全筑2019中國房地產(chǎn)500強高峰對話
時間：2020/4/3
瀏覽量:
824
3月20日，2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評成果發(fā)布會在北京舉行，備受關(guān)注的"2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強"、"500強房企首選供應商服務商品牌"等系列測評榜單也將一同揭曉。在本次峰會上，還進行了“全筑2019中國房地產(chǎn)500強高峰對話”。以“新征程，新夢想”為題，解碼2019房地產(chǎn)市場。
論壇由主持人：中國房地產(chǎn)測評中心專家委員會主任、上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院院長 張永岳主持。
對話嘉賓
單偉豹 路勁地產(chǎn)集團董事局主席
郭國強 福晟集團董事、執(zhí)行總裁
袁春鴻 坤地產(chǎn)集團總裁
甘 玫 中南置地 副總裁
劉 策 佳兆業(yè)集團經(jīng)濟研究院院長
周 青 朗詩綠色集團副總裁、朗詩地產(chǎn)北京公司董事長
王 晞 仁恒置地集團有限公司 執(zhí)行副總裁
夏 添 上坤集團執(zhí)行副總裁
于大海 億達中國高級副總裁、億達科技新城董事長
何亞東 老板電器副總裁
孫海軍 全筑集團副總裁
以下是論壇實錄：
張永岳：今天都是來自一線的老總和相關(guān)方面的負責人，他們對當前的市場形勢，對當前企業(yè)的發(fā)展都有很好的見地和做法，我們有機會在500強會議上與大家共享。
這次中國房地產(chǎn)500強高峰對話主題是新征程、新夢想——2019年房地產(chǎn)市場解碼。根據(jù)這樣一個主題，我們聚焦的時間段是當下，是2019年。關(guān)鍵的是新征程、新夢想。新的征程首先要把握方向，路是不是走對，對于當前到底怎么把握。今天論壇主題離不開我們對形勢的分析，我們各自來自一線，來自相關(guān)企業(yè)運行過程當中抬頭看路，怎么看，看的結(jié)果是什么，希望大家分享。
這里講新夢想，中國夢國家提出來以后，每個企業(yè)、行業(yè)都會有夢想，在過去的夢想實現(xiàn)了以后，在新的歲月當中又會有新的夢想，而夢想要實現(xiàn)關(guān)鍵是執(zhí)行問題，如何做得到的問題。對于企業(yè)來說，市場變化下我們?nèi)绾螒獙?。今天論壇請各位來談無非就是圍繞當前的形勢大家談談，在這個基礎上能夠?qū)ξ覀兤髽I(yè)如何應對，企業(yè)采取何種對策，我們的經(jīng)驗，我們的思考與大家來分享。
孫海軍：去年面對風云變幻、復雜異常的市場環(huán)境大家都過得很辛苦，“兩會”強調(diào)我國經(jīng)濟運行以穩(wěn)為主，政府工作報告里“穩(wěn)”出現(xiàn)了很多次。而房地產(chǎn)行業(yè)房住不炒的定位也越來越清晰和明確，旨在推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的從緊的調(diào)控政策今年應該不會有很大的改變，雖然年初有個別城市政策松動，但是我覺得幅度不會很大。
資金層面，今年年初央行下調(diào)了存款準備金率，釋放了長期的增量資金，這是針對實體經(jīng)濟去的，調(diào)控政策下大部分資金還是很難進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，釋放的流動性也難以在我們行業(yè)發(fā)揮作用。我們今年行業(yè)面臨的資金壓力還是存在的。
需求層面，隨著政府的租賃住房規(guī)模不斷擴大，加強人們對房價下行預期產(chǎn)生的觀望氛圍，今年剛性需求也在明顯放緩。
這些情況表明今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難和壓力還是不小的，在困難和挑戰(zhàn)面前企業(yè)要想發(fā)展要做好兩方面工作：
加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)在各類城市和區(qū)域之間，在產(chǎn)品各種業(yè)態(tài)之間，在商品區(qū)域化自持之間的配置比例，推動多樣化布局，立足長遠，不斷提升企業(yè)的應變能力，以適應不同政策條件下的各種市場需求。
加強風險控制，調(diào)整好資金在企業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)投入和規(guī)模發(fā)展之間的比例關(guān)系，做好平衡。在確保穩(wěn)健經(jīng)營基礎上，尋求突破和發(fā)展。
張永岳：孫總說了概括的對當前形勢的看法和認識。
何亞東：我們是給地產(chǎn)配套的企業(yè)，是老板電器，這幾年我們增長很大來源于各位地產(chǎn)商的支持，今天在座的大部分都是我們的客戶，前100強有85個客戶在合作，表達一下感謝。
新征程、新夢想，今天丁博士、任院長講的，感同身受，當然也對2019年充滿信心。電器和地產(chǎn)完全相關(guān)的只有廚房電器這個行業(yè)，燈、空調(diào)、建材住宅、酒店、政府、學校能用，廚房電器就只跟住宅相關(guān)，所以我們跟住宅完全相關(guān)，不管是新建的還是老房子。這也是我這10年緊跟馮會長的原因，所以要跟地產(chǎn)打成一片。
新征程怎么判斷呢？老板電器進入新征程，就是2010年我們上市，2017年每年復合增長超過30%，凈利潤復合增長超過40%，股票翻了將近30倍。但是2018年增長凈利潤銷售都是個位數(shù)，股票也跌得一塌糊涂。我們1月份又回來了，我們個位數(shù)增長比前幾年復合增長30%以上，我們更愿意這樣增長。
過去這些年我們就靠著新房屋的增加做覆蓋，北京、上海、廣東、杭州全部進入存量時代，我們都做老房子。我上午在北京分公司剛開完管理會議，確定每個市場的類型，因城施策，北京是存量房的市場，產(chǎn)品、渠道布局、人員隊伍建設全部圍繞存量市場做。過去有營銷隊伍的驅(qū)動型轉(zhuǎn)向技術(shù)驅(qū)動型。
新夢想，業(yè)務層面講，500強企業(yè)做精裝配套的時候最好都用老板電器。接下來時間我們更重視技術(shù)創(chuàng)新，前面40年銷售拉動型居多，后面要靠技術(shù)驅(qū)動，所以我們也有新的使命，要做廚房領(lǐng)域變革的領(lǐng)導者，烹飪生活領(lǐng)域的變革的領(lǐng)導者。我們在廚房電器行業(yè)里，年齡是老大，銷售規(guī)模是老大，平均價格賣得也最貴，要帶領(lǐng)這個行業(yè)不斷往正道上走，把技術(shù)、產(chǎn)品作為第一要素，給老百姓廚房生活帶來更大變革。過去有分體抽油煙機，現(xiàn)在是中央型的，過去一棟樓30戶30太油煙機，現(xiàn)在一棟樓30戶一臺油煙機在屋頂。技術(shù)創(chuàng)新是給老百姓廚房帶來革命。
張永岳：過去增量，現(xiàn)在存量，技術(shù)的創(chuàng)新。相對于整個產(chǎn)業(yè)來說，既依賴于整個開發(fā)市場，但是又相對超脫一點。
劉策：2018年整個行業(yè)非常悲觀，但是我在2018年年終會議上旗幟鮮明地提出來，就像今天主題一樣，我們要看到變化中的不變，當時給出結(jié)論就是房地產(chǎn)作為15萬億的市場，如果連這15萬億大的賽道都玩不好，還玩其它賽道根本沒可能。去年做了幾件事情：
第一，加快銷售，通過銷售回籠資金。
第二，積極推動沉淀資產(chǎn)的去化，優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)。
第三，加大投資。這跟我們行業(yè)是相反的，去年一年加大投資這塊跟集團很多高管，包括董事有激烈PK的，最終還是主席采納了我的意見。
第四，控制投資質(zhì)量，并且投融結(jié)合。
第五，降負債，去杠桿。
這跟2018年的判斷和戰(zhàn)略部署有密切相關(guān)的。
2019年的觀點，我們認為政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，圍繞2019年會有一些動作：
第一，加快銷售，調(diào)整銷售的供貨節(jié)奏，可能在下半年，盡管一季度全國房地產(chǎn)銷售有點遇冷，但是2019年房地產(chǎn)應該還是會不錯的行情，銷售節(jié)奏比較多的放在下半年，房價如果反彈，或者銷速增快的效應。
第二，堅定不移推動沉淀資產(chǎn)的去化，特別是占據(jù)重資產(chǎn)的項目要盡快處理掉，通過基金的模式。
第三，加大投資拓展。從去年下半年以來我們一直就在做，想方設法怎么樣深化粵港澳大灣區(qū)的布局，在長三角出現(xiàn)的利好怎么提前布局。
第四，除了傳統(tǒng)融資之外，要全面打開跟大行的合作，降低融資成本。堅定推動降負債，并且內(nèi)部圍繞打造投融資鐵軍，每周都會有培訓，很多事情做不好不是戰(zhàn)略、方向、機制的問題，是團隊能力跟不上，很多戰(zhàn)略決策，執(zhí)行的效果就不好。
所以今年圍繞這些方面在推動，這也是研究院從整個集團戰(zhàn)略到投融資核心業(yè)務條線在全面梳理。2019年佳兆業(yè)應該會有更好的表現(xiàn)。
于大海：我們是中國最早一批專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)城融合的發(fā)展模式的企業(yè)，21年前打造第一個大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是大連軟件園，到現(xiàn)在20多年歷史。2014年港交所上市，被國際資本譽為中國最大最領(lǐng)先的商務園區(qū)開發(fā)商和運營商，商務園區(qū)就是人腦+電腦在花園式辦公的寫字樓里的形態(tài)。
對于億達中國來講，2019年重點關(guān)注：
均衡：一個是拓展的布局要進一步均衡，目前在全國20個一線和二線省會城市開發(fā)運營40個商務園區(qū)，整個面積包括持有、在建超過200萬方。我們服務的目標客戶是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，我們所布局的城市，也就是我們客戶想要所在的城市，我們今年的重點可能會進一步鞏固和加強在京津冀、膠東半島，特別是重點布局長江中游經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)。
還有輕重資產(chǎn)的布局均衡。各地政府平臺公司委托給億達的項目增速非?？欤ツ瓿^了自有投資和持有的園區(qū)面積。
對于億達來講，我們提供的產(chǎn)品無外乎硬件和軟件，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是以產(chǎn)業(yè)為牽動，地產(chǎn)為載體。在硬件方面20多年前剛打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時候，我們自己和客戶所關(guān)注的都是性價比，也就是一平方米能產(chǎn)出多少效益，整個樓宇得房率是多少。但是迅速我們會被世界上，包括創(chuàng)新型社區(qū)等等新的理念和實踐所打動。我們現(xiàn)在從企業(yè)到客戶所關(guān)注的效價比，講求每平方米能夠提供的效能，講求企業(yè)在寫字樓里工作的人愉悅程度和工作效率。所以我們更多為我們企業(yè)客戶打造的是新鮮的、有趣的、跨界的，能夠交流和碰撞的工作空間和環(huán)境。
另外重點打造跨界的生態(tài)圈和產(chǎn)業(yè)資源池，也包括我們在深圳專門注冊和運營了一家做智慧園區(qū)的億達云圖公司，整合線上線下資源，利用先進技術(shù)幫助政府提升產(chǎn)業(yè)活力，幫助企業(yè)快速發(fā)展，幫助企業(yè)人實現(xiàn)美好生活。
我們是開放的，體現(xiàn)在我們要向所有的和我們的主業(yè)能夠產(chǎn)生協(xié)同效應的商業(yè)模式開放。特別在我們身邊有大量的優(yōu)質(zhì)客戶值得我們大肆開展產(chǎn)業(yè)投資工作。在北京市的重點工程也是由億達中國招商運營的中關(guān)村一號項目，50多萬方海淀區(qū)中關(guān)村科學城核心項目，剛剛進駐一個客戶去年應收1000億，但是今年訂單已經(jīng)可以支撐實現(xiàn)5億的營業(yè)收入。在我們身邊365天和這些客戶在一起，我們最熟悉最了解他們，我們做這樣的產(chǎn)業(yè)投資可能也最安全。
另一方面開放就是合作模式上，目前我們中國一些城市已經(jīng)陸續(xù)對產(chǎn)城融合這樣的發(fā)展模式給予更多的認可，甚至在整個土地政策上給予一些專項的支持。我們今年會面臨10個，甚至更多大型產(chǎn)城融合的項目，我們也希望有更多有志于轉(zhuǎn)型在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面進行嘗試的企業(yè)能夠把我們共同的資源、能力、經(jīng)驗一起整合，共同把項目打造好。
從新夢想來講，我們近些年提出的產(chǎn)城融合的基礎上產(chǎn)城人的發(fā)展模式，一個城市的意義就是要賦予人一個舒適的生活空間，完善的城市配套，以及豐沛的發(fā)展機會。億達正是通過開發(fā)運營的園區(qū)所在的城市提升一個城市的規(guī)劃，促進地域人文的發(fā)展。特別要把產(chǎn)城人可持續(xù)發(fā)展整合在一起，真正讓產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，給社會、給城市帶來的紅利能和全體市民能夠分享。所以我們的新夢想就是希望我們有更多的城市，在更多的目標城市里實現(xiàn)我們這樣的產(chǎn)城人，能夠更好地開花結(jié)果，能夠更好惠及全社會。
主持人：產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天不僅僅提供空間，房地產(chǎn)整個行業(yè)是提供空間的，但過去一段只是關(guān)注空間，甚至空間能夠提供就帶來盈利，但是今天提供空間過程當中我們要考慮背后的東西：空間的環(huán)境、空間的質(zhì)量、空間的效能、人在空間當中如何生活、生產(chǎn)，以及社會活動更好互動。每個企業(yè)的重點是不同的，今天這些都是我們要重點考慮的。
夏添：上坤是一家專注的房地產(chǎn)公司，今年首次進入百強的房地產(chǎn)企業(yè)有兩家，其中一家是上坤。為什么今年才進入房地產(chǎn)百強？是因為這個公司非常年輕，成立不到10年時間，總部在上海，現(xiàn)在業(yè)務布局在長三角、珠三角、華中地區(qū)。這個公司成立的時候就秉持打造一家為客戶對家和美好生活想象的百年企業(yè)，所以我們一直秉承著打造產(chǎn)品溢價和服務溢價作為我們核心競爭力，也一直是這樣堅持。
回到今天論壇主題，“兩會”和專家們都說了，2019年的市場仍然跟2018年一樣是強政策調(diào)控的市場，肯定不會改變。作為在這個環(huán)境里發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，肯定要認真解讀政策對行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的影響。今年我們解讀下來有一個新的變化，就是一直在提的一城一策今年真的會有更多的變化和機會。去年政府強調(diào)控讓每個市長都對每個城市做了價格的限制，不能突破這個價格。但是在市場和政策的博弈下，中國的城市已經(jīng)分成了三類：
限價和市場價格倒掛，二手房價格高于一手房成交價格，這樣市場是政策在壓制。
限價和市場價格是同步的，大部分城市還是這個階段。房地產(chǎn)企業(yè)要想做大規(guī)模，繼續(xù)發(fā)展這種城市是我們投資的主要方向。
政府限價和市場成交價還有很大差異，成交均價不到限價，限價政策在這種城市是空轉(zhuǎn)沒有影響的，這樣城市有可能有很大發(fā)展空間，還有這種城市可能在萎縮，這可能是作為開發(fā)企業(yè)要重點研究和應對的。
論壇由主持人：中國房地產(chǎn)測評中心專家委員會主任、上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院院長 張永岳主持。
對話嘉賓
單偉豹 路勁地產(chǎn)集團董事局主席
郭國強 福晟集團董事、執(zhí)行總裁
袁春鴻 坤地產(chǎn)集團總裁
甘 玫 中南置地 副總裁
劉 策 佳兆業(yè)集團經(jīng)濟研究院院長
周 青 朗詩綠色集團副總裁、朗詩地產(chǎn)北京公司董事長
王 晞 仁恒置地集團有限公司 執(zhí)行副總裁
夏 添 上坤集團執(zhí)行副總裁
于大海 億達中國高級副總裁、億達科技新城董事長
何亞東 老板電器副總裁
孫海軍 全筑集團副總裁
以下是論壇實錄：
張永岳：今天都是來自一線的老總和相關(guān)方面的負責人，他們對當前的市場形勢，對當前企業(yè)的發(fā)展都有很好的見地和做法，我們有機會在500強會議上與大家共享。
這次中國房地產(chǎn)500強高峰對話主題是新征程、新夢想——2019年房地產(chǎn)市場解碼。根據(jù)這樣一個主題，我們聚焦的時間段是當下，是2019年。關(guān)鍵的是新征程、新夢想。新的征程首先要把握方向，路是不是走對，對于當前到底怎么把握。今天論壇主題離不開我們對形勢的分析，我們各自來自一線，來自相關(guān)企業(yè)運行過程當中抬頭看路，怎么看，看的結(jié)果是什么，希望大家分享。
這里講新夢想，中國夢國家提出來以后，每個企業(yè)、行業(yè)都會有夢想，在過去的夢想實現(xiàn)了以后，在新的歲月當中又會有新的夢想，而夢想要實現(xiàn)關(guān)鍵是執(zhí)行問題，如何做得到的問題。對于企業(yè)來說，市場變化下我們?nèi)绾螒獙?。今天論壇請各位來談無非就是圍繞當前的形勢大家談談，在這個基礎上能夠?qū)ξ覀兤髽I(yè)如何應對，企業(yè)采取何種對策，我們的經(jīng)驗，我們的思考與大家來分享。
孫海軍：去年面對風云變幻、復雜異常的市場環(huán)境大家都過得很辛苦，“兩會”強調(diào)我國經(jīng)濟運行以穩(wěn)為主，政府工作報告里“穩(wěn)”出現(xiàn)了很多次。而房地產(chǎn)行業(yè)房住不炒的定位也越來越清晰和明確，旨在推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的從緊的調(diào)控政策今年應該不會有很大的改變，雖然年初有個別城市政策松動，但是我覺得幅度不會很大。
資金層面，今年年初央行下調(diào)了存款準備金率，釋放了長期的增量資金，這是針對實體經(jīng)濟去的，調(diào)控政策下大部分資金還是很難進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，釋放的流動性也難以在我們行業(yè)發(fā)揮作用。我們今年行業(yè)面臨的資金壓力還是存在的。
需求層面，隨著政府的租賃住房規(guī)模不斷擴大，加強人們對房價下行預期產(chǎn)生的觀望氛圍，今年剛性需求也在明顯放緩。
這些情況表明今年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難和壓力還是不小的，在困難和挑戰(zhàn)面前企業(yè)要想發(fā)展要做好兩方面工作：
加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)在各類城市和區(qū)域之間，在產(chǎn)品各種業(yè)態(tài)之間，在商品區(qū)域化自持之間的配置比例，推動多樣化布局，立足長遠，不斷提升企業(yè)的應變能力，以適應不同政策條件下的各種市場需求。
加強風險控制，調(diào)整好資金在企業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)投入和規(guī)模發(fā)展之間的比例關(guān)系，做好平衡。在確保穩(wěn)健經(jīng)營基礎上，尋求突破和發(fā)展。
張永岳：孫總說了概括的對當前形勢的看法和認識。
何亞東：我們是給地產(chǎn)配套的企業(yè)，是老板電器，這幾年我們增長很大來源于各位地產(chǎn)商的支持，今天在座的大部分都是我們的客戶，前100強有85個客戶在合作，表達一下感謝。
新征程、新夢想，今天丁博士、任院長講的，感同身受，當然也對2019年充滿信心。電器和地產(chǎn)完全相關(guān)的只有廚房電器這個行業(yè)，燈、空調(diào)、建材住宅、酒店、政府、學校能用，廚房電器就只跟住宅相關(guān)，所以我們跟住宅完全相關(guān)，不管是新建的還是老房子。這也是我這10年緊跟馮會長的原因，所以要跟地產(chǎn)打成一片。
新征程怎么判斷呢？老板電器進入新征程，就是2010年我們上市，2017年每年復合增長超過30%，凈利潤復合增長超過40%，股票翻了將近30倍。但是2018年增長凈利潤銷售都是個位數(shù)，股票也跌得一塌糊涂。我們1月份又回來了，我們個位數(shù)增長比前幾年復合增長30%以上，我們更愿意這樣增長。
過去這些年我們就靠著新房屋的增加做覆蓋，北京、上海、廣東、杭州全部進入存量時代，我們都做老房子。我上午在北京分公司剛開完管理會議，確定每個市場的類型，因城施策，北京是存量房的市場，產(chǎn)品、渠道布局、人員隊伍建設全部圍繞存量市場做。過去有營銷隊伍的驅(qū)動型轉(zhuǎn)向技術(shù)驅(qū)動型。
新夢想，業(yè)務層面講，500強企業(yè)做精裝配套的時候最好都用老板電器。接下來時間我們更重視技術(shù)創(chuàng)新，前面40年銷售拉動型居多，后面要靠技術(shù)驅(qū)動，所以我們也有新的使命，要做廚房領(lǐng)域變革的領(lǐng)導者，烹飪生活領(lǐng)域的變革的領(lǐng)導者。我們在廚房電器行業(yè)里，年齡是老大，銷售規(guī)模是老大，平均價格賣得也最貴，要帶領(lǐng)這個行業(yè)不斷往正道上走，把技術(shù)、產(chǎn)品作為第一要素，給老百姓廚房生活帶來更大變革。過去有分體抽油煙機，現(xiàn)在是中央型的，過去一棟樓30戶30太油煙機，現(xiàn)在一棟樓30戶一臺油煙機在屋頂。技術(shù)創(chuàng)新是給老百姓廚房帶來革命。
張永岳：過去增量，現(xiàn)在存量，技術(shù)的創(chuàng)新。相對于整個產(chǎn)業(yè)來說，既依賴于整個開發(fā)市場，但是又相對超脫一點。
劉策：2018年整個行業(yè)非常悲觀，但是我在2018年年終會議上旗幟鮮明地提出來，就像今天主題一樣，我們要看到變化中的不變，當時給出結(jié)論就是房地產(chǎn)作為15萬億的市場，如果連這15萬億大的賽道都玩不好，還玩其它賽道根本沒可能。去年做了幾件事情：
第一，加快銷售，通過銷售回籠資金。
第二，積極推動沉淀資產(chǎn)的去化，優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)。
第三，加大投資。這跟我們行業(yè)是相反的，去年一年加大投資這塊跟集團很多高管，包括董事有激烈PK的，最終還是主席采納了我的意見。
第四，控制投資質(zhì)量，并且投融結(jié)合。
第五，降負債，去杠桿。
這跟2018年的判斷和戰(zhàn)略部署有密切相關(guān)的。
2019年的觀點，我們認為政策底已經(jīng)顯現(xiàn)，圍繞2019年會有一些動作：
第一，加快銷售，調(diào)整銷售的供貨節(jié)奏，可能在下半年，盡管一季度全國房地產(chǎn)銷售有點遇冷，但是2019年房地產(chǎn)應該還是會不錯的行情，銷售節(jié)奏比較多的放在下半年，房價如果反彈，或者銷速增快的效應。
第二，堅定不移推動沉淀資產(chǎn)的去化，特別是占據(jù)重資產(chǎn)的項目要盡快處理掉，通過基金的模式。
第三，加大投資拓展。從去年下半年以來我們一直就在做，想方設法怎么樣深化粵港澳大灣區(qū)的布局，在長三角出現(xiàn)的利好怎么提前布局。
第四，除了傳統(tǒng)融資之外，要全面打開跟大行的合作，降低融資成本。堅定推動降負債，并且內(nèi)部圍繞打造投融資鐵軍，每周都會有培訓，很多事情做不好不是戰(zhàn)略、方向、機制的問題，是團隊能力跟不上，很多戰(zhàn)略決策，執(zhí)行的效果就不好。
所以今年圍繞這些方面在推動，這也是研究院從整個集團戰(zhàn)略到投融資核心業(yè)務條線在全面梳理。2019年佳兆業(yè)應該會有更好的表現(xiàn)。
于大海：我們是中國最早一批專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)城融合的發(fā)展模式的企業(yè)，21年前打造第一個大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是大連軟件園，到現(xiàn)在20多年歷史。2014年港交所上市，被國際資本譽為中國最大最領(lǐng)先的商務園區(qū)開發(fā)商和運營商，商務園區(qū)就是人腦+電腦在花園式辦公的寫字樓里的形態(tài)。
對于億達中國來講，2019年重點關(guān)注：
均衡：一個是拓展的布局要進一步均衡，目前在全國20個一線和二線省會城市開發(fā)運營40個商務園區(qū)，整個面積包括持有、在建超過200萬方。我們服務的目標客戶是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，我們所布局的城市，也就是我們客戶想要所在的城市，我們今年的重點可能會進一步鞏固和加強在京津冀、膠東半島，特別是重點布局長江中游經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)。
還有輕重資產(chǎn)的布局均衡。各地政府平臺公司委托給億達的項目增速非?？欤ツ瓿^了自有投資和持有的園區(qū)面積。
對于億達來講，我們提供的產(chǎn)品無外乎硬件和軟件，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身就是以產(chǎn)業(yè)為牽動，地產(chǎn)為載體。在硬件方面20多年前剛打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)的時候，我們自己和客戶所關(guān)注的都是性價比，也就是一平方米能產(chǎn)出多少效益，整個樓宇得房率是多少。但是迅速我們會被世界上，包括創(chuàng)新型社區(qū)等等新的理念和實踐所打動。我們現(xiàn)在從企業(yè)到客戶所關(guān)注的效價比，講求每平方米能夠提供的效能，講求企業(yè)在寫字樓里工作的人愉悅程度和工作效率。所以我們更多為我們企業(yè)客戶打造的是新鮮的、有趣的、跨界的，能夠交流和碰撞的工作空間和環(huán)境。
另外重點打造跨界的生態(tài)圈和產(chǎn)業(yè)資源池，也包括我們在深圳專門注冊和運營了一家做智慧園區(qū)的億達云圖公司，整合線上線下資源，利用先進技術(shù)幫助政府提升產(chǎn)業(yè)活力，幫助企業(yè)快速發(fā)展，幫助企業(yè)人實現(xiàn)美好生活。
我們是開放的，體現(xiàn)在我們要向所有的和我們的主業(yè)能夠產(chǎn)生協(xié)同效應的商業(yè)模式開放。特別在我們身邊有大量的優(yōu)質(zhì)客戶值得我們大肆開展產(chǎn)業(yè)投資工作。在北京市的重點工程也是由億達中國招商運營的中關(guān)村一號項目，50多萬方海淀區(qū)中關(guān)村科學城核心項目，剛剛進駐一個客戶去年應收1000億，但是今年訂單已經(jīng)可以支撐實現(xiàn)5億的營業(yè)收入。在我們身邊365天和這些客戶在一起，我們最熟悉最了解他們，我們做這樣的產(chǎn)業(yè)投資可能也最安全。
另一方面開放就是合作模式上，目前我們中國一些城市已經(jīng)陸續(xù)對產(chǎn)城融合這樣的發(fā)展模式給予更多的認可，甚至在整個土地政策上給予一些專項的支持。我們今年會面臨10個，甚至更多大型產(chǎn)城融合的項目，我們也希望有更多有志于轉(zhuǎn)型在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面進行嘗試的企業(yè)能夠把我們共同的資源、能力、經(jīng)驗一起整合，共同把項目打造好。
從新夢想來講，我們近些年提出的產(chǎn)城融合的基礎上產(chǎn)城人的發(fā)展模式，一個城市的意義就是要賦予人一個舒適的生活空間，完善的城市配套，以及豐沛的發(fā)展機會。億達正是通過開發(fā)運營的園區(qū)所在的城市提升一個城市的規(guī)劃，促進地域人文的發(fā)展。特別要把產(chǎn)城人可持續(xù)發(fā)展整合在一起，真正讓產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，給社會、給城市帶來的紅利能和全體市民能夠分享。所以我們的新夢想就是希望我們有更多的城市，在更多的目標城市里實現(xiàn)我們這樣的產(chǎn)城人，能夠更好地開花結(jié)果，能夠更好惠及全社會。
主持人：產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天不僅僅提供空間，房地產(chǎn)整個行業(yè)是提供空間的，但過去一段只是關(guān)注空間，甚至空間能夠提供就帶來盈利，但是今天提供空間過程當中我們要考慮背后的東西：空間的環(huán)境、空間的質(zhì)量、空間的效能、人在空間當中如何生活、生產(chǎn)，以及社會活動更好互動。每個企業(yè)的重點是不同的，今天這些都是我們要重點考慮的。
夏添：上坤是一家專注的房地產(chǎn)公司，今年首次進入百強的房地產(chǎn)企業(yè)有兩家，其中一家是上坤。為什么今年才進入房地產(chǎn)百強？是因為這個公司非常年輕，成立不到10年時間，總部在上海，現(xiàn)在業(yè)務布局在長三角、珠三角、華中地區(qū)。這個公司成立的時候就秉持打造一家為客戶對家和美好生活想象的百年企業(yè)，所以我們一直秉承著打造產(chǎn)品溢價和服務溢價作為我們核心競爭力，也一直是這樣堅持。
回到今天論壇主題，“兩會”和專家們都說了，2019年的市場仍然跟2018年一樣是強政策調(diào)控的市場，肯定不會改變。作為在這個環(huán)境里發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，肯定要認真解讀政策對行業(yè)和企業(yè)發(fā)展的影響。今年我們解讀下來有一個新的變化，就是一直在提的一城一策今年真的會有更多的變化和機會。去年政府強調(diào)控讓每個市長都對每個城市做了價格的限制，不能突破這個價格。但是在市場和政策的博弈下，中國的城市已經(jīng)分成了三類：
限價和市場價格倒掛，二手房價格高于一手房成交價格，這樣市場是政策在壓制。
限價和市場價格是同步的，大部分城市還是這個階段。房地產(chǎn)企業(yè)要想做大規(guī)模，繼續(xù)發(fā)展這種城市是我們投資的主要方向。
政府限價和市場成交價還有很大差異，成交均價不到限價，限價政策在這種城市是空轉(zhuǎn)沒有影響的，這樣城市有可能有很大發(fā)展空間，還有這種城市可能在萎縮，這可能是作為開發(fā)企業(yè)要重點研究和應對的。
有很多同行都會期盼著限價限購早點取消，對我們發(fā)展中的企業(yè)，這種限價限購政策是相對對我們有保護作用，一旦到了自由市場的環(huán)境里面，充分競爭的環(huán)境，企業(yè)還沒有足夠的準備好的話，那個門檻會更高。如果取消的話，房產(chǎn)稅就會加快步伐。對現(xiàn)在企業(yè)也是機遇，也是挑戰(zhàn)。
