深圳今年居住用地供應或翻倍
疫情之下，樓市整體遭遇冰凍。3月11日，深圳市住房建設局發(fā)布《關于應對新冠肺炎疫情 支持房地產企業(yè)加快復工復產的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，通過5個方面、9條措施對深圳樓市中的房企、置業(yè)者等不同群體提出了針對性的應急支持。允許視疫情防控情況現場開盤、開放線下售樓處；社保斷繳補繳不影響購房資格；房企預售資金總額的20%可解凍；加快網簽進度“即報即簽”；推進房屋線上交易系統(tǒng)建設，實現房屋交易全流程線上化等內容引起多方關注。
深圳市房地產和城市建設發(fā)展研究中心主任王鋒在解讀時表示，預判疫情對房地產市場影響將持續(xù)到6月份，所以短期要加大力度實施援企穩(wěn)崗的措施，保證房地產市場的穩(wěn)定，“這并不影響深圳市房地產調控政策，深圳仍然嚴格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，仍然有條不紊地推進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期工作”。依據《若干措施》內容，此次發(fā)布9條措施有效期將至2020年12月31日。
冰凍
2月深圳新房二手房成交量均同比下降60%
盡管往年春節(jié)期間正值樓市淡季，但在今年疫情“黑天鵝”的影響下，樓市各方面數據仍呈現明顯下跌。王鋒介紹，此次疫情短期對深圳經濟影響造成了很大壓力，從房地產市場成交數據來看，2月新房、二手房成交量均同比下降60%，3月初情況有所好轉，但整體預判疫情對深圳房地產市場影響將持續(xù)到6月，“故此短期內要加大力度實施援企穩(wěn)崗的措施，保證房地產市場的穩(wěn)定”，王鋒說。
依據深圳市房地產信息平臺公布的官方統(tǒng)計內容，深圳新房住宅2月成交830套，成交面積為8.5萬㎡。而在去年12月，深圳一手住宅成交4461套?！?月成交套數環(huán)比下滑70.5%，成交面積環(huán)比下滑42.5%，兩項皆創(chuàng)2018年3月以來的新低，是2018年2月以來首次無批售無推售”，中原研究中心表示。
紓困
房企
視情況開放售樓處，緩解企業(yè)資金周轉
“短期資金周轉困難，導致購買材料、設備、器具等開展正常生產業(yè)務都很困難，只要恢復銷售，資金鏈壓力都能得到明顯緩解”，對于調研中企業(yè)當下面對的主要困境，王鋒如是說。
據深圳市房地產和城市建設發(fā)展研究中心統(tǒng)計，疫情期間深圳的售樓處被迫關閉的達到了80%。2月17日，廣東省住建廳發(fā)文稱將有序有度恢復商品房正常銷售，支持建立互聯網線上銷售平臺。停擺將近一個月的深圳樓市開始逐步復蘇。但深圳的線下售樓處中仍有50%、60%尚未開放，這些未開放售樓處對房企回款形成了巨大壓力。
疫情暴發(fā)之后，深圳房地產市場中新推項目僅為個位數，但市場中仍有百多個在售項目，無論是付定金還是交首付，尚未完全復工的線下售樓處對于房企匯款、現金流正常運轉都形成了重要掣肘。
此次發(fā)布的《若干措施》中提出，對已批未開盤、已批在售項目的房地產開發(fā)企業(yè)，允許視疫情防控情況現場開盤、開放線下售樓處。不僅意味著置業(yè)者可以實地踩盤，更對房企緩解資金鏈緊張起到了重要作用?！斑@意味著售樓處做好防疫工作的同時，可以全方位開放”，王鋒說。根據《若干措施》要求，企業(yè)需保證防控機制到位、員工排查到位、設施物資到位、內部管理到位，落實企業(yè)疫情防控主體責任?，F場開盤活動、線下售樓處看房活動，應采取預約方式，分時分批有序進行，各區(qū)住建部門要對房地產開發(fā)企業(yè)的銷售活動加強現場指導和監(jiān)督檢查。
加快網簽、“保證金”解凍，解決房企回籠資金慢
此外，《若干措施》還提出了加快商品房網簽進度，采用“即報即簽”方式；商品房保證金總額放松，預售監(jiān)管資金解凍20%等措施，解決疫情期間企業(yè)回籠資金慢的困境。
受此前網簽程序的限制，深圳樓市的官方成交數據存在一定的滯后性，而“即報即簽”的新規(guī)落地，則有望從根本上解決這一特性。
《若干措施》提出，申請預售的商品房項目，不再要求提交項目資本金余額證明。具備房地產開發(fā)一級資質的企業(yè)，在保證工程質量、工程進度、建筑工程款等項目相關費用按期足額支付前提下，可向監(jiān)管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%；房地產一級開發(fā)企業(yè)下屬項目公司，母公司承諾對其權利義務承擔無限連帶責任的，可向監(jiān)管銀行申請解凍不超過預售資金總額的20%。
統(tǒng)一全市房企所得稅計稅毛利率，預計減輕企業(yè)壓力20億
在《若干措施》中，對于房企繳稅也進行了適當調整，統(tǒng)一了全市房地產開發(fā)企業(yè)所得稅計稅毛利率。對此，王鋒解釋稱，房企所得稅按照毛利率一定比例計提，此前深圳市特區(qū)內較高，房地產開發(fā)企業(yè)所得稅計稅毛利率為20%，此次與廣東省15%的計提比例進行了統(tǒng)一，減輕了企業(yè)壓力，“預計將為企業(yè)減輕壓力20個億，對全市財政影響不大，但對于短時間內企業(yè)資金周轉將起到雪中送炭的作用”。
此外，《若干措施》還對項目交付時間和開發(fā)資質辦理時間的順延進行了規(guī)范。提出受疫情影響不能如期交付的房地產開發(fā)項目，商品房買賣合同中原確定的交房日期可根據本地疫情結束時間順延；受疫情影響導致房地產開發(fā)資質(一級除外)不能在有效期內辦理核升、延續(xù)的，視同原資質繼續(xù)有效，可在本地疫情解除后3個月內按規(guī)定申請辦理。
對此，王鋒解讀表示，受疫情影響，工程進度會延后，但在房企與業(yè)主簽訂合同中，交房時間是固定的，該項措施的出臺意在規(guī)范合理延期，避免日后產生不必要的矛盾。
購房者
四類人群可延期還房貸、社保斷繳不影響購房資格
對于購房者而言，疫情帶來的更多的壓力還是來此與無法按照繳納的社保、難以如期還上的房貸。在此次發(fā)布的《若干措施》中，對上述實際遇到的困難都給予了針對性解決措施。
此前，非深戶居民購房者在深圳購買住宅需要連續(xù)繳納社保5年，該項調控措施從未有過松動。但《若干措施》中首次提出，本地疫情期間非深戶居民購房者無法按時繳納社保，視同連續(xù)繳納社保，其斷繳、補繳情形不計入購房社保要求審核；
同時，《若干措施》再次強調了四類人群房貸可合理延期——因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群。
趨勢
A 預計今年新增居住用地供應將是去年兩倍
疫情之下，樓市各項數據均受到“重擊”，但與此同時，行業(yè)內也不乏有關疫情期間是否應該抄底，疫情結束樓市是否會迎來新一波上漲的討論聲。
王鋒認為，受到疫情影響，今年住房供應節(jié)奏必將延后。他表示，深圳土地資源緊張，每年供應居住用地僅可保障商品房供應5萬套，疫情過后預計市場需求大量反彈，“SARS過后房地產市場出現井噴，我們現在擔心的是疫情之后房地產市場會不會出現預期不穩(wěn)定、價格上漲的情況，所以必須現在從市場供求關系入手加大供應?！?
在《若干措施》中，增加居住用地也被提至明顯位置，提出切實拓展居住用地供應渠道，通過增加建設用地、盤活存量用地、各類用地配建、公共設施綜合開發(fā)等，多渠道增加住房有效供應，平衡供求關系。同時王鋒也介紹，深圳還正在研究出臺有關保障居住用地供應的辦法。
“預計今年供應情況會比去年好很多”，王鋒表示，去年政府各部門就已經在住房供應方面加大了力度。去年12月月底至今年1月，深圳市劃定出讓了34宗公共住房用地，總用地面積超過1平方公里，預計可建公共住房超過6萬套。商品房供應方面，去年也已經完成供應11塊，“預計今年新增居住用地供應會是去年兩倍，保證房地產供求關系穩(wěn)定、房價穩(wěn)定、市場預期穩(wěn)定”，王鋒說。
B 云售樓預熱：實現房屋交易全流程線上化
疫情之下，不少房企加快了線上售樓處的建設腳步，大力發(fā)展購房場景線上化業(yè)務。在南都記者的調查中，僅深圳本地房企就已有超過半數搭建了自有線上售房平臺。
《若干措施》中，也首次提出了推進房屋線上交易系統(tǒng)建設。南都記者了解到，該項交易系統(tǒng)將通過升級改造現有的深圳市房地產信息平臺來實現，商品房簽約、抵押登記、產權登記、稅費代征代繳、房地產拍賣等業(yè)務線上辦理均可在該系統(tǒng)內完成，實現房屋交易全流程線上化。王鋒表示，此舉也是借疫情線上業(yè)務發(fā)展契機，面向未來的互聯網時代，全面實現房地產交易線上交易的加緊探索，“是一個便民利民的措施。”
