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“冰與火之歌”正在深圳寫字樓市場上演。

“兩邊的情況為什么分化？我認(rèn)為這跟市場的長短周期有關(guān)，部分投資者在市場不明朗的情況下進(jìn)入，并非看重明后兩年的短期投資回報率，而是對中長期做了積極正面的研判?！?月20日，戴德梁行華南區(qū)寫字樓部主管及高級董事羅進(jìn)良告訴時代周報記者。

回望過去一年，寫字樓買賣的熱度從年初一直傳導(dǎo)至年尾。2019年的最后一天，深圳再爆“8層寫字樓被打包出售”消息。

根據(jù)廣電運(yùn)通（002152.SZ）公告，公司擬投資6.6億元在深圳南山區(qū)華聯(lián)城市商務(wù)中心T3辦公物業(yè)4-11 層建設(shè)人工智能深圳創(chuàng)新中心。其中，5.75億元用于購買辦公物業(yè)。

這是深圳寫字樓受到投資者青睞的一個縮影。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2019年深圳大宗交易總額達(dá)到549億元，占全國總交易量近1/5，其中寫字樓最受投資者青睞。

然而，與買賣市場形成鮮明對比的是租賃市場的“涼意陣陣”，出現(xiàn)了租金滑坡、空置率攀升的“寒冬”局面。

1月10日，世邦魏理仕發(fā)布報告稱，2019年，深圳寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，空置率也同比上升8.7個百分點(diǎn)至20.0%的高位。這直接帶來了租金的下調(diào)，市場平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。

買賣成交活躍

2019年，深圳寫字樓的買賣市場交投“火熱”，浮現(xiàn)出多宗寫字樓整棟或大面積購買。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳房地產(chǎn)大宗交易占全國總交易量近1/5，累計(jì)成交55宗，成交額達(dá)549億元，同比增長76%，創(chuàng)下歷史新高。

其中，超過90%的成交金額發(fā)生在深圳核心區(qū)域，同時，超大型成交頻現(xiàn)，全市成交額20億元以上交易共8宗，占成交總額超80%。

具體到寫字樓市場的大宗交易，根據(jù)媒體2019年4月報道，華僑城地產(chǎn)、華僑城股份與中國人壽就華僑城大廈項(xiàng)目整售及整租事宜簽署協(xié)議，該宗地產(chǎn)并購交易涉及交易總金額近180億元，其中整售交易金額近120億元。

此外，2019年12月，華潤前海大廈T2棟整棟寫字樓，被爆出售給中信集團(tuán)旗下中信保誠人壽，總價80億元左右。

綜觀這些交易，內(nèi)資自用型買家以及投資機(jī)構(gòu)依然是寫字樓大宗交易的主力，同時越來越多的港資，關(guān)注并收購深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓，作為駐深辦公或資產(chǎn)配置用途。

對于接下來的市場表現(xiàn)，1月19日，一位機(jī)構(gòu)人士對時代周報記者表示，在政策層面受到粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、先行示范區(qū)建設(shè)等多重利好影響，預(yù)計(jì)寫字樓買賣將繼續(xù)呈現(xiàn)出活躍狀態(tài)。

同時，高力國際近期報告預(yù)測，從新增供應(yīng)、空置率、凈吸納量、租金表現(xiàn)的四大寫字樓市場因素看，2020年將繼續(xù)成為辦公樓收購及退出的機(jī)會窗口。

租賃市場遇冷

與買賣市場的高熱狀態(tài)不同，受金融企業(yè)離場、包租公司退租等因素影響，深圳寫字樓租賃市場“寒氣逼人”，面臨巨大考驗(yàn)。

1月19日，深圳福田區(qū)從事地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的劉明（化名）對時代周報記者表示：“附近無論是高端寫字樓，還是中低端寫字樓，基本上租金都在往下走，價格再讓步一點(diǎn)也可以，降價總比空著強(qiáng)?！?

降價成為市場常態(tài)背后，一方面是供應(yīng)井噴，另一方面是需求收縮。

根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，2019年深圳寫字樓市場新增供應(yīng)持續(xù)高位且創(chuàng)歷史新高，全年錄得超過200萬平方米新增供應(yīng)，為深圳寫字樓市場有史以來的供應(yīng)最高位，共計(jì)21個項(xiàng)目進(jìn)入市場。

此外，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年，深圳連續(xù)4年寫字樓新供應(yīng)量超過50萬平方米，總存量達(dá)到552.4萬平方米。全年累計(jì)吸納量僅為10.2萬平方米，較2018年下降77.7%，為4年來最低水平，供需不平衡狀態(tài)加劇，市場持續(xù)承壓，空置率達(dá)到過去10年的最高水平。

上述機(jī)構(gòu)人士透露，去年深圳一地標(biāo)性建筑還被爆曾出現(xiàn)10層近3萬平方米的寫字樓退租情況。

去年6月，深圳一家創(chuàng)業(yè)型科技公司高層曾告訴時代周報記者，2018年公司生意拓展不力，到年末利潤并不理想，為了節(jié)省開支，從中心區(qū)的寫字樓搬到了寶安一個相對便宜的中端寫字樓辦公。

不過，科技、金融仍是租賃市場最為活躍的板塊。記者在采訪中了解到，去年，深圳電貓科技有限公司租下信利康大廈1.5萬平方米的寫字樓空間，中國銀聯(lián)在中國人壽大廈承租了4000平方米的辦公區(qū)域。

世邦魏理仕的研究報告指出，科技產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展為優(yōu)質(zhì)寫字樓貢獻(xiàn)了重要的需求份額，占比超過4成。其次，共計(jì)超過20%的需求來自金融行業(yè)，成為位居第二的需求板塊。

近日，世邦魏理仕報告指出，2020年的租賃市場表現(xiàn)并不樂觀。根據(jù)其預(yù)計(jì)，未來一年有超過100萬平方米的新增供應(yīng)入市。整體市場空置率將繼續(xù)走高，租金表現(xiàn)也將面臨一定壓力。

積極尋找出路

巨量新增供應(yīng)疊加整體經(jīng)濟(jì)放緩，業(yè)主們也在調(diào)整租賃策略，比如，免租期的調(diào)整、針對不同類型客戶的差異化租金策略以及招商方面更優(yōu)厚的獎勵等。

一方面，業(yè)主方通過調(diào)整租金及租賃策略應(yīng)對困難；另一方面，業(yè)主們也寄希望于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及政策刺激需求。

1月9日，深圳市住建局發(fā)布關(guān)于公開征求《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》（征求意見稿）提出，是為了盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，規(guī)范既有商業(yè)和辦公用房改建租賃住房，切實(shí)增加住房租賃市場有效供給。

“此次政策明確，只有已辦理不動產(chǎn)首次登記的項(xiàng)目才有機(jī)會進(jìn)入改革。換而言之，對于只是土地出讓環(huán)節(jié)的商業(yè)辦公用地，是不允許進(jìn)行商改租的。只有一些庫存規(guī)模高、開發(fā)商有改造意愿的項(xiàng)目，才有機(jī)會進(jìn)行改革。”1月20日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報記者分析稱。