià)格或?qū)⑾碌s20%
住宅市場方面，2019年下半年市場氣氛轉(zhuǎn)弱，中小型住宅及豪宅樓價(jià)紛紛下滑。在積壓的龐大住屋需求及放寬按揭貸款的支持下，中小型住宅樓價(jià)相對較穩(wěn)定。
豪宅市場在過去5年至10年主要受內(nèi)地資金主導(dǎo)，但過去一年內(nèi)地買家漸趨平靜，隨之，豪宅樓價(jià)自今年7月以來下跌4.7%，完全抵消上半年取得的樓價(jià)升幅。
上海甲級寫字樓
甲級寫字樓空置率創(chuàng)9年來新高
寫字樓市場方面，報(bào)告指出，目前香港甲級寫字樓市場已步入下行周期。今年甲級寫字樓市場的凈吸納量下跌62%至不足110萬平方呎（約12.22萬平方米）。由于部分租戶撤回?cái)U(kuò)張計(jì)劃，加上過去需求強(qiáng)勁的中資公司在中環(huán)的租賃需求按年減少34%和共享工作空間營運(yùn)商需求減少26%，以致租賃需求疲弱。年初至今，新租賃成交較2018年減少31%。
整體寫字樓空置率因而升至5.9%，是自2010年4月以來的高位。加上租戶遷離核心區(qū)后所騰空的寫字樓樓面陸續(xù)重投租賃市場，中環(huán)寫字樓空置率升至3.5%，創(chuàng)逾四年新高。
年初至今，整體甲級寫字樓租金已下跌3.4%。在中資公司需求減弱的情況下，中環(huán)寫字樓租金于上半年微升1%后，下半年下跌6.3%，跌幅為各商業(yè)區(qū)之冠。
仲量聯(lián)行商業(yè)部主管鮑雅歷表示，由于市場不明朗，不少租戶均希望控制物業(yè)成本，明年租賃需求仍主要來自遷離核心區(qū)或選擇更具成本效益的辦公地點(diǎn)兩方面。
“我們預(yù)計(jì)2020年租賃需求仍將偏軟，令空置率持續(xù)上升，甲級寫字樓租金預(yù)計(jì)會(huì)下跌15%至20%。其中，中環(huán)寫字樓租金與其他地區(qū)租金仍有顯著差距，因此面對的下調(diào)壓力最大?！滨U雅歷說。
核心區(qū)街鋪?zhàn)饨鸹驅(qū)⑾碌?5%至20%
零售市場方面，報(bào)告指出，今年下半年入境旅客市場受重挫，6月至10月期間訪港旅客總數(shù)按年下跌23.8%。第三季整體零售銷售額按年下跌17.5%，為過去逾20年的最大季度跌幅。其中，珠寶鐘表、化妝品及服裝等倚重旅客消費(fèi)的商品為最大跌幅。
傳統(tǒng)購物區(qū)及部分商場的生意均受到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致核心區(qū)街鋪及優(yōu)質(zhì)商場租金分別在今年下挫18.4%及5.6%。整體而言，零售商較以往樂于往住宅區(qū)發(fā)掘發(fā)展機(jī)會(huì)。
目前，商鋪?zhàn)赓U需求主要來自新進(jìn)軍香港零售市場的大眾化生活雜貨店及餐飲營運(yùn)商。由于業(yè)主急于在假期季節(jié)前租出商鋪，租予限定店(pop-up store)及短期租約的店鋪趨增。
仲量聯(lián)行商鋪部資深董事陳耀峯表示，由于環(huán)球及香港經(jīng)濟(jì)仍存在不明朗因素，2020年的租賃需求將持續(xù)受壓。預(yù)期明年核心區(qū)街鋪?zhàn)饨饘⑾麓?5%至20%。不過，新來港的零售商仍傾向租用優(yōu)質(zhì)商場，預(yù)計(jì)商場租金僅下跌約5%。
豪宅價(jià)格或?qū)⑾碌s20%
住宅市場方面，2019年下半年市場氣氛轉(zhuǎn)弱，中小型住宅及豪宅樓價(jià)紛紛下滑。在積壓的龐大住屋需求及放寬按揭貸款的支持下，中小型住宅樓價(jià)相對較穩(wěn)定。
豪宅市場在過去5年至10年主要受內(nèi)地資金主導(dǎo)，但過去一年內(nèi)地買家漸趨平靜，隨之，豪宅樓價(jià)自今年7月以來下跌4.7%，完全抵消上半年取得的樓價(jià)升幅。
仲量聯(lián)行香港主席兼資本市場主管曾煥平表示，下半年中小型住宅樓價(jià)回落2.5%。內(nèi)地及香港經(jīng)濟(jì)放緩將削弱住屋需求，尤其是依賴內(nèi)地買家需求的豪宅市場，預(yù)計(jì)2020年豪宅價(jià)將下跌約20%。在空置稅推出及住宅供應(yīng)增加的夾擊下，開發(fā)商為求去貨，新盤定價(jià)將承受更大壓力，預(yù)計(jì)中小型住宅樓價(jià)將于明年下跌10%至15%
