寫字樓背后的城市機(jī)遇：凈吸納量排名全國(guó)第六將給成都帶來什么？
6日上午，仲量聯(lián)行發(fā)布《2019年成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)全年回顧》。其中首先列舉了成都在過去一年的一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。
比如，2019年，成都經(jīng)濟(jì)增速維持8%以上水平，增幅在GDP前十大城市中居首，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整升級(jí)，科技互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)正成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全新著力點(diǎn)，并驅(qū)動(dòng)辦公需求轉(zhuǎn)型升級(jí)。
其中，成都發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁的無疑是消費(fèi)。作為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一驅(qū)動(dòng)力，從首店經(jīng)濟(jì)到夜間經(jīng)濟(jì)，從春鹽商圈到交子商圈，成都致力于打造國(guó)際消費(fèi)中心城市，向中國(guó)商業(yè)第三城的目標(biāo)不斷前行，零售物業(yè)存量及品牌滲透率領(lǐng)先非一線城市。
一系列關(guān)鍵詞，釋放了成都的發(fā)展重心及機(jī)遇。正如仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生評(píng)價(jià)道，2019年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整轉(zhuǎn)型的一年，內(nèi)需被提到前所未有的新高度，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與刺激消費(fèi)成為關(guān)鍵?！罢雇磥?，隨著‘成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈’的提出，兩城的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)、科創(chuàng)、人居等各個(gè)方面都將有望邁上新臺(tái)階。”喬裕生表示，對(duì)成都、重慶商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展充滿信心。
甲級(jí)辦公樓凈吸納量排名全國(guó)第六
在辦公樓市場(chǎng)領(lǐng)域，成都的諸多表現(xiàn)，折射了城市未來的未來空間。
數(shù)據(jù)顯示，2019年成都辦公樓供應(yīng)短暫回落，全年甲乙級(jí)辦公樓新增供應(yīng)總計(jì)46.2萬平方米，處于近八年低位。其中甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目五個(gè)，面積近26萬平方米。從區(qū)位上看，成都城市化進(jìn)程帶動(dòng)辦公樓繼續(xù)向南向東發(fā)展。甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)中過半數(shù)布局天府新區(qū)，例如中交國(guó)際中心、中海財(cái)富中心。天府新區(qū)建設(shè)正如火如荼，預(yù)計(jì)成都第三大核心商務(wù)區(qū)有望于2022年初見雛形。
報(bào)告顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，成都產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，鞏固成都辦公樓需求的基本面。2019年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，成都仍在前三季度實(shí)現(xiàn)8.1%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，高全國(guó)1.9個(gè)百分點(diǎn)，增速在GDP前十大城市中居首。
辦公樓市場(chǎng)行情同樣顯示出成都經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的活力，在全年中國(guó)主要城市甲級(jí)辦公樓新增需求同比均有所下滑的情況下，成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量仍錄得25.0萬平方米，排名全國(guó)第六，領(lǐng)跑多數(shù)非一線城市。
尤其是，甲級(jí)辦公樓平均空置率同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，至年末報(bào)22.4%，達(dá)到2012年以來最低水平。
“盡管2020年宏觀經(jīng)濟(jì)存在一定的不確定性，但依然可以看到成都辦公樓市場(chǎng)發(fā)展的潛力。”仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理謝凌表示，首先是政策，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈向國(guó)家戰(zhàn)略邁進(jìn)一步，將引領(lǐng)內(nèi)陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其次是對(duì)外開放，在蓉落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)突破300家，成都正加速?gòu)膬?nèi)陸腹地蝶變?yōu)殚_放前沿，成為中國(guó)新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡。
此外，成都還具備人口紅利，尤其在宜居、宜商、宜業(yè)方面優(yōu)勢(shì)明顯，未來越來越多的高端人才將向成都匯集，奠定產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)的基礎(chǔ)。第四是基建紅利，成都機(jī)場(chǎng)、高鐵及城市地鐵高速發(fā)展，基建效率在內(nèi)陸地區(qū)首屈一指。伴隨地鐵成網(wǎng)運(yùn)營(yíng)并往區(qū)縣延伸，新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展也將駛?cè)肟燔嚨馈?
金融業(yè)新增需求上升至22.5%。
其實(shí)，寫字樓市場(chǎng)不僅僅是寫字樓，也能顯示出城市的一些變化。
比如，成都在金融、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求保持穩(wěn)健，大面積成交主導(dǎo)辦公需求。
依據(jù)仲量聯(lián)行甲級(jí)辦公樓成交數(shù)據(jù)，金融業(yè)新增需求占比同比上升6.1個(gè)百分點(diǎn)至22.5%。
同時(shí)，成都保險(xiǎn)及上下游企業(yè)新租面積超3.1萬平方米，位列金融業(yè)之首。科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)作為成都新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心支撐，其需求規(guī)模緊隨其后，占比21.0%。
成都經(jīng)濟(jì)的活力還體現(xiàn)在大規(guī)模的新成立企業(yè)以及高端人才的引入。2019年前三季度，成都新增市場(chǎng)主體38.6萬戶，新增注冊(cè)資本11,263.5億元，增長(zhǎng)11.2%。市場(chǎng)新增主體不斷涌現(xiàn)于辦公樓市場(chǎng)中，全年新成立企業(yè)釋放的辦公需求占比達(dá)21.8%，同比上升6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中在線教育擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁，尤其青睞性價(jià)比較高的產(chǎn)業(yè)樓宇。
大健康醫(yī)藥行業(yè)需求穩(wěn)步上升。成都致力于打造醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)高地，2019年引入吉利德科學(xué)和艾昆緯的西部運(yùn)營(yíng)中心、波士頓科學(xué)中國(guó)區(qū)第二總部及創(chuàng)新中心、阿斯利康西部總部等多個(gè)項(xiàng)目，并積極推動(dòng)天府國(guó)際生物城、華西壩大健康等醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)功能區(qū)錯(cuò)位協(xié)同發(fā)展。目前醫(yī)藥行業(yè)在蓉辦公需求正逐步釋放，未來可期。
成都市場(chǎng)的另一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)，則是第三方辦公。報(bào)告顯示，以燃燒資本實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的紅利時(shí)期已然結(jié)束，市場(chǎng)新租面積僅錄得約4.0萬平方米，成都二級(jí)租賃市場(chǎng)邁入優(yōu)勝劣汰的存量時(shí)期。第三方辦公運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)角色不再局限于辦公空間的供應(yīng)商、運(yùn)營(yíng)者，未來將更加關(guān)注社群營(yíng)造、房地產(chǎn)科技的發(fā)展，并強(qiáng)化“輕資產(chǎn)輸出”的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
但不容忽視的是，“一帶一路”戰(zhàn)略重塑內(nèi)陸城市地緣經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移助力成都成為內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)中心與開放高地。伴隨中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型調(diào)整，高科技、醫(yī)藥等高附加值戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。一方面，內(nèi)陸地區(qū)龍頭城市人才吸引力增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷夯實(shí)，招商引資優(yōu)惠政策極具吸引力。
另一方面，為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，越來越多的企業(yè)將研發(fā)、后臺(tái)或客服中心等職能轉(zhuǎn)移至內(nèi)陸地區(qū)。成都憑借商業(yè)環(huán)境、人才儲(chǔ)備、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及政策吸引力，成為承接這一轉(zhuǎn)移趨勢(shì)的首選地。
以科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為例，2019年成都甲級(jí)辦公樓TMT企業(yè)新成交面積中，近六成來自四川省外?？萍碱惼髽I(yè)從上游到下游可分為三類。
